Zonas “non aedificandi”: limites que moldam a construção em Portugal
- Ana Carolina Santos
- há 9 horas
- 3 min de leitura
Ao comprar ou herdar um terreno pode sentir que, legalmente, “o céu é o limite”. Porém, existe um conjunto de faixas onde o direito de edificar pura e simplesmente não existe – são as zonas non aedificandi. Conhecer estes condicionamentos antes de projectar evita surpresas, perdas de tempo e custos adicionais.
O que significa “non aedificandi”?
É a expressão latina para não edificável – áreas sujeitas a servidões administrativas onde qualquer obra nova, ampliação ou mudança de uso carece de autorização especial ou é mesmo proibida.
Onde surgem estas faixas?
Estradas da rede rodoviária nacional – servidão instituída em benefício da segurança rodoviária e da protecção da infra-estrutura.
Rios, ribeiros e margens de domínio hídrico – Lei do Parcelamento do Solo (faixa mínima de 15 m por margem).
Linhas ferroviárias, oleodutos, aeroportos, monumentos classificados ou áreas militares – cada sector tem diploma próprio que define a sua faixa não edificável.
Planos Directores Municipais (PDM) e regulamentos locais podem acrescentar recuos em arruamentos ou zonas de salvaguarda cultural.
Distâncias-chave a fixar
Antes da planta parcelar da estrada – 200 m para cada lado do eixo e 650 m em torno de nós rodoviários.
Após planta parcelar
Auto-estradas/IP: 50 m (nunca a menos de 20 m da plataforma).
Itinerários Complementares: 35 m.
Estradas Nacionais: 20 m (mínimo 5 m da faixa de rodagem).
Águas correntes ou dormentes, ferrovias, dutos – recuo geral de 15 m, podendo o município reduzi-lo até 5 m através de planeamento territorial específico.
Estradas municipais (Lei 2110/1961) – 6 m ou 4,5 m do eixo, alargáveis pela Câmara até 8 m/6 m.
O que não pode mesmo ser construído?
– Edifícios permanentes de qualquer natureza.
– Ampliações que invadam a faixa.
– Muros, taludes ou rampas que reduzam a visibilidade da via.
– Depósitos, vendas ou exposições de bens a menos de 7 m do limite da servidão.
– Publicidade visível da estrada, escavações que fragilizem taludes, novas acessibilidades não autorizadas.
Como verificar se o seu lote está abrangido?
Consulte a planta de condicionantes do PDM e a cartografia do Estatuto das Estradas (portal da Infraestruturas de Portugal).
Use o SILUC – Sistema de Informação da Legislação de Urbanismo e Construção – para identificar diplomas sectoriais.
Peça Informação Prévia ao município; este deve indicar todas as servidões aplicáveis.
Analise a certidão predial: muitas servidões ficam averbadas.
Há formas de edificar apesar da servidão?
Sim, mas sempre por excepção:
Autorização da administração rodoviária (IMT/IP) para obras de reconstrução, alteração ou ampliação de edifícios já existentes.
Planos de alinhamentos que ajustem o recuo em zonas urbanas consolidadas.
Redução pontual da faixa por lei municipal, limitada a 5 m quando previsto no instrumento territorial.
Caducidade automática se a servidão não for usada no prazo de 5 anos a contar da sua constituição.
Passos práticos
Levante topograficamente o terreno e marque o limite da servidão.
Projete com recuos adicionais de segurança; recintos amovíveis e vedações vegetais são, em regra, permitidos.
Prepare o processo de licenciamento/ comunicação prévia segundo o RJUE, anexando declaração técnica de conformidade.
Submeta simultaneamente pedido de autorização à entidade gestora da infra-estrutura (rodoviária, hídrica, etc.).
Consequências de ignorar a faixa
Obra embargada, coimas e obrigação de demolição com reposição do terreno às suas custas. A licença municipal concedida sem parecer favorável da entidade competente é nula – e a responsabilidade civil recai sobre o promotor.
Conselhos para proprietários e investidores
Estude cedo as servidões: influencia valor do solo e viabilidade de projecto.
Verifique se a faixa é provisória (fase de estudo prévio) ou definitiva (após planta parcelar).
Contabilize a servidão em operações de destaque ou loteamento – lotes não edificáveis não são alienáveis independentemente.
Considere soluções de arquitectura paisagística para valorizar recuos obrigatórios.
Envolva técnicos habilitados: interpretações incorrectas atrasam ou inviabilizam o investimento.
Para considerar
As zonas non aedificandi são, acima de tudo, faixas de protecção que equilibram segurança, mobilidade, ambiente e património. Conhecer os seus contornos legais é a melhor forma de transformar condicionamentos em oportunidades de projecto bem integrado e juridicamente seguro.
Precisa de ajuda para interpretar servidões e optimizar o seu terreno? Fale connosco. A equipa da AC-Arquitetos está pronta para tornar o seu investimento possível, cumprindo todas as regras e prazos.
