Zonas Urbanas Consolidadas: Porque podem acelerar o seu Licenciamento
- Ana Carolina Santos
- 19 de jul.
- 3 min de leitura
Atualizado: 21 de jul.
No Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) considera-se zona urbana consolidada a área da malha existente que já dispõe de infra-estruturas, alinhamentos e densidade edificada claramente definidos. Em termos simples, falamos de quarteirões “fechados”, servidos por redes viárias, saneamento, energia e demais infra-estruturas municipais — o retrato típico dos centros e bairros maduros das nossas cidades.
Intervir numa ZUC não é sinónimo de menos regras, mas de um caminho procedimental mais curto e previsível.
Porquê têm tanta relevância para o licenciamento?
Nos últimos anos, os legisladores procuraram facilitar a reabilitação urbana. O RJUE trouxe mudanças substanciais:
Tema | Fora de ZUC | Dentro de ZUC |
Obras de construção/alteração que respeitem o PDM, sem acréscimo de cércea significativo | Licença camarária | Comunicação Prévia (simplificada) |
Prazo de decisão após submissão | 90-200 dias (dependendo da obra) | 20 dias em regra geral* |
Consulta a entidades externas | Quase sempre obrigatória | Dispensável se já cumpriu nas fases anteriores |
Cedências para espaços verdes | Podem ser exigidas | Normalmente não aplicável em reabilitações pontuais |
* Ao fim de 20 dias úteis, se a Câmara Municipal não se pronunciar, forma-se deferimento tácito.
Vantagens práticas
Redução de burocracia: menos peças, menos taxas iniciais, menos tempos de espera.
Maior previsibilidade: a via de Comunicação Prévia tem prazos máximos legalmente fixados.
Valorização do património: a intervenção em centros históricos reforça o valor de mercado.
Sustentabilidade urbana: reutilizar a malha existente evita expansão periférica.
Condições para aproveitar o regime simplificado
Compatibilidade urbanística
Respeitar índices, usos, alinhamentos e cérceas previstos no Plano Diretor Municipal ou Plano de Pormenor aplicável.
Limite de cércea
A nova fachada não pode exceder a altura mais frequente do troço da rua, entre as duas transversais mais próximas.
Meio urbano consolidado
Verificar na Câmara ou no regulamento municipal se o seu prédio está dentro de ZUC — nem todo o perímetro urbano o é.
Projetos técnicos completos
Apesar do processo ser simplificado, continua a exigir projeto de arquitetura e especialidades em conformidade com RGEU.
Alertas rápidos
Património protegido: se o imóvel é classificado ou está em zona de proteção, mantém-se o licenciamento tradicional.
Alteração de uso: mudar de habitação para comércio (ou vice-versa) também pode seguir a Comunicação Prévia, desde que não haja obras estruturais.
Fiscais na obra: a simplificação recai na fase de controlo prévio, mas a fiscalização em obra é igual ou mais exigente.
Conselhos para proprietários e promotores
Confirme com antecedência se o terreno ou edifício está numa ZUC (pedido de informação prévia ou planta de ZUC da Câmara).
Avalie se a cércea pretendida cumpre a regra do “mais frequente” na frente edificada.
Prepare todos os projetos de uma só vez: o deferimento tácito depende de instrução completa.
Garanta que o projeto respeita as normas de acessibilidade (Decreto-Lei 163/2006) e demais regulamentação em vigor.
Conte com um arquiteto para verificar compatibilidades e evitar surpresas na fiscalização.
Exemplos práticos
Ampliação de moradia T2 para T3 num bairro consolidado: aumenta-se área interior pela retaguarda, mas sem ultrapassar a altura média das casas vizinhas. Comunicação Prévia, deferida tacitamente ao fim de 20 dias.
Mudança de loja para café em zona histórica: adaptação de interiores, mesmas fachadas. Comunicação Prévia com peças de arquitetura e especialidades simplificadas — abertura após vistoria sanitária.
Substituição de cobertura em prédio dos anos 60: troca de fibrocimento por painel sandwich, melhoria térmica — projeto submetido e aprovado em 3 semanas, sem necessidade de licença.
Para considerar
Intervir em zonas urbanas consolidadas pode ser decisivo para encurtar prazos, reduzir custos de licenciamento e valorizar o seu investimento, sem abdicar de qualidade ou legalidade. Planear com rigor, apoiar-se em profissionais qualificados e conhecer o enquadramento legal são passos essenciais para tirar partido deste regime.
Precisa de confirmar se o seu imóvel está em ZUC ou de preparar um projecto em Comunicação Prévia? Fale connosco – a equipa da AC-Arquitetos acompanha todo o processo, para que a sua obra avance com segurança e rapidez.
