Contraordenações Urbanísticas: sanções e multas no terreno da construção
- Ana Carolina Santos
- 30 de jul.
- 3 min de leitura
Embora para muitos proprietários a fase mais “invisível” de uma obra seja o jogo das autorizações e licenciamentos, é justamente aí que nascem as contraordenações urbanísticas. Ignorar prazos, projectos e regras técnicas resulta em coimas pesadas e, não raras vezes, em embargos que paralisam investimentos por meses. Este post sintetiza o que está em causa, quem responde e quanto pode custar descurar a lei.
O que são contraordenações urbanísticas?
São infracções ao Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) e demais legislação complementar (RGEU, legislação de acessibilidades, etc.) cometidas durante:
licenciamento, comunicação prévia ou isenção de controlo prévio
execução física da obra
utilização e manutenção do edificado
Podem decorrer tanto de acções (construir sem licença) como de omissões (não dar início de obra nos termos previstos).
Infrações-chave que originam coimas
Obras sem licença ou comunicação prévia
Desvio ao projecto licenciado (ampliações ocultas, alteração de cércea, mudança de uso, etc.)
Falta de Livro de Obra preenchido e disponível em estaleiro
Ausência de Director de Obra / Técnico responsável ou falta de afixação dos seus dados na obra
Inobservância das ordens de embargo ou continuação de trabalhos após notificação municipal
Ocupação ou utilização do edifício sem autorização de uso
Não cumprimento das normas de acessibilidade, segurança ou salubridade (ex.: rampas, instalações sanitárias, ventilação)
Deficiente gestão de resíduos de construção e demolição
Falta de comunicação do início dos trabalhos à Câmara nos prazos regulamentares
Obras em imóveis classificados ou zonas de protecção sem parecer das entidades competentes
Valores das coimas (Art.º 98 do RJUE)
Notas essenciais:
Para cada categoria de infracção o município avalia a gravidade, a ilicitude concreta, a culpa e os benefícios obtidos.
A tentativa e a negligência são puníveis.
Os montantes podem ser cumulados com taxa de reposição (custos de demolição ou legalização coerciva).
Sanções acessórias (Art.º 99)
Além da coima, podem aplicar-se:
Interdição de exercer actividade no concelho até 4 anos (empreiteiros, projectistas ou promotores)
Perda de subsídios ou incentivos públicos
Apreensão de equipamentos ou materiais usados na infracção
Competência sancionatória e procedimentos
O Presidente da Câmara Municipal instaura o processo, designa instrutor e decide a coima.
Os autos e despachos são notificados ao infractor e registados na Conservatória do Registo Predial.
Há 20 dias para pagamento voluntário ou impugnação judicial.
Se a coima não for paga, o montante segue para execução fiscal.
50% do produto das coimas reverte para o município; os restantes 50% podem financiar políticas públicas de reabilitação, acessibilidade ou fiscalização.
Responsabilidade solidária
Não só os proprietários respondem:
Promotores e donos de obra – sempre que tenham conhecimento das irregularidades.
Empreiteiros – quando executam obras ilegais ou fora do projecto.
Directores de obra e fiscais – se omitirem ou falsearem informações.
Projectistas – quando os erros de projecto originam desconformidades graves.
Agravantes que elevam a coima
Reincidência dentro de 2 anos
Infracção em imóveis classificados ou zonas de protecção
Incumprimento de embargo ou ordem de demolição
Risco efectivo para segurança pública ou saúde
Como minimizar riscos – conselhos práticos
Contrate equipas habilitadas – peça prova do alvará do empreiteiro e da inscrição na ordem dos projectistas.
Mantenha o Livro de Obra actualizado e em local visível.
Comunique sempre o início de obra – não assuma que o seu construtor o fará por si.
Compare o executado com o licenciado – pequenas variações de fachada ou área contam como infracção.
Agilize pedidos de alteração – antes de executar. Proceder primeiro e licenciar depois é um mito caro.
Garanta a gestão legal de resíduos – guarde guias e comprovativos de destino.
Preserve-se de prazos – licenças caducam; requeira prorrogação antes do termo.
Para refletir
Numa era em que a construção é cada vez mais regulada, conhecer o quadro sancionatório deixa de ser opcional e passa a ser parte da boa gestão de qualquer intervenção. Evitar contraordenações não é apenas fugir às coimas: é garantir sustentabilidade financeira, proteger o valor patrimonial do imóvel e fortalecer a credibilidade de todos os profissionais envolvidos.
