Demolições Administrativas: quando é que o Município pode intervir?
- Ana Carolina Santos
- 29 de jul.
- 3 min de leitura
Transformar ou preservar uma construção exige cumprir regras urbanísticas que protegem a segurança, o património e o ordenamento do território. Quando essas regras são ignoradas e há risco para pessoas, bens ou interesse público, a Câmara Municipal pode avançar com uma demolição administrativa – a solução extrema que repõe a legalidade onde as medidas de correção falharam.
A demolição administrativa só acontece após incumprimento continuado, perigo comprovado e defesa do direito de audiência.
1. Do aviso à ação: como se chega à demolição
Vistoria prévia
Técnicos municipais avaliam a obra ou o edifício.
Identificam riscos estruturais, violações de plano, ocupação ilegal do solo ou falta de licença.
Notificação de correção
Câmara ordena obras de reparação, legalização ou demolição voluntária.
Define prazo razoável (30-90dias) para apresentação de projeto e execução.
Incumprimento
Proprietário não executa as medidas dentro do prazo.
Mantém-se o perigo ou a desconformidade urbanística.
Posse administrativa
Município toma temporariamente posse do imóvel.
Contrata empreiteiro para executar a demolição parcial ou total.
Recuperação dos custos
Despesas, juros e coimas são cobrados ao dono do prédio.
Dívida pode ser executada fiscalmente ou, em último recurso, mediante arrendamento forçado.
Linha cronológica simplificada
Etapa | Quem decide | Prazo típico |
Notificação de reparação | Câmara Municipal | 30-90 dias |
Verificação do incumprimento | Serviços municipais | 15 dias |
Deliberação de posse administrativa | Câmara | Imediato |
Execução da demolição | Empreiteiro adjudicado | Variável |
Cobrança de custos | Execução fiscal/arrendamento | 20 dias após notificação |
2. Critérios legais que justificam a demolição
Perigo para pessoas ou bens Estruturas em risco de colapso, infiltrações graves, incêndio iminente.
Obras ilegais Construção sem licença, fora dos parâmetros do PDM ou em solo protegido (REN, RAN, ZEP).
Desobediência ao embargo Continuação da obra após ordem de suspensão.
Inexistência de possibilidade de legalização Imóvel inconciliável com planos em vigor ou servidões administrativas.
3. Direitos do proprietário durante o processo
Receber notificação formal com indicação dos fundamentos legais.
Ter direito de audiência para apresentar defesa ou projeto alternativo.
Pedir legalização se a obra for compatível com as normas.
Contestar a decisão via recurso hierárquico ou ação administrativa.
4. Exemplos práticos
Anexo clandestino em zona REN Após inspeção, câmara conclui impossibilidade de regularização. Ordem de demolição total em 60 dias.
Prédio devoluto com lajes ruídas Condomínio ignora ordem de consolidação. Município executa demolição parcial de coberturas soltas para eliminar risco.
Moradia ampliada sem licença Parte nova excede índices de construção. Proprietário opta por demolição voluntária da área excedente para evitar custos públicos.
5. Vantagens de agir antes que seja tarde
Evitar custos acrescidos: demolição coerciva pode custar 2-3x mais que uma intervenção preventiva.
Manter controlo do projeto: o dono da obra escolhe soluções e prazos se atuar no período voluntário.
Reduzir riscos jurídicos: demolição administrativa gera registo de ónus e pode dificultar venda futura.
Preservar valor patrimonial: corrigir defeitos a tempo evita degradação adicional.
6. Conselhos para não cair na demolição coerciva
Verifique licenças e projetos antes de iniciar qualquer obra.
Responda dentro do prazo a todas as notificações camarárias, mesmo que discorde.
Contrate técnicos qualificados para avaliar estabilidade e enquadramento legal.
Documente tudo: fotografias, pareceres e faturas de manutenção podem provar diligência.
Monitorize o imóvel: inspeções periódicas evitam surpresas estruturais.
Para refletir
A demolição administrativa é a última arma do município para defender a segurança e a legalidade urbanística. Quando se chega a este ponto, já falharam várias oportunidades de diálogo e correção voluntária. Se tem um imóvel em risco ou uma obra em curso, antecipe-se: consulte um arquiteto, confirme os requisitos legais e evite ver o seu investimento literalmente deitado abaixo.
