Fiscalização Municipal: Como a Câmara pode inspecionar a sua obra
- Ana Carolina Santos
- 21 de jul.
- 3 min de leitura
A fiscalização municipal é o “radar” que acompanha cada fase da construção ou reabilitação. Neste post clarificamos o que pode ser verificado, quando e com que consequências, para que planeie os seus projectos sem sobressaltos.
Visão geral
Toda a obra sujeita a controlo prévio (licença ou comunicação prévia) pode ser fiscalizada a qualquer momento. O Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) atribui às Câmaras Municipais poderes para:
Verificar a conformidade com o título urbanístico obtido.
Confirmar o cumprimento das normas técnicas, de segurança, salubridade e acessibilidades.
Garantir que a obra não afecta terceiros nem o domínio público.
A não conformidade pode implicar embargo imediato, multas e, nos casos mais graves, demolição total ou parcial da edificação.
Âmbito da Fiscalização: O que está em jogo?
1. Obras e Trabalhos
Construção nova: fundações, estrutura, acabamentos, infra-estruturas.
Ampliações: aumento de área ou volume, mesmo em pequenas extensões.
Reconstruções: reposição de fachadas e cérceas originais.
Alterações internas: mudanças de uso, reforços estruturais, cozinhas e instalações sanitárias.
Demolições: parciais ou totais, com necessidade de plano de gestão de resíduos.
2. Documentação obrigatória
Título urbanístico (alvará ou comprovativo de deferimento tácito).
Projecto aprovado e especialidades.
Livro de obra actualizado e assinado.
Apólice(s) de seguro de responsabilidade civil.
Termos de responsabilidade dos técnicos autores e director de obra.
3. Cumprimento das Normas Técnicas
RGEU: pé-direito, ventilação, instalações sanitárias.
DL 163/2006: acessibilidades em edifícios públicos e habitacionais.
DL 220/2008: segurança contra incêndio nos edifícios.
Quem fiscaliza?
Serviços de fiscalização municipal (engenheiros, arquitectos, fiscais).
Entidades externas quando a lei o exige (Autoridade Nacional de Emergência e Protecção Civil, Direcção-Geral do Património Cultural em imóveis classificados, etc.).
A Câmara pode ainda solicitar apoio de autoridades policiais para garantir a suspensão dos trabalhos ou o acesso ao estaleiro.
Momentos‐chave de Inspecção
Fase da obra | Objectivos da Câmara | Consequências da não conformidade |
Preparação do estaleiro | Verificar vedação e segurança pública | Embargo até correcção |
Início de fundações | Confirmar implantação e cotas | Ordem de correcção ou multa |
Estrutura concluída | Conferir cércea, alinhamentos, afastamentos | Alterações obrigatórias |
Acabamentos | Materiais conformes, acessibilidades | Notificação para substituição |
Conclusão | Condições de habitabilidade e segurança | Indeferimento da autorização de utilização |
Instrumentos de Fiscalização
Inspecções (Art. 95 RJUE): visita técnica sem agendamento obrigatório.
Vistorias (Art. 96 RJUE): acto formal com lavratura de auto, exigível para recepção provisória de obras de urbanização ou emissão de autorização de utilização.
Livro de obra (Art. 97 RJUE): deve reflectir todos os factos relevantes e ser apresentado ao fiscal.
Poderes e Medidas de Coerção
Embargo imediato (Art. 102-B): paralisação total ou parcial dos trabalhos.
Reposição da legalidade (Art. 102): ordem de correcção, legalização ou demolição.
Coimas: 250 € a 44 891,81 € para pessoas colectivas, consoante a gravidade.
Sanções acessórias: suspensão de licenças e encerramento do estaleiro.
Responsabilidades dos Intervenientes
Dono de obra: garantir execução conforme projecto e legislação.
Director de obra: assegurar a qualidade e segurança dos trabalhos.
Autor do projecto: responder pela conformidade técnica e legal.
Fiscalização externa (quando contratada): complementar as verificações municipais.
Conselhos práticos para promotores e proprietários
Mantenha toda a documentação à porta de obra: alvará, livro de obra e seguros.
Actualize diariamente o livro de obra com ocorrências significativas.
Considere uma pré-vistoria privada para antecipar inconformidades.
Informe-se sobre as disposições do Plano Director Municipal aplicáveis.
Caso receba notificação, responda dentro do prazo e demonstre correcção.
Custos de ignorar a Fiscalização
Paragens de obra superiores a 20 dias podem provocar encargos financeiros consideráveis (mão-de-obra, equipamentos parados, multas).
A demolição de partes não conformes gera desperdício de materiais e atrasos na entrega.
Embargos prolongados afectam a credibilidade do promotor junto de investidores e clientes.
Vantagens de uma obra conforme
Licença de utilização emitida sem reservas.
Maior facilidade no arrendamento ou venda posterior.
Redução de riscos laborais e de responsabilidade civil.
Contribuição para a qualidade urbana e a confiança da comunidade.
Para considerar
A fiscalização é inevitável e positiva: protege o investimento, a segurança pública e o património urbano. Cumprir os requisitos legais desde o primeiro dia evita interrupções, multas e reconstruções onerosas. Planeie, documente e acompanhe cada fase com rigor — o retorno será uma obra sólida, legal e valorizada no mercado.
Precisa de garantir que a sua obra está pronta para qualquer fiscalização? Contacte a equipa da AC-Arquitetos.
