Direito de Preferência: Entenda a prioridade na compra de imóveis

Está a pensar vender ou comprar um imóvel? Antes de avançar com o negócio, é fundamental conhecer um conceito que pode determinar quem tem prioridade na aquisição: o direito de preferência. Este mecanismo legal protege determinadas pessoas ou entidades, garantindo-lhes a possibilidade de adquirir um imóvel antes de outros interessados, em igualdade de condições.

A seguir, apresentamos de forma clara e acessível o que é o direito de preferência, quem pode exercê-lo, como funciona e que cuidados deve ter ao vender ou comprar uma propriedade.

O que é o Direito de Preferência?

O direito de preferência é uma regra legal ou contratual que concede prioridade a determinadas pessoas ou entidades na compra de um bem, quando este é colocado à venda. Em termos simples, quem possui este direito pode igualar a proposta de outro comprador e ficar com o imóvel, se assim o entender.

De acordo com o Artigo 414.º do Código Civil, o direito de preferência consiste na "convenção pela qual alguém assume a obrigação de dar preferência a outrem" na celebração de um contrato. Embora a lei se refira especificamente à venda, este direito estende-se a qualquer contrato oneroso (como a dação em cumprimento) que não tenha natureza pessoal.

Este mecanismo existe para proteger interesses relevantes, como:

• A estabilidade de inquilinos com muitos anos de arrendamento

• A consolidação da propriedade entre comproprietários

• O combate à fragmentação da propriedade rústica

• A proteção do património público ou cultural

Tipos de Direito de Preferência

Existem dois tipos fundamentais de direito de preferência:

Direito Convencional (Pacto de Preferência)

Nasce da vontade das partes através de um contrato. Por exemplo, o proprietário de um terreno pode acordar com um vizinho que, se algum dia decidir vender, lhe dará preferência na compra.​

Este direito pode ter:

• Eficácia obrigacional: em caso de violação, o titular apenas tem direito a indemnização

• Eficácia real: se observados os requisitos legais de forma e publicidade, o titular pode fazer sua a coisa através de uma ação judicial, mesmo que já vendida a terceiro

Direito Legal de Preferência

É atribuído directamente por lei, independentemente da vontade das partes. São casos previstos no Código Civil e em legislação especial, que analisaremos de seguida.

Quem tem Direito de Preferência?

Arrendatários (Inquilinos)

Um dos casos mais comuns é o direito de preferência do arrendatário na compra do imóvel que arrenda.

Requisitos para ter este direito:

• O contrato de arrendamento deve vigorar há mais de 2 anos

• Aplica-se tanto à venda como à dação em cumprimento

Como funciona:

Quando o senhorio decide vender o imóvel, deve comunicar ao inquilino, por carta registada com aviso de receção, a sua intenção de venda, indicando:

• O projeto de venda e as condições do negócio

• O preço atribuído ao imóvel

• A identidade do comprador

• As condições de pagamento (quando relevantes)

O inquilino tem então 30 dias, a contar da receção da comunicação, para decidir se pretende exercer o seu direito de preferência.

Este prazo foi substancialmente alargado pela Lei n.º 64/2018, de 29 de outubro, que o aumentou de 8 para 30 dias, facilitando assim o exercício efectivo deste direito pelos arrendatários.

Situação especial: Em prédios não constituídos em propriedade horizontal, os arrendatários de diferentes frações podem exercer o direito de preferência em conjunto, adquirindo a totalidade do imóvel em compropriedade, na proporção.​

Comproprietários

Quando um imóvel pertence a várias pessoas em regime de compropriedade, cada comproprietário tem direito de preferência caso um dos consortes decida vender a sua quota.

De acordo com o Artigo 1409.º do Código Civil, "o comproprietário goza do direito de preferência e tem o primeiro lugar entre os preferentes legais no caso de venda, ou dação em cumprimento, a estranhos da quota de qualquer dos seus consortes".

Aspectos importantes:

• O comproprietário que pretende vender deve dar conhecimento aos demais consortes do projeto de venda e das cláusulas do contrato​

• Os restantes comproprietários têm 6 meses para exercer o direito de preferência

• Nenhum consorte pode alienar ou onerar parte específica da coisa comum sem consentimento dos restantes, sob pena de nulidade​

Este direito visa facilitar a consolidação da propriedade e permitir que os comproprietários possam aumentar a sua quota ou mesmo ficar com a totalidade do imóvel.

Proprietários de terrenos rústicos confinantes

No caso de terrenos agrícolas, a lei confere direito de preferência aos proprietários de terrenos vizinhos (confinantes).

Segundo o Artigo 1380.º do Código Civil, "os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante".

Requisitos cumulativos:

• Ambos os terrenos (o que vai ser vendido e o confinante) devem ser rústicos e destinados à cultura agrícola

• Os terrenos devem ser confinantes, ou seja, partilhar uma linha divisória comum

• Ambos os prédios devem ter área inferior à unidade de cultura estabelecida para a região

• O terreno deve estar a ser vendido a quem não seja proprietário confinante

A unidade de cultura é uma medida definida regionalmente que corresponde à área mínima necessária para a exploração agrícola viável de uma família. Este direito visa promover o emparcelamento e combater a fragmentação excessiva da propriedade rústica, racionalizando a exploração agrícola.

Entidades Públicas

O Estado, as Câmaras Municipais, as regiões autónomas e a Direção-Geral do Património Cultural podem ter direito de preferência na aquisição de determinados imóveis.

Situações em que têm direito:

• Imóveis classificados como património cultural ou em vias de classificação

• Imóveis situados em zona de proteção de bem classificado

• Imóveis em áreas de reabilitação urbana (ARU)

• Imóveis em zonas de pressão urbanística (zonas com falta ou desadequação da oferta habitacional)

• Territórios identificados no Programa Nacional de Habitação

As entidades públicas dispõem de 10 dias para manifestar a sua intenção de exercer ou não o direito de preferência.

Ordem de prioridades:

É importante saber que existe uma hierarquia no exercício do direito de preferência:

1. Arrendatários

2. Cooperativas de habitação e construção

3. Comproprietários

4. Estado e Regiões Autónomas

5. Municípios

Isto significa que o direito de preferência das entidades públicas não se pode sobrepor ao dos arrendatários ou comproprietários.

Como funciona o exercício do Direito de Preferência?

Obrigação de Comunicação

Quem está obrigado a dar preferência deve comunicar ao titular do direito o projeto de venda e todas as cláusulas relevantes do contrato. Esta comunicação deve incluir, no mínimo:

• Identificação do bem

• Preço de venda

• Condições de pagamento

• Identidade do comprador (quando relevante)

A falta de comunicação ou a comunicação incompleta ou incorreta podem tornar inválido todo o processo e gerar consequências jurídicas graves para o vendedor.

O que acontece se o Direito de Preferência for violado?

Violação de Pacto com eficácia obrigacional

Se o direito de preferência resultar de um contrato e tiver apenas eficácia obrigacional, a sua violação confere ao titular o direito a uma indemnização pelos danos sofridos, calculada nos termos gerais da responsabilidade civil.

Neste caso, o titular não pode opor o seu direito ao terceiro que adquiriu o imóvel e não pode fazer sua a propriedade.​

Violação de Direito Legal ou Pacto com eficácia real

Quando se trata de um direito legal de preferência ou de um pacto com eficácia real, o titular preterido pode intentar uma ação de preferência.

Esta ação, prevista no Artigo 1410.º do Código Civil, permite ao preferente substituir-se ao terceiro adquirente e fazer sua a propriedade, nas mesmas condições em que foi vendida.

Requisitos da ação de preferência:

• Deve ser intentada no prazo de 6 meses a contar da data em que o preferente teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação

• O preferente deve depositar o preço no prazo de 15 dias a contar da propositura da ação

Passados 6 meses desde o conhecimento da venda, o direito caduca definitivamente.

A caducidade deste prazo é de conhecimento oficioso pelo tribunal, não dependendo de alegação pelas partes.​

Situações em que o Direito de Preferência NÃO se aplica

É importante saber que o direito de preferência não funciona em todas as transmissões de propriedade. As principais exclusões são:

• Doações: quando o imóvel é doado gratuitamente

• Heranças: na transmissão por sucessão

• Permutas: quando há troca de imóveis

• Vendas entre herdeiros (em determinadas circunstâncias)

O direito de preferência aplica-se essencialmente a contratos onerosos de venda ou dação em cumprimento.​

Conselhos práticos

Se é proprietário e quer vender

• Identifique se existem direitos de preferência sobre o seu imóvel (arrendatários, comproprietários, entidades públicas)

• Consulte a página da Câmara Municipal e a Direção-Geral do Património Cultural para verificar se o imóvel está classificado ou em ARU

• Comunique devidamente aos titulares do direito de preferência, por carta registada com aviso de receção, todos os elementos essenciais do negócio

• Aguarde o decurso dos prazos legais antes de vender a terceiro

• Se aplicável, utilize a plataforma "Casa Pronta" para notificar entidades públicas

• Guarde prova de todas as comunicações efectuadas

Se é titular de um Direito de Preferência

• Esteja atento a qualquer comunicação do proprietário

• Responda sempre dentro dos prazos legais (30 dias para arrendatários, 8 dias para pactos convencionais)

• Se não receber comunicação mas tiver conhecimento da venda, tem 6 meses para intentar ação de preferência

• Consulte um advogado se tiver dúvidas ou se o direito for violado

• Mantenha sempre atualizado o seu contacto junto do proprietário

Se é comprador

• Antes de comprar, pergunte ao vendedor se existem direitos de preferência sobre o imóvel

• Exija prova de que os titulares do direito foram devidamente notificados e não o exerceram

• Tenha em conta que, se existir violação do direito de preferência, o preferente pode intentar ação judicial e substituir-se na sua posição de comprador

• Faça uma pesquisa na conservatória do registo predial para verificar se existem ónus ou encargos registados

Para considerar

O direito de preferência é um mecanismo legal importante que equilibra diferentes interesses na transmissão de imóveis. Por um lado, protege inquilinos com longos anos de arrendamento, permite a consolidação da propriedade entre comproprietários, combate a fragmentação excessiva de terrenos agrícolas e salvaguarda o património cultural e o interesse público habitacional. Por outro, condiciona a liberdade do proprietário de escolher livremente o comprador.

Para vendedores, o incumprimento das obrigações associadas ao direito de preferência pode ter consequências graves, incluindo a possibilidade de o negócio ser judicialmente desfeito e o comprador substituído pelo preferente. Por isso, é fundamental identificar correctamente se existem direitos de preferência, comunicar adequadamente aos seus titulares e aguardar o decurso dos prazos legais antes de avançar com a venda a terceiro.

Para compradores, verificar se existem direitos de preferência e se foram respeitados é uma cautela essencial antes de adquirir um imóvel. Ninguém quer investir numa propriedade e, meses depois, ver-se confrontado com uma ação judicial de um preferente preterido que pretende substituir-se na posição de comprador.

Para titulares do direito de preferência, conhecer os prazos e procedimentos é crucial para garantir o exercício efectivo deste direito. A lei confere-lhe uma protecção, mas essa protecção depende de uma actuação atempada e devidamente fundamentada.

Em qualquer caso, o direito de preferência não é um obstáculo intransponível à transmissão de imóveis. É antes uma regra de ordenamento que, quando conhecida e respeitada, funciona de forma eficaz e permite que os negócios se realizem em segurança para todas as partes envolvidas.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em janeiro de 2026, dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada situação concreta, recomenda-se sempre a consulta de um advogado e o acompanhamento por técnicos habilitados.