O papel do Requerente nos processos camarários: Responsabilidades e direitos

Quando alguém pretende realizar uma obra de construção, ampliar uma habitação ou subdivir um terreno, precisa de compreender que não é apenas uma questão de apresentar pedidos à Câmara Municipal. O requerente – seja como proprietário, investidor ou interessado – desempenha um papel central e ativo em todo o procedimento administrativo. Compreender este papel, as suas obrigações e direitos, é essencial para evitar atrasos, custos desnecessários e complicações legais.

Quem é o Requerente nos processos camarários?

No contexto dos processos de urbanização e edificação, o requerente é a pessoa singular ou coletiva que se dirigem à Câmara Municipal para solicitar licença, apresentar comunicação prévia ou pedir informação prévia sobre uma operação urbanística. Esta figura pode ser o proprietário do imóvel, um promotor imobiliário, uma empresa de construção ou qualquer pessoa que detenha direitos legais sobre o terreno ou edifício em questão.

O requerente é muito mais do que quem submete um formulário: é responsável pela qualidade, conformidade e veracidade de tudo o que apresenta.

Obrigações fundamentais do Requerente

1. Identificação correta e completa

O requerente deve fornecer informação clara sobre quem é. Isto inclui:

• Nome completo e número de identificação (NIF ou equivalente)

• Domicílio ou sede social

• Indicação da qualidade de titular de direito que lhe confere a faculdade de realizar a operação urbanstica (proprietário, usufrutuário, superficiário, ou outro direito real)

Esta informação não é meramente burocrática. A Câmara Municipal precisa verificar que o requerente tem legitimidade legal para realizar a obra. Sem isto, todo o processo pode ser invalidado posteriormente.

2. Apresentação de documentação completa e adequada

Um dos maiores obstáculos nos processos camarários é a apresentação incompleta de documentação. O requerente é responsável por:

• Fornecer todos os elementos instrutórios exigidos em portaria

• Apresentar projetos assinados por técnicos legalmente habilitados

• Juntar termos de responsabilidade dos autores dos projetos, que declarem conformidade com normas legais e regulamentares

• Indicar claramente o tipo de operação urbanística, a sua localização e o pedido ou objeto pretendido

O não cumprimento destas exigências resulta em notificação para correção ou completação num prazo de 15 dias. Findo este prazo sem resposta adequada, a Câmara pode rejeitar liminarmente o pedido.

3. Responsabilidade pela conformidade com a Lei

Uma obrigação que muitas vezes não é bem compreendida é a responsabilidade do requerente pela observância de todas as normas legais e regulamentares aplicáveis. Isto significa que:

• O projeto deve estar conforme com planos municipais ou intermunicipais de ordenamento do território

• Deve respeitar servidões administrativas e restrições de utilidade pública

• Deve cumprir normas técnicas de construção em vigor

• Deve estar em conformidade com a licença de loteamento, se aplicável

Se o projeto vier a revelar-se contrário à lei após aprovação, a responsabilidade não é apenas da Câmara. O requerente, particularmente através dos técnicos autores dos projetos, também responde por esta conformidade.

4. Pagamento de Taxas Urbansticas

O requerente é obrigado a pagar as taxas fixadas pela Câmara Municipal. Isto ocorre de forma específica:

• Em caso de deferimento expresso, antes da emissão do alvará

• Em caso de deferimento tácito (quando a Câmara não se pronuncia dentro do prazo legal, considera-se aprovado), o pagamento deve ser feito de forma online através de documento eletrónico

• As taxas devem ser pagas por autoliquidação antes do início da obra

O não pagamento das taxas pode resultar em consequências graves, incluindo a não utilização do edifício ou fração.

5. Substituição de Intervenientes

Se durante o processo houver alterações na pessoa ou qualidade do requerente, autor de projeto, diretor de obra ou outros responsáveis técnicos, o requerente deve comunicar estas mudanças ao gestor de procedimento no prazo de 15 dias. O incumprimento desta obrigação é uma contra-ordenação.

Direitos do Requerente

Não é tudo obrigações. O requerente também tem direitos importantes que lhe permitem participar ativamente no processo.

1. Direito à Informação Rápida

O requerente tem o direito de receber informação sobre as entidades externas que devem ser consultadas (como autoridades ambientais, patrimoniais, de telecomunicações, etc.). A Câmara Municipal deve fornecer isto num prazo de 15 dias após apresentação do pedido inicial.

2. Direito à Informação Prévia

Antes mesmo de apresentar um pedido de licenciamento, qualquer interessado pode requerer informação prévia à Câmara sobre:

• A viabilidade de realizar determinada operação urbanística

• Os condicionamentos legais ou regulamentares aplicáveis

• Requisitos sobre infraestruturas, servidões, restrições de utilidade pública

• Índices urbanísticos, cérceas, afastamentos

Esta informação prévia é vinculante para a Câmara em futuras decisões, desde que os pressupostos se mantenham válidos por dois anos.

3. Direito de Audiência Prévia

Se a Câmara Municipal for proferir uma decisão de indeferimento, o requerente tem direito a ser ouvido previamente. Nesta audiência, pode alegar factos, argumentar e até se comprometer a realizar obras corretivas que permitam contornar os obstáculos inicialmente identificados.

4. Direito de Consulta Prévia

O requerente pode, por iniciativa própria, solicitar e obter pareceres de entidades externas antes de submeter o pedido à Câmara. Se estes pareceres tiverem menos de dois anos e não houver alterações aos pressupostos de facto ou de direito, a Câmara não pode exigir novas consultas. Isto acelera significativamente o processo.

5. Direito de execução por fases

Para operações mais complexas ou de grande dimensão, o requerente pode solicitar a realização faseada das obras. Cada fase deve ter coerência interna e corresponder a uma zona que possa funcionar autonomamente. O licenciamento abrange a primeira fase, sendo as subsequentes objeto de aditamento.

6. Proteção contra pedidos de documentação excessivos

A lei estabelece expressamente o que a Câmara não pode solicitar como elementos instrutórios:

• Cópias de documentos na posse da Câmara (como Certidões Permanentes ou títulos)

• Declarações de capacidade profissional dos técnicos responsáveis

• Cópias de documentos pessoais (cartão do cidadão, bilhete de identidade)

• Reenvio de documentos que tenham expirado na validade após apresentação do pedido

Esta proteção visa evitar exigências burocráticas desnecessárias e acelerar o processo.

Prazos e Deferimento Tácito

Um conceito essencial que beneficia o requerente é o deferimento tácito. Isto significa:

• Para obras com até 300 m² de área bruta: a Câmara tem 120 dias para decidir

• Para obras entre 300 e 2200 m²: 150 dias

• Para obras superiores a 2200 m² ou operações de loteamento: 200 dias

Se a Câmara não se pronunciar dentro deste prazo, considera-se que o pedido foi automaticamente deferido. O requerente fica autorizado a prosseguir com a obra. Esta regra é uma proteção importante contra a inércia administrativa. Mas exige que o requerente confirme a data de apresentação do pedido e acompanhe os prazos rigorosamente.

Responsabilidades durante a execução da obra

O papel do requerente não termina com a aprovação do projeto. Durante a execução da obra, o requerente (agora na qualidade de titular da licença) tem responsabilidades específicas:

• Garantir que o diretor de obra está identificado e presente

• Manter o livro de obra no local da obra, com registos regulares do estado de execução

• Afixar de forma visível o aviso que publicita o alvará

• Cumprir as condições fixadas na licença ou comunicação prévia

• Remover entulhos e detritos decorrentes da obra

• Comunicar alterações ao projeto de forma atempada

O não cumprimento de qualquer destas responsabilidades configura uma contra-ordenação, suscetível de coima.

Conselhos práticos para o Requerente

A experiência demonstra que certos comportamentos facilitam muito o processo:

• Antecipação: Solicite informação prévia antes de elaborar projetos. Isto evita surpresas posteriormente.

• Completude: Certifique-se de que toda a documentação está completa desde a primeira apresentação. Requerimentos com falhas geram demoras significativas.

• Técnicos qualificados: Trabalhe com arquitetos, engenheiros e projetistas legalmente habilitados e inscritos nas associações profissionais competentes. Os termos de responsabilidade destes técnicos têm enorme peso processual.

• Comunicação: Mantenha contato regular com o gestor de procedimento designado. Este é seu interlocutor direto na Câmara.

• Documentação original: Guarde toda a correspondência, comprovantes de pagamento e notificações. Estes documentos são fundamentais em caso de recurso ou impugnação.

• Conformidade legal: Não tente contornar a lei. Operações realizadas sem os devidos licenciamentos ou comunicações podem resultar em embargos, demolições, coimas elevadas e até responsabilidade criminal.

Em poucas palavras

O requerente é um agente ativo e responsável no processo camarário. Não se trata apenas de preencher formulários e esperar decisões. Exige-se contribuição ativa, documentação completa, respeito por prazos e obediência a normas. Mas também existem proteções e direitos, como o deferimento tácito, que favorecem quem cumpre as regras. Compreender este equilíbrio entre direitos e obrigações é fundamental para evitar obstáculos desnecessários. Um requerente bem informado consegue navegar os processos camarários com maior eficácia, reduzindo custos, atrasos e frustrações.

Se tem dúvidas sobre qual é o seu papel específico num processo camarário, se necessita orientação sobre documentação a apresentar ou se enfrenta bloqueios numa tramitação em curso, a AC-Arquitetos dispõe de experiência na gestão de processos camarários. Contacte-nos para explorar como podemos auxiliar no cumprimento das exigências legais e procedimentais, para que o seu projeto progrida com segurança e eficiência.