Instalação de Resorts: O enquadramento legal dos Conjuntos Turísticos
- Ana Carolina Santos
- 2 de jul.
- 3 min de leitura
Os conjuntos turísticos, vulgarmente designados por resorts, correspondem a uma tipologia específica de empreendimento turístico, com regras próprias de instalação e funcionamento. A seguir, explicamos o que caracteriza este tipo de projeto e quais os principais aspetos a ter em conta antes de avançar com um investimento desta natureza.
O que distingue um Conjunto Turístico
Um conjunto turístico integra, no mesmo espaço, diferentes tipos de empreendimentos turísticos e equipamentos de lazer, articulados entre si de forma unitária. Nos termos do Decreto-Lei n.º 39/2008, de 7 de março, que aprova o regime jurídico da instalação, exploração e funcionamento dos empreendimentos turísticos, os conjuntos turísticos (resorts) constituem uma das tipologias previstas no artigo 4.º, ao lado de estabelecimentos hoteleiros, aldeamentos turísticos, apartamentos turísticos, empreendimentos de turismo de habitação, empreendimentos de turismo no espaço rural e parques de campismo e caravanismo.
A sua definição concreta consta do artigo 15.º do mesmo diploma, que estabelece a noção de conjunto turístico (resort), e o artigo 16.º fixa os requisitos mínimos exigidos a este tipo de empreendimento.
Um conjunto turístico não é apenas um conjunto de edifícios lado a lado, mas um projeto pensado como um todo coeso, que articula alojamento, lazer e espaços comuns segundo regras próprias.
Como funciona o processo de instalação
A instalação de um conjunto turístico segue o Regime Jurídico dos Empreendimentos Turísticos (RJET), articulado com o Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE) sempre que estejam em causa operações urbanísticas, como construção ou alteração de edifícios. Este é um ponto importante a reter:
O promotor pode optar por submeter conjuntamente, a licenciamento ou comunicação prévia, a totalidade dos componentes do conjunto turístico
Em alternativa, pode submeter cada empreendimento turístico integrado separadamente
A tramitação destes procedimentos é feita informaticamente, através de sistema articulado com o RJUE
Esta flexibilidade, prevista no âmbito do processo de instalação regulado no artigo 28.º do Decreto-Lei n.º 39/2008 (relativo à instalação de conjuntos turísticos), permite adaptar o procedimento à complexidade e à faseamento próprio de cada projeto.
Classificação e competências envolvidas
Tal como os restantes empreendimentos turísticos, os conjuntos turísticos estão sujeitos a um processo de classificação, com natureza obrigatória. Duas entidades assumem um papel central neste processo:
Entidade | Papel principal |
Emite parecer sobre o cumprimento do RJET, procede à classificação e mantém o Registo Nacional de Empreendimentos Turísticos | |
Câmara Municipal competente | Aprecia e decide sobre as operações urbanísticas associadas, no âmbito do RJUE |
Vale a pena notar que os conjuntos turísticos são classificados no seu conjunto, de acordo com os requisitos mínimos estabelecidos no RJET, ao passo que os empreendimentos turísticos neles integrados (por exemplo, um hotel ou um aldeamento turístico) são também classificados individualmente, segundo a tipologia respetiva.
Aspetos a ponderar antes de investir
Um projeto de conjunto turístico envolve uma articulação cuidada entre diferentes áreas técnicas e jurídicas. Antes de avançar, é importante esclarecer, junto de profissionais habilitados, questões como:
O enquadramento do terreno face aos instrumentos de gestão territorial em vigor no município
A tipologia ou tipologias de empreendimentos turísticos que se pretendem integrar no conjunto
Se o projeto será submetido de forma conjunta ou faseada junto das entidades competentes
Os requisitos mínimos de instalação aplicáveis, previstos no RJET
A articulação entre a exploração turística e a eventual propriedade plural do empreendimento, quando aplicável
Estes projetos, pela sua escala e complexidade, beneficiam de um acompanhamento próximo desde a fase de conceção arquitetónica até à fase de licenciamento, de forma a evitar constrangimentos administrativos e a garantir que o resultado final corresponde à visão inicial do investidor.
Para considerar
A instalação de um conjunto turístico é um processo que combina exigências arquitetónicas, urbanísticas e regulamentares próprias, distintas das de outros tipos de investimento imobiliário. Um planeamento cuidado, feito em articulação com profissionais experientes nesta área específica, é determinante para o sucesso do projeto, quer do ponto de vista da qualidade arquitetónica, quer do ponto de vista da viabilidade administrativa junto das entidades competentes.
Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em julho de 2026, dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.
