Junção e separação de frações em condomínio: O essencial para evitar surpresas
- Ana Carolina Santos
- 2 de jun.
- 3 min de leitura
A gestão de frações autónomas em edifícios em propriedade horizontal é um tema que exige atenção, rigor e conhecimento das regras legais. A junção ou separação de frações pode parecer uma simples remodelação, mas envolve procedimentos técnicos, legais e administrativos fundamentais para garantir a segurança, a legalidade e a boa convivência entre condóminos. Neste post, esclareço os passos, cuidados e conselhos essenciais para quem pretende avançar com este tipo de intervenção.
O que são frações autónomas e porque é importante gerir bem as alterações?
Frações autónomas são unidades independentes dentro de um edifício em propriedade horizontal, como apartamentos, lojas, garagens ou arrecadações. Qualquer alteração – seja juntar ou separar – tem impacto direto na estrutura do condomínio, nos direitos dos proprietários e nos registos oficiais.
Junção de frações: Quando é simples e quando exige aprovação
Sem necessidade de autorização:
Frações contíguas (lado a lado) podem ser unidas sem aprovação da Assembleia de Condóminos, desde que não haja alteração estrutural, da fachada ou do uso previsto, e o edifício não seja património classificado.
Não é necessária licença camarária nestes casos.
Quando é obrigatória a autorização:
Se a junção implicar alterações estruturais, de fachada ou envolver edifício classificado, é obrigatória a aprovação em Assembleia e licença municipal.
Obras que afetem partes comuns (paredes estruturais, tetos, sistemas elétricos, etc.) exigem sempre autorização prévia da Assembleia.
Separação de frações: Processo mais exigente
Aprovação unânime: A separação de frações exige unanimidade dos condóminos em Assembleia, pois altera substancialmente a estrutura e os direitos de propriedade.
Licenciamento municipal obrigatório: É necessário apresentar projeto técnico (arquitetura/engenharia) para aprovação camarária.
Execução rigorosa: A obra deve respeitar o projeto aprovado e garantir segurança estrutural, acessos e redes independentes.
Atualização dos registos: Após a obra, é imprescindível atualizar a descrição na Conservatória do Registo Predial e na Autoridade Tributária.
Passos práticos para juntar ou separar frações
Verificar documentação e regulamento do condomínio
Consultar um técnico qualificado (arquiteto ou engenheiro)
Informar o administrador e os condóminos
Obter as autorizações necessárias
Executar a obra de acordo com o projeto aprovado
Atualizar registos na Conservatória e na Autoridade Tributária
Rever as quotas condominiais, se aplicável
Cuidados essenciais
Não alterar paredes mestras sem parecer técnico.
Respeitar normas de segurança, prevenção de incêndios e legislação municipal.
Manter comunicação clara e transparente com todos os condóminos.
Avaliar o impacto no valor patrimonial e nas quotas do condomínio.
Consultar sempre profissionais qualificados.
Alteração das partes comuns: Regras e limites
Obras em partes comuns exigem aprovação da Assembleia por maioria qualificada.
Qualquer alteração não pode prejudicar a utilização das partes comuns por outros condóminos.
O título constitutivo pode afetar zonas comuns ao uso exclusivo de um condómino, devendo essas alterações ser refletidas em ata e no registo.
Atualização dos Registos: Porquê e quando?
Sempre que a configuração, área ou uso das frações mude, é obrigatório atualizar a Conservatória do Registo Predial e a Caderneta Predial Urbana.
A atualização protege todos os condóminos, evita litígios e garante a validade jurídica das alterações.
Alterar frações em condomínio exige rigor legal, comunicação transparente e apoio técnico especializado.
Conselhos para uma gestão tranquila
Planeie com antecedência todas as etapas e consulte o regulamento do condomínio.
Informe e envolva os condóminos desde o início do processo.
Recolha pareceres técnicos para garantir a segurança e legalidade da obra.
Mantenha os registos sempre atualizados para evitar problemas futuros.
Consulte profissionais qualificados para assegurar o cumprimento de todas as obrigações legais e técnicas.
Para refletir
A junção ou separação de frações autónomas é uma decisão que pode valorizar o seu património, mas que exige respeito pelas regras do condomínio, pela legislação e pelos direitos dos restantes condóminos. Uma abordagem informada e profissional é o melhor caminho para garantir segurança, legalidade e harmonia no edifício.
