Legislação em mudança: Como as novas regras afetam projetos anteriores
- Ana Carolina Santos
- 13 de jun.
- 2 min de leitura
As alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 10/2024 (Simplex Urbanístico) geram dúvidas sobre sua aplicação a projetos em curso ou já concluídos. O princípio da não retroactividade das leis é geral, mas existem exceções críticas que proprietários e promotores imobiliários devem conhecer para evitar surpresas legais.
A chave está em distinguir entre "direitos adquiridos" e "meras expectativas jurídicas" – apenas as primeiras estão protegidas contra alterações legislativas retroativas.
Situações onde as novas regras se aplicam a projetos anteriores
1. Obras em fase de Licenciamento
Projetos com pedidos de Licenciamento submetidos após 4 de março de 2024 estão automaticamente sujeitos ao novo RJUE, mesmo que baseados em legislação anterior.
2. Alterações a projetos aprovados
Modificações em projetos já licenciados exigem revisão total do processo sob as normas atuais se:
Envolverem aumento de área ou altura
Alterarem tipologias de uso
Necessitarem de novos pareceres técnicos
3. Obras parcialmente executadas
Intervenções não concluídas até a entrada em vigor do novo regime devem adaptar-se às exigências atuais em:
Acessibilidades
Eficiência energética
Normas anti-sísmicas
Casos com proteção legal contra retroactividade
1. Licenças com execução iniciada
Projetos com alvará válido e obras iniciadas antes de 2024 mantêm o regime jurídico original, desde que:
Cumpram prazos de execução
Não sofram alterações substanciais
2. Direitos consolidados por Contratos Públicos
Acordos de loteamento ou urbanização celebrados com municípios estão protegidos por estabilidade contratual, mesmo que novas leis alterem parâmetros urbanísticos.
3. Decisões administrativas definitivas
Processos com deferimento tácito ou decisão final anterior à reforma mantêm validade, exceto se houver vícios jurídicos comprovados.
Passos para avaliar impactos em projetos existentes
Verificar data de submissão do último pedido de licença
Mapear alterações legislativas aplicáveis ao tipo de obra
Consultar certidões municipais atualizadas sobre o imóvel
Revisar cláusulas contratuais com entidades públicas
Solicitar informação prévia sobre conformidade retroativa
Atenção: Projetos em áreas protegidas (REN/RAN) ou com património classificado estão sujeitos a regras mais restritivas, independentemente da data de aprovação.
Riscos de não cumprimento
Multas até 44.891€ por desconformidade com normas retroativas
Suspensão de alvarás de utilização
Dificuldades na venda ou financiamento de imóveis
Necessidade de obras de adequação a posteriori
Para considerar
A retroactividade das leis urbanísticas opera numa zona cinzenta entre a segurança jurídica e o interesse público. Enquanto projetos concluídos têm maior proteção, intervenções em curso devem ser reavaliadas à luz das novas obrigações.
A fiscalização municipal ganhou instrumentos para exigir conformidade retroativa em matérias de segurança estrutural e proteção ambiental, mesmo em obras antigas. Neste contexto, a revisão técnica de projetos por profissionais atualizados torna-se indispensável para evitar litígios.
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