Moda da altura da fachada: O que significa e como influencia o seu projeto

Quando se projeta ou licencia uma construção em meio urbano, um dos conceitos que frequentemente surge nas análises urbanísticas é a "moda da altura da fachada". Para quem não é da área, a expressão pode parecer enigmática. Afinal, o que tem a "moda" a ver com arquitetura e regulamentos municipais?

A seguir, explicamos de forma clara este conceito, o seu enquadramento legal e as implicações práticas que pode ter no seu projeto de construção ou reabilitação.

Exemplo de uma frente urbana em Lisboa, para o cálculo da moda da altura da fachada

O que é a "moda" em termos estatísticos

Antes de entrarmos no contexto urbanístico, importa esclarecer o conceito estatístico. A moda é o valor que ocorre com maior frequência numa série de dados. Por outras palavras, é o valor que mais se repete ou, no caso de medidas contínuas, aquele que aparece com maior extensão.

Este conceito, vindo da estatística, foi adaptado ao urbanismo para caracterizar de forma objetiva a realidade construída das nossas ruas e bairros.

Moda da altura da fachada: a definição urbanística

No contexto do planeamento urbano, a moda da altura da fachada corresponde à altura de fachada que se apresenta com maior extensão ao longo de uma frente urbana. Em termos práticos, é a altura que predomina visualmente quando percorremos uma rua.

Alguns planos municipais definem este conceito de forma ligeiramente distinta:

• Valor numérico correspondente ao número de pisos acima do solo que ocorre em maior extensão linear

• Altura expressa em metros que apresenta maior extensão ao longo do alinhamento urbano entre arruamentos concorrentes

• Altura dominante das fachadas numa dada frente urbana

Independentemente da formulação específica, o objetivo é sempre o mesmo: identificar a altura característica e predominante de um troço de rua.

Frente urbana: o contexto de análise

Para compreender a moda da altura da fachada, é fundamental perceber o conceito de frente urbana. Trata-se da superfície vertical definida pelo conjunto das fachadas dos edifícios voltados para uma via pública, compreendida entre duas vias ou espaços públicos concorrentes (normalmente, as duas transversais mais próximas).

É neste troço — entre uma esquina e outra — que se analisa qual a altura que predomina, permitindo identificar a escala e o carácter do conjunto edificado.

Para que serve este conceito

A moda da altura da fachada não é um mero exercício académico. Trata-se de uma ferramenta urbanística com aplicações concretas e relevantes:

Controlo da volumetria urbana

Garante que novas construções ou intervenções em edifícios existentes se integram harmoniosamente no contexto edificado, evitando ruturas visuais e volumétricas que descaracterizem a identidade do local.

Proteção do património edificado

Nos centros históricos e bairros tradicionais, manter a coerência de alturas preserva a escala humana e as características morfológicas que conferem valor patrimonial ao conjunto.

Simplificação de procedimentos

Em determinadas circunstâncias — designadamente em zonas urbanas consolidadas —, o respeito pela altura mais frequente pode permitir que a obra fique sujeita a comunicação prévia em vez de licenciamento, acelerando significativamente o processo.

A moda da altura da fachada e as zonas urbanas consolidadas

O Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), alterado pelo Decreto-Lei n.º 10/2024, estabelece que as obras de construção, alteração ou ampliação em zona urbana consolidada ficam sujeitas a comunicação prévia (procedimento simplificado), desde que respeitem os planos municipais e não resulte edificação com cércea superior à altura mais frequente das fachadas da frente edificada do lado do arruamento onde se integra a nova edificação.

Este "altura mais frequente" é, precisamente, a moda da altura da fachada.

Vantagens práticas desta via procedimental:

• Redução de burocracia: menos documentação inicial, menos formalidades

• Prazos mais curtos: 20 dias para comunicação prévia, contra 120 a 200 dias para licenciamento tradicional

• Maior previsibilidade: prazos máximos legalmente fixados

• Deferimento tácito: ao fim de 20 dias úteis sem pronúncia da Câmara Municipal, forma-se deferimento tácito

Condições para aceder ao regime simplificado:

• O prédio deve estar localizado numa zona urbana consolidada (área com densidade de ocupação definida, infraestruturas essenciais e alinhamentos consolidados)

• O projeto deve respeitar o Plano Diretor Municipal ou Plano de Pormenor aplicável

• A nova edificação não pode ultrapassar a altura mais frequente do troço de rua entre as duas transversais mais próximas

Moda, média ou edifícios contíguos: qual a diferença

É comum confundir estes três critérios, que aparecem em diferentes diplomas e planos:

Moda (altura dominante)

A altura que se repete mais vezes ou que tem maior extensão linear. Reflete a regularidade e a característica predominante da frente urbana.

Média

A soma das alturas de todas as fachadas dividida pelo número de edifícios. Pode não refletir fielmente a realidade predominante se existirem grandes discrepâncias (por exemplo, um edifício muito alto entre vários baixos).

Edifícios contíguos (vizinhos imediatos)

Apenas os edifícios imediatamente adjacentes ao terreno ou prédio em questão. É o critério mais restritivo e localizado.

Cada plano municipal ou regulamento pode optar por um destes critérios. É fundamental consultar o diploma aplicável ao local específico do projeto.

Cércea e altura da fachada: cuidado com a terminologia

Embora frequentemente usados como sinónimos, cércea e altura da fachada são conceitos distintos:

Cércea

Sinónimo de bitola ou gabarito. Refere-se à altura total da edificação, incluindo a cobertura e volumes edificados, mas excluindo chaminés e elementos acessórios.

Altura da fachada

Dimensão vertical da fachada específica, medida até à linha superior da cornija, beirado, platibanda ou guarda do terraço. É um parâmetro de controlo da confrontação com a via pública.

A legislação atual (Decreto Regulamentar n.º 5/2019) recomenda que o termo "cércea" não seja utilizado para designar altura da fachada, evitando assim ambiguidades.

Regulamentos municipais: a última palavra

Cada município tem autonomia para estabelecer regulamentos urbanísticos próprios, desde que não contradigam a legislação nacional. Por isso, a forma como a moda da altura da fachada é definida e aplicada pode variar:

• Porto: define altura dominante como moda de altura numa dada frente urbana

• Lisboa: utiliza a média das fachadas da frente edificada entre duas transversais

• Braga: refere-se à altura dominante das construções na frente urbana

• Espinho: moda da altura da fachada expressa em metros

Esta diversidade sublinha a importância de consultar sempre o Plano Diretor Municipal e os regulamentos específicos do concelho onde se localiza o projeto.

Implicações práticas no seu projeto

Compreender e aplicar corretamente o conceito de moda da altura da fachada pode ser decisivo para:

Viabilidade do projeto

Determinar se a volumetria pretendida é admissível e se o projeto se enquadra nos parâmetros urbanísticos aplicáveis.

Escolha do procedimento

Avaliar se é possível beneficiar da via simplificada (comunicação prévia) ou se será necessário seguir o licenciamento tradicional.

Integração urbanística

Garantir que a nova construção ou intervenção se integra de forma harmoniosa e respeitosa no contexto edificado existente.

Casos práticos

Ampliação de moradia em bairro consolidado

Pretende-se ampliar uma moradia T2 para T3 num bairro consolidado. A análise da frente urbana revela que a maioria das construções tem dois pisos (moda = 2 pisos). O projeto, mantendo-se nesta altura, pode seguir por comunicação prévia, obtendo deferimento tácito ao fim de 20 dias.

Construção em centro histórico

Num centro histórico onde predominam edifícios de três pisos, um projeto que proponha quatro pisos ultrapassa a moda da altura da fachada. Neste caso, será necessário licenciamento tradicional, com análise mais aprofundada e eventual indeferimento por desconformidade com os parâmetros de integração urbana.

Reabilitação urbana

Numa operação de reabilitação em zona urbana consolidada, mantendo a altura dominante existente (três pisos), o projeto beneficia da tramitação simplificada, reduzindo burocracia e acelerando o início das obras.

Para considerar

A moda da altura da fachada é muito mais do que um conceito estatístico aplicado ao urbanismo. É uma ferramenta essencial para garantir a coerência e harmonia do tecido urbano, proteger o património edificado e, em simultâneo, permitir que os processos de licenciamento sejam mais ágeis e previsíveis quando os projetos respeitam as características predominantes do local.

Compreender este conceito — e a sua aplicação específica no município onde se localiza o projeto — é fundamental para tomar decisões informadas, evitar surpresas no decorrer do processo e garantir que a nova construção ou intervenção se integra de forma equilibrada e valorizada no contexto urbano existente.

Cada projeto é único, e cada contexto urbano tem as suas especificidades. Por isso, recomenda-se sempre a consulta prévia junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados que dominem não apenas a legislação nacional, mas também os regulamentos e práticas locais.

Tem dúvidas sobre como a moda da altura da fachada pode influenciar o seu projeto?

A equipa da AC-Arquitetos está disponível para o apoiar em todas as fases do processo, desde a análise urbanística preliminar até ao licenciamento e acompanhamento de obra. Com vasto conhecimento da legislação nacional e dos regulamentos municipais, garantimos soluções tecnicamente fundamentadas e procedimentalmente eficazes.

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