Notificações e Comunicações nas Operações Urbanísticas: O essencial para utilizadores não técnicos

O contexto regulatório que enquadra as operações de urbanismo e edificação em Portugal sofreu várias atualizações para simplificar procedimentos e aumentar a transparência administrativa. Entre os temas mais relevantes, destaca-se a forma como as notificações e comunicações devem ser tratadas – um aspecto determinante para garantir que todo o processo decorre de forma legal, eficiente e segura para cidadãos, promotores e instituições.

Neste post dirigido a quem olha para o sector imobiliário, quer do lado da promoção, da compra de imóvel ou da reabilitação, sem ser necessariamente técnico, esclarecem-se os aspetos fundamentais para compreender como se processam as notificações e comunicações, com exemplos práticos e linguagem acessível.

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Porquê dar importância às Notificações e Comunicações?

A correta realização de notificações e comunicações garante que os intervenientes – dos particulares aos municípios e técnicos – têm pleno conhecimento dos atos e decisões que vão impactar o seu património, investimentos e direitos de uso. É a base para prevenir litígios, travar irregularidades e simplificar as relações entre o cidadão e a administração pública.

Tipos de Notificações e Comunicações Urbanísticas

Falar destas obrigações não é encantar com linguagem jurídica, mas sim clarificar procedimentos essenciais nas seguintes situações:

• Pedidos de Licenciamento (ex: construção ou grandes remodelações);

• Comunicações Prévias (ex: pequenas obras em zonas abrangidas por plano de pormenor);

• Certidões (ex: para registos prediais, atestados de conformidade);

• Notificações de decisões ou pedidos de elementos em falta;

• Avisos Públicos (ex: publicidade de operações em determinados locais).

O que diz a lei sobre as Notificações e Comunicações

A mais recente versão do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), consolidada a 2-7-2024, faz depender a validade e eficácia de muitos atos destas formalidades. Entre os aspetos mais relevantes, destacam-se:

• Obriga à tramitação desmaterializada – Atualmente, a apresentação de pedidos, comunicações ou requerimentos faz-se, regra geral, pela Plataforma Eletrónica dos Procedimentos Urbanísticos. A validação destas submissões gera comprovativos eletrónicos válidos e facilita o acompanhamento do procedimento por todas as partes.

• Notificações e comunicações eletrónicas – As notificações, nomeadamente das decisões administrativas relevantes, são preferencialmente realizadas por via eletrónica, assegurando rapidez, rastreabilidade e arquivo digital.

• Prazo e conteúdo das notificações – O artigo 121º do RJUE sublinha que a instrução e a condução do procedimento devem ser acompanhadas de notificações claras, com indicação do gestor do procedimento, prazos e meios de contacto, garantindo o pleno exercício do direito de audiência e participação de todos os interessados.

• Publicitação obrigatória dos pedidos – Toda a operação urbanística sujeita a controlo prévio deve ser publicitada com aviso, em local visível, no prazo de 10 dias após a entrada do requerimento ou comunicação. Esse aviso segue um modelo aprovado e visa dar conhecimento à comunidade da existência da operação.

• Acesso à Informação – O utilizador do sistema pode consultar, em qualquer momento, o estado do seu processo, aceder a notificações e a todos os atos praticados no âmbito do pedido.

Como decorrem, na prática, as notificações e comunicações?

Para que tudo decorra sem sobressaltos, importa saber:

• Os interessados são notificados atempadamente do início, suspensão ou conclusão dos procedimentos.

• Os prazos legais para reagir (corrigir, completar ou impugnar) só se contam a partir da data da notificação realizada de forma regular.

• A instituição pode recorrer a várias formas de notificação: eletrónica, presencial, postal ou, em casos previstos, por edital ou aviso público.

• O comprovativo de que a notificação foi realizada, na forma correcta, é essencial para garantir direitos e deveres de todas as partes.

• Sempre que as notificações sejam realizadas pela plataforma eletrónica, considera-se notificado quem acedeu à mesma, ou quem foi notificado por mensagem eletrónica para o endereço indicado.

Pontos-chave a reter

• Plataforma eletrónica: O processo é digital – permite submissão, acompanhamento e acesso fácil a todas as comunicações.

• Comprovativo: Sempre que submete um pedido, recebe comprovativo eletrónico com identificação do procedimento e dos contactos.

• Prazos: Princípio da transparência – os prazos contam-se desde a notificação válida.

• Notificação obrigatória: Elementar para avançar qualquer procedimento e para assegurar o seu direito a intervir.

• Aviso público: A publicitação do pedido, através de aviso em local visível, continua a ser fundamental para garantir envolvimento da comunidade.

• Transparência e rastreabilidade: Todos os atos ficam registados, facilitando futuras consultas e auditorias ao processo.

• Direito de informação: O cidadão pode e deve consultar, a qualquer momento, o estado dos seus pedidos e a documentação relevante.

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Conselhos práticos para quem está a pensar iniciar uma Operação Urbanística

• Leia com atenção as notificações recebidas: Não desvalorize comunicações digitais do município ou da plataforma – podem ser prazos decisivos!

• Consulte regularmente a plataforma eletrónica, sobretudo após submeter pedidos ou quando está à espera de decisões.

• Se for chamado a corrigir ou completar um pedido, responda dentro do prazo para evitar rejeição liminar.

• Guarde os comprovativos digitais das suas submissões e das comunicações recebidas.

• Para obras não isentas de controlo prévio, assegure-se que é realizado o aviso público no local da obra, cumprindo o modelo exigido.

• No caso de processos sujeitos a publicidade, saiba que qualquer interessado pode consultar o processo e apresentar reclamações fundamentadas.

• Em caso de dúvidas, recorra a profissionais qualificados (arquitetos, engenheiros), que dominam as exigências procedimentais e podem representar eficazmente os seus interesses junto das entidades públicas.

Para considerar

Um procedimento urbanístico informativo, transparente e eficiente depende da correta realização de notificações e comunicações. A automatização e digitalização vieram para facilitar o controlo, mas não dispensam a atenção de cada interveniente. Descurar uma notificação é abrir portas a atrasos, indeferimentos ou processos litigiosos. Pelo contrário, estar atento, responder dentro dos prazos e manter toda a documentação em ordem é meio caminho andado para um processo sem sobressaltos, legal e seguro.

Precisa de apoio para garantir que todo o seu procedimento urbanístico decorre de acordo com a lei? Contacte a equipa da AC-Arquitetos. Facilitamos o seu caminho, do projeto à obra.