Ampliações de Casa: Licença obrigatória ou Comunicação Prévia?

Intervir numa habitação existente para ganhar área ou volume é um dos pedidos mais comuns em escritório. Ainda assim, nem toda a obra de ampliação segue o mesmo caminho na Câmara Municipal: às vezes basta uma Comunicação Prévia, noutras o processo exige Licença completa – e há casos pontuais em que não precisa de controlo prévio. Decifrar este labirinto legal evita atrasos, coimas e projectos devolvidos.

Ampliação do alçado tardoz de uma moradia em Sesimbra

Sempre que a ampliação aumenta área, altura ou volume, o nível de controlo municipal sobe – mas o enquadramento urbanístico pode simplificar (ou não) a tramitação.

Conceito de “Obra de Ampliação”

• Aumento da área de implantação.

• Crescimento da área total de construção.

• Elevação da cércea ou da altura da fachada.

• Acréscimo de volume construído.

(Definição completa no artigo 2.º do RJUE).

Três cenários possíveis

Tipo de ampliação	Regime de controlo	Art.º RJUE	Notas práticas
Aumenta altura da fachada (mesmo ligeiro)	Licença camarária	4.º/2/c e 4.º/2/e	Inclui sótão convertido em piso habitável se a fachada sobe.
Aumenta área ou volume, mas respeita plano de pormenor / loteamento ou está em ZUC	Comunicação Prévia	4.º/4/d-e	Câmara só verifica se o processo está instruído; deferimento tácito ao fim do prazo.
Reconstrução ou ampliação sem subir fachada*	Isento de controlo prévio	6.º/1/e-f	Continua a ter de cumprir RGEU, PDM e outras normas técnicas.

* Se não altera cércea, pode aumentar pisos interiores (ex.: mezzanine), desde que não haja impacto exterior.

Atenção às exclusões

• Prédios em zona protegida, imóveis classificados ou em vias de classificação: licença obrigatória, independentemente do tipo de obra (4.º/2/d).

• Servidões (militar, aeroportuária, REN, RAN, etc.): regra geral mantêm-se os pedidos de licença.

• Alteração de uso em simultâneo (habitação ↔ comércio) pode mudar o enquadramento.

Passo a passo para saber o procedimento

1. Confirmar a localização

   • Ver no PDM se o prédio está em Zona Urbana Consolidada (ZUC).

   • Confirmar se há Plano de Pormenor ou loteamento anterior.

2. Analisar parâmetros urbanísticos

   • Índices de construção, cércea máxima, alinhamentos.

   • Cedências ou servidões aplicáveis.

3. Classificar a intervenção

   • Apenas aumento interior? Reconstrução com ganho de área útil mas sem mexer fachada?

   • Ou há aumento físico visível?

4. Escolher o caminho

   • Comunicação Prévia: instruir o processo com termo de responsabilidade, peças gráficas e pagar taxas.

   • Licença: submeter projectos, aguardar pareceres externos, cumprir prazos mais longos.

   • Isento: manter documentação técnica em arquivo e, se for o caso, actualizar a descrição predial.

Linha temporal ilustrativa

Linha temporal de uma ampliação típica

Exemplos práticos

• Fechar varanda e avançar 1,20 m no piso térreo, mantendo altura: Comunicação Prévia se o imóvel estiver em ZUC e respeitar índices; caso contrário, Licença.

• Adicionar piso recuado (roof-top) que sobe 0,80 m a fachada: Licença obrigatória.

• Anexar garagem pré-fabricada de 9 m², altura 2,1 m, recuada do arruamento: considerada “escassa relevância urbanística” – basta notificação simples (6.º-A/1/a).

Conselhos de Arquitetura

• Confirme restrições no portal da Carta de Património antes de avançar.

• Peça informação prévia vinculativa em casos de dúvida sobre índices ou servidões – poupa revisões posteriores.

• Meça cércea com rigor: 30 cm extra podem transformar uma Comunicação Prévia numa Licença.

• Utilize a plataforma electrónica do município: evita deslocações e regista os dados para o deferimento tácito.

• Mantenha termos de responsabilidade dos técnicos sempre assinados e actualizados.

Alertas rápidos

• Obras isentas continuam sujeitas às normas do RGEU (pé-direitos, acessibilidades, segurança).

• Ampliação sem licença válida incorre em coimas até €44 891,81 e possível embargo.

• Aumento de área pode disparar IMI após comunicação à Autoridade Tributária.

Para considerar

As obras de ampliação prometem valorizar o imóvel, mas esquecem-se muitas vezes dos bastidores legais. Definir logo à partida se precisa de Licença, Comunicação Prévia ou se está isento poupa meses de incerteza e evita custos inesperados. A chave está no detalhe: localização, impacto na fachada e respeito pelos índices do PDM.

Precisa de confirmar o enquadramento da sua ampliação ou de preparar um processo sem surpresas? Fale connosco – a equipa da AC-Arquitetos trata da viabilidade, projecto e legalização para que a sua ampliação avance com segurança.