Comunicação prévia: saiba quando pode avançar sem licença municipal

Se o terreno já tem parâmetros urbanísticos fixados, a Comunicação Prévia pode substituir a licença e encurtar meses de espera.

A simplificação do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) permite, em muitos casos, trocar o licenciamento municipal pelo regime de Comunicação Prévia. A diferença traduz-se em prazos mais curtos, menor burocracia e custos administrativos reduzidos — mas só quando se cumprem requisitos bem definidos. Este post explica, de forma clara e pragmática, quando a Comunicação Prévia se aplica, como funciona o procedimento e quais são os cuidados a ter antes de avançar.

Adição de piscina após Comunicação Prévia aprovada pela Câmara Municipal

1 - O que é a Comunicação Prévia?

• Um acto administrativo simplificado: o particular submete toda a documentação necessária, paga as taxas e, decorrido o prazo legal (20 + 30 dias), pode iniciar a obra se não houver oposição da Câmara.

• A Câmara prescinde de apreciar os projectos em detalhe porque a operação já está enquadrada por instrumentos urbanísticos vinculativos.

• A responsabilidade técnica passa a recair sobretudo nos termos de responsabilidade assinados por arquitecto, engenheiro e director de obra.

2 - Condições indispensáveis

Critério	Exigência resumida	Onde verificar
Enquadramento	Terreno abrangido por plano de pormenor, operação de loteamento em vigor ou unidade de execução	Planta de síntese municipal
Tipologia de obra	Construção, alteração ou ampliação sem ultrapassar cércea, usos e índices definidos no plano/loteamento	Regulamento municipal + ficha de lote
Património	Fora de imóveis classificados ou zonas de protecção	Carta de património/classificações DGPC
Servidões especiais	Sem condicionantes REN, RAN, Domínio Hídrico, Faixa Costeira, etc.	Plataforma BUPI e CCDR
Alteração de uso	Permitida se compatível com o plano e não implique obras estruturais fora do quadro legal	Regulamento do PDM

Se algum destes critérios falhar, o procedimento regressa automaticamente ao licenciamento tradicional.

3 - Obras mais comuns abrangidas

1. Construção de moradia unifamiliar em lote de urbanização com parâmetros já fixados.

2. Ampliação de habitação (até ao índice máximo previsto) dentro de loteamento aprovado.

3. Alteração interior que aumenta número de fogos mas respeita cércea e uso definidos no plano.

4. Reabilitação de edifício em zona urbana consolidada, sem mexer na volumetria exterior.

5. Instalação de piscina associada à moradia, desde que prevista no regulamento municipal.

4 - Passo a passo do procedimento

Fase	O que entregar	Prazo legal
1. Preparação	Projecto de arquitectura + especialidades completas. Termos de responsabilidade de todos os técnicos.	–
2. Submissão	Comunicação prévia via Plataforma Eletrónica de Procedimentos Urbanísticos. Pagamento das taxas.	Dia 0
3. Verificação formal	Câmara confirma documentação e inscrição dos técnicos.	20 dias
4. Análise de entidades externas*	Só se o plano exigir parecer adicional (ambiente, património, acessibilidades).	30 dias
5. Início da obra	Na ausência de oposição escrita, obra pode arrancar sem emissão de alvará formal.	Dia 51

*As consultas são simultâneas; o silêncio das entidades conta como deferimento.

5 - Custos e tempos médios

Processo	Taxas típicas	Decisão final
Licenciamento	€4 000 – €6 000	90-150 dias (ou mais)
Comunicação prévia	€1 500 – €2 500	~50 dias sem oposição

A poupança directa em taxas pode rondar 50%, mas o maior ganho é no encurtamento do calendário de obra.

6 - Vantagens e riscos

Vantagens

• Reduz burocracia e pedidos sucessivos de esclarecimento.

• Encadeia prazos, permitindo lançar concurso de empreitada mais cedo.

• Mantém possibilidade de deferimento tácito — se a Câmara permanecer em silêncio, o direito à obra consolida-se.

Riscos

• Responsabilidade técnica reforçada: erros no projecto podem originar embargos.

• Se documentação estiver incompleta, a Câmara rejeita e cobra nova taxa.

• Alterações futuras ao plano podem tornar impossível obter licença de utilização se as obras não cumprirem exactamente os parâmetros.

Reabilitação de um edifício, com preservação de azulejos e fachada, em zona histórica

7 - Conselhos técnicos essenciais

• Confirme exaustivamente o enquadramento urbanístico antes de optar pela comunicação prévia.

• Entregue projecto completo (arquitectura + especialidades interoperáveis em BIM) para evitar rejeições por falta de peças.

• Mantenha todas as memórias descritivas coerentes com o termo de responsabilidade.

• Contrate fiscalização independente: a obra começa sem vistoria prévia da Câmara, mas a fiscalização municipal pode aparecer a qualquer momento.

• Guarde comprovativos de pagamento das taxas e recibo electrónico de submissão — são o “alvará” em caso de inspeção.

8 - Exemplo prático

Pequeno prédio habitacional (T2 + T3) num lote urbano em Coimbra, com parâmetros de cércea 11 m e índice 0,8:

1. Arquitecto verifica que projecto cumpre todos os rácios e não ultrapassa área bruta prevista (340 m²).

2. Documentação submetida por Comunicação Prévia e taxas pagas (€1 650).

3. Câmara confirma instrução em 12 dias; nenhuma entidade externa levanta reservas.

4. Decorrido o prazo legal (51 dias), obra inicia-se com contrato de empreitada já adjudicado.

5. Com prazos de construção similares, o prédio foi comercializado seis meses antes face ao cenário de Licenciamento.

Para considerar

Optar pela Comunicação Prévia é escolher rapidez e eficiência, mas exige rigor absoluto no projecto e no cumprimento dos parâmetros urbanísticos. Quando bem enquadrada, transforma burocracia em vantagem competitiva: o seu investimento chega mais cedo ao mercado, sem surpresas legais.

Precisa de avaliar se o seu projecto pode avançar por Comunicação Prévia? Contacte a equipa da AC-Arquitetos.