Obras que exigem Licenciamento Municipal: conheça as intervenções que não podem avançar sem luz verde da Câmara
- Ana Carolina Santos
- 11 de jul.
- 4 min de leitura
Atualizado: 13 de jul.
Antes de começar a obra, confirme se precisa de Licença ou Comunicação Prévia – evitar coimas é mais barato do que corrigi-las depois.
Cumprir o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) é regra básica para quem constrói, amplia ou reconverte um imóvel em Portugal. Contudo, o diploma distingue entre operações que precisam de Licenciamento municipal e outras que apenas exigem Comunicação Prévia ou estão isentas de controlo. Ignorar esta fronteira pode significar embargos, coimas elevadas e atrasos que encarecem qualquer projecto.
Este post explica, de forma pragmática, quais as obras que continuam dependentes de licença camarária – mesmo após as recentes simplificações legislativas. O objectivo é que proprietários, investidores e gestores de obra reconheçam, logo à partida, quando devem preparar o dossiê de licenciamento completo.
1. Por que existe o Licenciamento?
O Licenciamento municipal garante:
Conformidade com o Plano Director Municipal (PDM) e outros instrumentos de gestão territorial.
Protecção de servidões (zonas agrícolas, REN, RAN, domínio hídrico, vias).
Verificação de segurança estrutural, acessibilidades e salubridade do projecto.
Coordenação com infra-estruturas públicas para evitar sobrecarga de redes.
2. Lista das operações que precisam de licença
A lei (RJUE, art.º 4.º) mantém oito grandes grupos obrigatórios:
2.1 Operações de loteamento fora de planos pormenorizados
Qualquer divisão de um terreno em lotes sem cobertura por Plano de Pormenor aprovado requer licença, pois altera significativamente a malha urbana.
2.2 Obras de urbanização em solo sem planeamento detalhado
Inclui arruamentos, redes técnicas, espaços verdes ou modelações de terreno em áreas sem loteamento pré-existente ou Plano de Pormenor que especifique as obras.
2.3 Construção, ampliação ou alteração estrutural sem enquadramento prévio
Se não houver Plano Pormenor, unidade de execução ou loteamento que determine alinhamentos, cérceas e usos, o projecto passa automaticamente para Licenciamento.
2.4 Intervenções em património classificado ou em vias de classificação
Edifícios de interesse nacional, público ou municipal.
Imóveis em zonas de protecção de património. Aqui, a licença é obrigatória e vem acompanhada do parecer das entidades de tutela (Cultura ou municípios).
2.5 Obras de reconstrução que aumentem a altura da fachada
Sempre que a reconstrução ultrapassa a cércea existente, a licença é incontornável.
2.6 Demolições de edifícios
Demolir requer licença sempre que não exista autorização simultânea para nova construção aprovada.
2.7 Obras em áreas sujeitas a servidão administrativa
Exemplo: servidões aeroportuárias, rodoviárias, ferroviárias ou zonas costeiras. Qualquer construção, ampliação ou demolição estará sob Licenciamento.
2.8 Remoção de azulejos de fachada
Qualquer projecto que envolva retirar ou substituir azulejos exteriores necessita de licença, independentemente de confrontarem ou não a via pública.
3. Critérios complementares que podem levar ao indeferimento
Mesmo com pedido de licença, a Câmara pode recusar se:
O projecto sobrecarregar infra-estruturas (água, esgotos, arruamentos).
Afectar negativamente paisagem, estética ou património local.
Criar volumetrias dissonantes com a frente edificada.
Violar quotas máximas de impermeabilização ou zonas verdes.
4. Passos para licenciar com sucesso
Estudo prévio: Confirme PDM, planos especiais e servidões.
Levantamento topográfico + caracterização das redes existentes.
Projecto de Arquitectura com termo de responsabilidade.
Especialidades (estabilidade, águas, electricidade, acústica, energia).
Entrega digital na Plataforma Eletrónica dos Procedimentos Urbanísticos.
Pagamento de taxas de apreciação e caução, se exigível.
Acompanhamento do gestor municipal de procedimento até deferimento ou pedidos de esclarecimento.
5. Prazos de decisão e deferimento tácito
Habitações até 300 m²: 90 dias.
Entre 300 m² e 2 200 m² ou património classificado: 150 dias.
Urbanizações, loteamentos ou edifícios > 2 200 m²: 200 dias.
Se o município não decidir dentro destes prazos, o RJUE prevê deferimento tácito (licença automática), mas é necessário comprovar pagamento de taxas para a validade do direito.
6. Vantagens de licenciar antes de intervir
Segurança jurídica – afasta risco de embargo e coimas.
Financiamento bancário – instituições exigem licença prévia.
Valorização patrimonial – imóveis licenciados valem mais e vendem-se melhor.
Acesso a incentivos fiscais – programas de reabilitação exigem licenças válidas.
Conselhos técnicos essenciais
Integre o arquitecto desde o início – evita retrabalho e multiplica a aprovação.
Simule todos os cenários na fase de planeamento: cércea, índices, estacionamento.
Registe conversas e pareceres em acta ou e-mail – ajudam se houver litígio.
Prepare o cronograma de especialidades alinhado com os prazos legais.
Considere licenças parciais (estrutura) para ganhar tempo em projectos grandes.
Exemplo prático
Empresa pretende construir armazém de 3 000 m² em zona industrial sem Plano de Pormenor:
Licença obrigatória (superior a 2 200 m² e ausência de plano).
Entrega de projecto completo, incluindo estudo de tráfego pesado.
Câmara requer caução para arruamentos e reforço de águas.
Decisão em 195 dias; deferimento condicionado à execução das infra-estruturas.
Para considerar
O licenciamento municipal não é obstáculo: é a etapa que legitima a obra, garante qualidade urbana e evita custos inesperados. Saber antecipadamente se a sua intervenção precisa de licença é meio caminho andado para um processo rápido e sem sobressaltos.
Está a planear uma obra que exige Licenciamento? Contacte a equipa da AC-Arquitetos. Transformamos requisitos legais em projectos sólidos, eficientes e valorizados.
