O que a Lei de Bases da Habitação garante: Alternativa Habitacional, Direito de Preferência e condições de habitabilidade

O direito à habitação é um direito constitucional, reconhecido no artigo 65.º da Constituição da República Portuguesa. A sua concretização prática, porém, exige legislação específica — e foi precisamente para operacionalizar algumas das normas mais importantes da Lei de Bases da Habitação (Lei n.º 83/2019, de 3 de setembro) que foi publicado o Decreto-Lei n.º 89/2021, de 3 de novembro.

A seguir apresentam-se, de forma clara e objetiva, as três matérias que este diploma regula: a garantia de alternativa habitacional, o direito legal de preferência do Estado e dos municípios na compra de imóveis habitacionais, e a fiscalização das condições de habitabilidade no arrendamento.

A Lei de Bases da Habitação: o ponto de partida

A Lei n.º 83/2019, de 3 de setembro, estabelece as bases do direito à habitação e define as incumbências e tarefas fundamentais do Estado para garantir esse direito a todos os cidadãos. É uma lei de primeiro nível — define princípios, direitos e deveres — mas exige regulamentação específica em várias matérias para produzir efeitos concretos na vida das pessoas.

O Decreto-Lei n.º 89/2021 veio precisamente dar forma a três dessas matérias, tornando-as aplicáveis na prática.

Alternativa Habitacional: quando o Estado tem de agir

Quem tem direito a alternativa habitacional?

O artigo 3.º do Decreto-Lei n.º 89/2021 define com precisão o que é uma situação de efetiva carência habitacional: estão nessa situação as pessoas que não possuam uma habitação adequada ou que estejam em risco efetivo de a perder, sem alternativa disponível.

Uma habitação adequada é aquela que satisfaz condignamente as necessidades de uma pessoa ou agregado habitacional, tendo em conta a sua composição, a tipologia da habitação e as condições de habitabilidade e segurança.

É também relevante saber o que a lei exclui desta definição: não constitui alternativa habitacional aquela que imponha uma alteração ao agregado pré-existente, salvo se essa alteração resultar de pedido expresso ou obtiver concordância escrita de todos os envolvidos.

O dever de atuação das entidades públicas

O artigo 4.º do mesmo diploma impõe um dever objetivo de atuação às entidades públicas. Quando existam pessoas em situação de efetiva carência habitacional, cabe ao município:

• Prestar o apoio necessário aos agregados sinalizados no âmbito do atendimento de ação social;

• Na ausência de alternativa imediata, salvaguardar o encaminhamento para o parque habitacional público — do município ou do IHRU, I. P. (Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana);

• Quando não seja possível atribuição imediata de habitação permanente, incluir as situações na Estratégia Local de Habitação ou assegurar solução de alojamento temporário, em articulação com o Instituto da Segurança Social, I. P. e com o IHRU, I. P.

"O direito à habitação não é uma promessa — é uma obrigação legal de atuação das entidades públicas perante quem está em situação de carência."

Função Social da Habitação: imóveis devolutos e obras coercivas

O Decreto-Lei n.º 89/2021 regula também, no artigo 5.º, o que acontece quando um imóvel habitacional está classificado como devoluto em zona de pressão urbanística.

Neste caso, a notificação ao proprietário deve incluir uma proposta de arrendamento do imóvel ao município, para posterior subarrendamento. Esta proposta pressupõe que o imóvel reúne condições de habitabilidade imediatas para integração no mercado de arrendamento.

Quando o imóvel estiver em mau estado de conservação, o município pode determinar a execução de obras de correção de más condições de segurança, salubridade ou habitabilidade, ao abrigo dos artigos 89.º e seguintes do RJUE (Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, na sua redação atual).

Direito de Preferência: quem tem prioridade na compra de imóveis habitacionais?

Em que situações existe direito de preferência?

O artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 89/2021 estabelece que o Estado, as regiões autónomas e os municípios gozam do direito de preferência nas alienações onerosas de imóveis de uso habitacional nas seguintes circunstâncias:

• Em zona de pressão urbanística, delimitada com fundamento na falta ou desadequação da oferta;

• Em territórios identificados no Programa Nacional de Habitação com os mesmos fundamentos.

Qual a hierarquia da preferência?

Quando várias entidades públicas pretendem exercer o direito de preferência, a lei estabelece uma ordem de precedência clara (artigo 6.º, n.º 2):

1. Municípios — têm prioridade máxima;

2. Regiões Autónomas;

3. Estado — representado pelo IHRU, I. P.

O direito de preferência dos arrendatários prevalece sobre o das entidades públicas, nos termos do n.º 4 do artigo 37.º da Lei n.º 83/2019.

Qual o prazo para exercer este direito?

O artigo 6.º, n.º 3, fixa um prazo de 10 dias para o exercício de qualquer dos direitos de preferência previstos neste regime.

O procedimento de exercício do direito de preferência segue os termos previstos no Decreto-Lei n.º 263-A/2007, de 23 de julho, que assegura a desmaterialização e simplificação do processo.

Fiscalização das condições de habitabilidade

Quem fiscaliza?

A fiscalização do arrendamento habitacional em matéria de condições de habitabilidade é da competência do IHRU, I. P., nos termos dos artigos 8.º e 9.º do Decreto-Lei n.º 89/2021.

Quando o IHRU, I. P. tiver conhecimento — por denúncia ou por documentação recebida — de factos que indiciem deficiências nas condições de habitabilidade de fogos arrendados ou subarrendados, pode solicitar à câmara municipal a determinação do nível de conservação do imóvel.

Se da avaliação resultar um nível de conservação mau ou péssimo, a câmara municipal deve aplicar o disposto no artigo 89.º e seguintes do RJUE — o que pode incluir a determinação de obras coercivas.

Obrigações na publicação de anúncios de arrendamento

O artigo 10.º do mesmo diploma estabelece obrigações específicas para as empresas de mediação imobiliária e para as entidades anunciadoras na publicação de anúncios de arrendamento habitacional.

Em todos os anúncios com vista à celebração de contratos de arrendamento habitacional, é obrigatório indicar:

• O número da licença ou da autorização de utilização do imóvel;

• A tipologia;

• A área útil.

O incumprimento destas obrigações constitui contraordenação, punível com coima de € 250 a € 3 740, no caso de pessoas singulares, e de € 2 500 a € 44 890, no caso de pessoas coletivas, nos termos do artigo 10.º, n.º 3, do Decreto-Lei n.º 89/2021.

O que isto significa na prática

Situação	O que a lei prevê
Família em risco de perder a habitação	Direito a apoio e encaminhamento por parte do município
Imóvel devoluto em zona de pressão urbanística	Proposta de arrendamento ao proprietário; obras coercivas se mau estado
Venda de imóvel habitacional em zona de pressão	Municípios têm direito de preferência (prazo: 10 dias)
Fogo arrendado com condições deficientes	IHRU, I. P. pode acionar câmara municipal para vistoria
Anúncio de arrendamento sem licença de utilização	Contraordenação para mediadora e anunciante

Para considerar

O Decreto-Lei n.º 89/2021 não é um diploma abstrato — tem efeitos concretos para quem arrendar um imóvel, para quem quer vender uma casa em determinadas zonas, para proprietários de imóveis devolutos e para quem anuncia alojamentos para arrendamento. Conhecer os direitos e os deveres que decorrem deste enquadramento é, antes de mais, uma forma de se proteger e de agir em conformidade com a lei.

Num mercado habitacional em constante transformação, o acompanhamento por técnicos habilitados é essencial — tanto na fase de projeto como nas decisões relacionadas com o uso, a reabilitação e a disponibilização de imóveis habitacionais.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em junho de 2026, designadamente a Lei n.º 83/2019, de 3 de setembro (Lei de Bases da Habitação), e o Decreto-Lei n.º 89/2021, de 3 de novembro. Dada a evolução constante do quadro normativo, recomenda-se sempre a consulta junto das entidades competentes — IHRU, I. P., câmara municipal ou advogado especializado em direito do arrendamento — e o acompanhamento por técnicos habilitados.