Áreas de Interesse Público para expropriação: O que são e como afetam o seu terreno

Quando um município pretende construir uma escola, alargar uma estrada, criar um parque ou instalar infraestruturas de interesse coletivo, pode ser necessário utilizar terrenos privados. É aqui que entra o conceito de áreas de interesse público para efeitos de expropriação — uma figura urbanística com consequências diretas para proprietários de imóveis e terrenos em Portugal.

Compreender o que são estas áreas, como se identificam e quais os direitos dos proprietários é essencial antes de qualquer decisão de compra, venda ou investimento imobiliário.

O que diz a Lei

Nos termos da alínea h) do n.º 1 do artigo 96.º do Decreto-Lei n.º 80/2015, de 14 de maio (Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial — RJIGT), o Plano Diretor Municipal deve incluir a identificação das áreas de interesse público para efeitos de expropriação, bem como a definição das respetivas regras de gestão.

Ou seja, é no próprio PDM do município que estas áreas ficam delimitadas e regulamentadas. Trata-se de uma obrigação de conteúdo material do plano — não de uma opção.

Por sua vez, o artigo 159.º do mesmo diploma estabelece que:

"Podem ser expropriados os terrenos ou os edifícios que sejam necessários à execução dos programas e dos planos territoriais, bem como à realização de intervenções públicas e instalação de infraestruturas e de equipamentos de utilidade pública."

Para que fins pode ser declarada a Utilidade Pública?

A expropriação não é arbitrária. Para que um terreno possa ser objeto deste processo, é necessário que exista uma causa de utilidade pública associada à execução de um plano territorial ou à realização de obras e infraestruturas públicas. O mesmo artigo 159.º do RJIGT enuncia, de forma exemplificativa, algumas situações concretas em que a expropriação pode ter lugar:

• Quando um proprietário não subscreva um acordo de reestruturação da propriedade proposto pelo município no prazo fixado;

• Quando não dê início às obras previstas ou não as conclua nos prazos estabelecidos.

Além disso, o artigo 154.º do RJIGT prevê que os planos territoriais podem estabelecer reservas de solo para a execução de infraestruturas, equipamentos, espaços verdes e habitação pública — e que esta reserva determina a obrigatoriedade de aquisição do imóvel no prazo fixado no plano, com caducidade da reserva caso esse prazo não seja cumprido.

"A expropriação é um instrumento de última instância — só pode ocorrer quando a constituição de servidões ou outros meios menos lesivos não sejam suficientes para prosseguir o interesse público em causa."

Esta limitação está expressamente prevista no n.º 5 do artigo 159.º do RJIGT.

Quais os direitos do proprietário?

A expropriação por utilidade pública não é gratuita nem discricionária. O proprietário tem direito a uma justa indemnização, calculada nos termos do Código das Expropriações. O artigo 159.º, n.º 2 do RJIGT remete expressamente para este regime.

Além disso, o artigo 171.º do RJIGT consagra um dever de indemnização sempre que as restrições impostas pelos planos territoriais impliquem o sacrifício de direitos preexistentes e juridicamente consolidados, como a caducidade, revogação ou alteração de uma licença ou comunicação prévia válida e eficaz.

Em síntese, os principais direitos do proprietário são:

• Direito a justa indemnização em caso de expropriação efetiva;

• Direito a indemnização por restrições que impliquem o sacrifício de direitos consolidados;

• Direito a ser notificado e a participar no processo;

• Direito de preferência em hasta pública, em determinadas situações de venda forçada previstas no RJIGT.

Para considerar

A identificação de um terreno como área de interesse público para efeitos de expropriação não significa que a expropriação seja imediata ou inevitável. Significa, isso sim, que o município tem a intenção de, a prazo, utilizar esse solo para fins coletivos — e que essa intenção está formalmente inscrita no instrumento de planeamento.

Para qualquer proprietário ou potencial comprador, conhecer esta informação antes de qualquer transação é determinante. Um terreno afetado pode ter limitações de uso, estar sujeito a aquisição forçada ou não ser apto para os fins que o comprador pretende.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em junho de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.