Lei das Expropriações: o essencial para proprietários e futuros construtores

Em Portugal, o regime das expropriações está hoje consagrado no Código das Expropriações, aprovado pela Lei n.º 168/99, de 18 de setembro, com alterações posteriores.

Do ponto de vista jurídico:

• A lei aprova o Código das Expropriações, que estabelece as regras através das quais o Estado, os municípios ou outras entidades públicas podem expropriar bens imóveis e direitos a eles inerentes, por causa de utilidade pública, mediante pagamento de uma justa indemnização.

• O artigo 1.º da Lei n.º 168/99 determina expressamente que é aprovado o Código das Expropriações, publicado em anexo e fazendo parte integrante da lei.

• O artigo 1.º do próprio Código (Admissibilidade das expropriações) consagra que os bens imóveis podem ser expropriados por causa de utilidade pública, compreendida nas atribuições da entidade expropriante, desde que haja pagamento contemporâneo de uma justa indemnização, nos termos do Código.

Em termos simples: é o conjunto de regras que define quando o Estado pode expropriar, como o pode fazer e como é calculada e paga a indemnização ao proprietário.

A Lei das Expropriações é o código que equilibra o interesse público com o direito de propriedade, através de regras e de uma indemnização considerada justa.

Princípios base do Código das Expropriações

O Código assenta em alguns princípios estruturantes que importa conhecer, mesmo de forma simplificada.

Utilidade pública e limite da expropriação

• As expropriações só podem ter lugar quando exista utilidade pública, enquadrada nas atribuições, fins ou objeto da entidade expropriante (por exemplo, execução de infraestruturas, equipamentos ou planos municipais de ordenamento do território).

• O artigo 3.º do Código (Limite da expropriação) estabelece que a expropriação se deve limitar ao necessário para a realização do seu fim, podendo atender a exigências futuras quando integradas em programa de execução faseada e devidamente calendarizada, com prazo máximo de seis anos.

Justa indemnização

• O Código parte da ideia de que o proprietário tem direito a uma justa indemnização, a determinar nos termos previstos na lei, sendo o pagamento contemporâneo à expropriação.

• A lei desenvolve, em vários artigos, critérios de avaliação do bem expropriado e regras processuais que permitem discutir e fixar o valor da indemnização, incluindo fase arbitral e judicial, quando necessário.

Expropriação por zonas ou lanços e execução de planos

• O Código prevê, no artigo 4.º, a expropriação por zonas ou lanços, designadamente quando esteja em causa a execução de planos municipais de ordenamento do território ou de projetos de equipamentos/infraestruturas de interesse público.

• Nestes casos, o ato que declara a utilidade pública deve indicar a área total e a forma como se reparte em zonas ou lanços, bem como a ordem e os prazos para início da aquisição, com limite máximo de seis anos.

Quem pode expropriar e em que contexto?

Nos termos do Código das Expropriações:

• A entidade expropriante é, em regra, o Estado, os municípios ou outras entidades públicas que atuem no âmbito das suas atribuições legalmente definidas.

• Em concreto, a declaração de utilidade pública das expropriações para concretização de planos municipais ou de certas intervenções pode caber às assembleias municipais, o que reforça o papel dos municípios na implementação de planos urbanísticos.

Paralelamente, têm surgido regimes especiais de expropriação, aplicáveis a contextos específicos (por exemplo, infraestruturas enquadradas em programas económicos), que funcionam como “camadas” adicionais sobre o Código das Expropriações, mas sem alterar o seu núcleo essencial.

Em termos urbanísticos, as expropriações podem estar associadas, por exemplo:

• À execução de planos municipais de ordenamento do território, quando é necessário adquirir solo para vias, infraestruturas ou equipamentos.

• À concretização de projetos de utilidade pública, como estradas, linhas de transporte, redes técnicas ou equipamentos coletivos.

O que isto significa para proprietários e candidatos a construir

Para quem é proprietário de um terreno ou de uma casa, ou está a avaliar comprar para construir, o Código das Expropriações assume relevância prática em vários aspetos.

Ter consciência de que o direito de propriedade não é absoluto

A Constituição e o Código das Expropriações admitem a expropriação por utilidade pública, sob condições estritas e com indemnização.

Na perspetiva do proprietário, isto significa:

• O solo pode estar abrangido por servidões, reservas ou áreas previstas para infraestruturas ou equipamentos, tornando possível uma futura expropriação.

• É essencial cruzar o cadastro, o plano municipal de ordenamento do território e a informação urbanística oficial, sobretudo em decisões de investimento, projeto ou compra de terrenos.

Compreender que existem fases e garantias processuais

Mesmo que o tema expropriação pareça “pesado”, o Código estrutura um procedimento com fases e garantias, incluindo:

• Declaração de utilidade pública, com fundamentação.

• Possibilidade de negociação amigável do valor da indemnização.

• Recurso a arbitragem e tribunais para discussão do montante indemnizatório, se necessário.

Do ponto de vista prático, é fundamental que o proprietário esteja acompanhado por técnicos e, sempre que adequado, por profissionais do foro jurídico, dada a complexidade da quantificação da indemnização e dos procedimentos.

Para considerar

A chamada “Lei das Expropriações” corresponde, na realidade, ao Código das Expropriações, aprovado pela Lei n.º 168/99, de 18 de setembro, na sua redação consolidada, que define em que condições o poder público pode expropriar bens imóveis por utilidade pública, como se limita o âmbito da expropriação e como se garante o direito a uma justa indemnização, através de regras materiais e processuais detalhadas.

Para quem projeta, constrói ou investe em habitação, conhecer, ainda que de forma sintética, a existência deste regime e a sua lógica é essencial para uma leitura prudente de terrenos e imóveis, sobretudo quando se situam em zonas enquadradas por grandes infraestruturas ou por planos municipais com forte componente pública.

Nota: Este post foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em abril de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada situação, recomenda‑se sempre a consulta do texto legal atualizado, a recolha de informação junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos e profissionais habilitados.