Terreno Omisso: Compreender e regularizar a situação

Muitos proprietários de terrenos em Portugal desconhecem uma situação que pode comprometer o seu património: possuir um terreno omisso. Trata-se de uma realidade mais comum do que se imagina, sobretudo em zonas rurais, e que pode trazer consequências jurídicas e fiscais relevantes. A seguir, explicamos o que significa esta designação, porque deve ser regularizada e como proceder à sua legalização.

O que é um Terreno Omisso?

Um terreno omisso é, em termos jurídicos, um prédio que não consta da matriz predial organizada pelos serviços de finanças. Esta definição encontra-se no Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de novembro, diploma que aprovou o Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI).

A matriz predial funciona como o "bilhete de identidade" dos imóveis em Portugal. Nela constam elementos essenciais como a caracterização do prédio, a sua localização, área, valor patrimonial tributário e a identificação dos proprietários, usufrutuários ou superficiários. Quando um terreno não está inscrito neste registo, diz-se que está omisso na matriz.

Importante: Estar omisso na matriz não significa, necessariamente, que o terreno não exista juridicamente ou que não tenha dono. Significa apenas que não foi registado junto da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT).

Diferença entre Matriz Predial e Registo Predial

É fundamental compreender que a matriz predial e o registo predial são conceitos distintos, geridos por entidades diferentes:

• Matriz Predial: Está a cargo da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) e tem finalidade essencialmente fiscal. Contém informações sobre os prédios para efeitos de tributação (IMI, IMT). As inscrições matriciais apenas constituem presunção de propriedade para efeitos tributários.

• Registo Predial: Está a cargo das Conservatórias do Registo Predial (Instituto dos Registos e do Notariado) e tem natureza jurídica civil. O registo predial é que confere publicidade, segurança jurídica e garante os direitos de propriedade perante terceiros.

Um terreno pode estar inscrito na matriz predial mas não estar registado na Conservatória, ou vice-versa. Idealmente, deve estar regularizado em ambas as entidades. No entanto, quando falamos de terreno omisso, referimo-nos especificamente à ausência de inscrição na matriz predial.

Porque deve regularizar um Terreno Omisso?

A regularização de um terreno omisso não é apenas uma questão burocrática – é uma necessidade jurídica e prática com implicações concretas:

Impossibilidade de Transações: Sem inscrição matricial e registo predial atualizados, o terreno não pode ser legalmente vendido, hipotecado ou dado como garantia bancária.

Risco de apropriação pelo Estado: Terrenos sem titular conhecido ou sem registo podem ser objeto de procedimentos de reconhecimento de prédio sem dono conhecido, ficando provisoriamente registados em nome do Estado.

Dificuldade em obter Licenças: Para obter licenças camarárias (licença de construção, licença de utilização, entre outras), é necessário comprovar a titularidade do terreno. A ausência de registo matricial e predial pode inviabilizar estes procedimentos.

Incumprimento de Obrigações Legais: O Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI) estabelece, no seu artigo 13.º, a obrigação de inscrever prédios na matriz. Presume-se que o adquirente de um prédio omisso tomou conhecimento da omissão no momento da transmissão ou do início da posse. O não cumprimento desta obrigação pode gerar responsabilidades fiscais.

Gestão Territorial e prevenção de Incêndios: No contexto da prevenção de incêndios florestais e da gestão territorial, a identificação dos proprietários através do cadastro simplificado permite às autoridades assegurar o cumprimento de deveres de limpeza e manutenção.

Sistema de Informação Cadastral Simplificada (SICS)

Para facilitar a regularização de terrenos omissos, o Estado criou, em 2017, o Sistema de Informação Cadastral Simplificada (SICS). Inicialmente desenvolvido como projeto-piloto em municípios afetados por incêndios florestais, foi posteriormente alargado a todo o território nacional pela Lei n.º 65/2019.

O SICS permite a identificação e o registo de propriedades rústicas e mistas de forma simplificada e digital, através do Balcão Único do Prédio (BUPi). Atualmente, o sistema vigora em 153 municípios em Portugal Continental e 21 municípios nas Regiões Autónomas dos Açores e da Madeira.

Como regularizar um Terreno Omisso?

O procedimento de regularização envolve três etapas principais: identificação geográfica, inscrição na matriz predial e registo na Conservatória.

1. Representação Gráfica Georreferenciada (RGG)

A primeira etapa consiste na georreferenciação do terreno, ou seja, na sua identificação precisa através de coordenadas geográficas. Esta representação gráfica é obrigatória para proceder ao registo.

Para municípios sem cadastro predial: Deve dirigir-se a um balcão do BUPi para efetuar a Representação Gráfica Georreferenciada (RGG) do prédio. Este procedimento pode ser realizado presencialmente ou através de técnicos habilitados (solicitadores, por exemplo).

Para municípios com cadastro predial: A georreferenciação é feita pela Direção-Geral do Território através da vectorização dos elementos cadastrais existentes (Configuração Geométrica Predial - CGP).

2. Inscrição na Matriz Predial

Após a realização da RGG, o proprietário deve proceder à inscrição do prédio omisso na matriz predial junto do Serviço de Finanças competente. Este procedimento requer:

• Preenchimento de uma declaração para instrução do procedimento de inscrição de prédio omisso (ANEXO I da Orientação Técnica n.º 1 do BUPi);

• Apresentação de requerimento para inscrição de prédio omisso na matriz (ANEXO II da Orientação Técnica n.º 1);

• Junção da RGG obtida no BUPi;

• Declaração de aceitação de, pelo menos, um dos proprietários confinantes.

A declaração de um proprietário confinante serve para validar a delimitação do terreno e evitar sobreposições ou conflitos de áreas.

Após a análise do processo, o Serviço de Finanças atribui um artigo matricial ao prédio, que passa a constar oficialmente da matriz predial.

3. Registo na Conservatória do Registo Predial

Concluída a inscrição matricial, o proprietário deve registar o prédio na Conservatória do Registo Predial. Este registo assegura a proteção jurídica do direito de propriedade perante terceiros e confere segurança jurídica às transações futuras.

Para efetuar o registo, é necessário apresentar:

• Documento de identificação (Cartão de Cidadão e NIF);

• Caderneta Predial atualizada (com o artigo matricial atribuído);

• Representação Gráfica Georreferenciada (RGG);

• Documento comprovativo da titularidade: escritura de compra e venda, escritura de habilitação de herdeiros, decisão judicial, ou outro documento válido.

E se não existirem documentos de titularidade?

Em situações em que o proprietário não possua qualquer documento comprovativo da propriedade (por exemplo, terrenos herdados há várias gerações sem escritura), pode recorrer a um procedimento especial de justificação para demonstrar que vive ou explora a propriedade em condições que permitem registá-la em seu nome.

Este procedimento permite a regularização mediante:

• Apresentação da georreferenciação do terreno (RGG);

• Declaração de três testemunhas que atestem a posse prolongada e ininterrupta do imóvel.

Este procedimento só é aplicável se o terreno não constar da base de dados da Conservatória, ou se a informação constante não estiver atualizada.

Documentos essenciais para a regularização

Para garantir que o processo corre sem contratempos, reúna previamente a seguinte documentação:

• Cartão de Cidadão ou Bilhete de Identidade e Número de Identificação Fiscal (NIF);

• Caderneta Predial com o número da matriz ou informação disponível no Portal das Finanças;

• Procuração (se aplicável);

• Documento que comprove a titularidade ou direito de propriedade: escritura de compra e venda, escritura de doação, escritura de habilitação de herdeiros, decisão judicial ou diploma legal;

• Declaração de aceitação de, pelo menos, um proprietário confinante (no caso de prédio omisso).

Caso a caderneta predial não esteja atualizada ou existam dúvidas sobre os limites do terreno, pode ser necessário obter um levantamento topográfico.

Para refletir

Regularizar um terreno omisso é proteger o seu património, garantir a sua transmissão às gerações futuras e cumprir as obrigações legais perante o Estado. O processo, embora exija atenção a diversos passos, foi significativamente simplificado com a criação do Sistema de Informação Cadastral Simplificada e do Balcão Único do Prédio.

A gratuitidade dos procedimentos até 2025 constitui uma oportunidade única para proprietários de terrenos rústicos e mistos procederem à regularização sem custos adicionais. No entanto, é fundamental não adiar esta decisão: quanto mais cedo o terreno for regularizado, menor o risco de conflitos futuros, de perda de direitos ou de apropriação pelo Estado.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em fevereiro de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.