Direito de Superfície e acesso a terrenos: Compreender os conceitos essenciais

Quando se trata de intervenções em terrenos que não são propriedade plena do interessado, surgem frequentemente dúvidas sobre os direitos e limitações aplicáveis. Conceitos como direito de superfície, servidão de passagem e cedência de terrenos aparecem em contextos diversos e, por vezes, são confundidos ou utilizados incorretamente.

Compreender estes institutos jurídicos é fundamental para proprietários, potenciais compradores e para quem pretenda construir ou intervir em terrenos com estatutos especiais. A seguir, vamos esclarecer o que distingue cada um destes conceitos, qual o enquadramento legal e em que situações se aplicam.

Exemplo de servidão de passagem

O que é o Direito de Superfície?

O direito de superfície é um direito real consagrado no Código Civil, especificamente nos artigos 1524º e seguintes. Trata-se da faculdade de construir ou manter, perpétua ou temporariamente, uma obra em terreno alheio, ou de nele fazer ou manter plantações.

Características fundamentais

O direito de superfície permite que o superficiário (quem adquire o direito) construa ou mantenha uma edificação num terreno que continua a ser propriedade de outrem — o proprietário do solo. Esta separação entre a propriedade do solo e a propriedade da construção é a essência deste instituto.

Elementos centrais:

• Direito real autónomo em relação à propriedade do solo

• Pode ser constituído de forma perpétua ou por prazo determinado

• O superficiário não adquire a propriedade do terreno, apenas o direito de construir ou manter obra

• O proprietário do solo mantém a titularidade do terreno

Como se constitui o Direito de Superfície?

Segundo o artigo 1528º do Código Civil, o direito de superfície constitui-se mediante:

• Contrato (escritura pública ou documento particular autenticado)

• Testamento

• Usucapião (aquisição por posse prolongada)

• Alienação de obra ou árvores pré-existentes no terreno, desde que não inclua a propriedade do solo

Quando o direito de superfície é constituído pelo Estado, regiões autónomas ou autarquias locais sobre bens do seu domínio privado, fica sujeito a legislação especial, designadamente a Lei de Bases Gerais da Política Pública de Solos, de Ordenamento do Território e de Urbanismo (Lei n.º 31/2014, de 30 de maio).

Direitos e encargos

Superficiário	Proprietário do solo
Construir ou manter obra no terreno	Manter propriedade do solo
Usar e fruir da obra construída	Usar e fruir do subsolo
Pagar preço acordado (prestação única ou anual)	Receber pagamento estipulado
-	Direito de preferência na venda do direito de superfície

Antes do início da obra ou das plantações, o uso e a fruição da superfície do terreno pertencem ao proprietário do solo. No entanto, este não pode impedir nem tornar mais onerosa a construção quando esta vier a realizar-se.

O uso e a fruição do subsolo pertencem, a todo o tempo, ao proprietário, sendo este responsável por eventuais prejuízos causados ao superficiário em consequência da exploração que fizer do subsolo.

O direito de superfície permite separar a titularidade do solo da titularidade da construção, viabilizando projetos imobiliários sem aquisição plena do terreno.

Extinção do Direito de Superfície

O direito de superfície extingue-se nas seguintes situações:

• Se o superficiário não concluir a obra ou não proceder à plantação dentro do prazo fixado ou, na falta de fixação, dentro do prazo de dez anos

• Se, destruída a obra ou as árvores, o superficiário não reconstruir a obra ou não renovar a plantação dentro dos mesmos prazos

• Quando constituído por tempo certo e decorrido o prazo previsto

• Pela reunião, na mesma pessoa, do direito de superfície e do direito de propriedade

• Por via do desaparecimento ou inutilização do solo

• Pela expropriação por utilidade pública

Com a extinção do direito de superfície, o proprietário do solo adquire a propriedade da obra ou das árvores, tendo o superficiário direito a uma indemnização calculada segundo as regras do enriquecimento sem causa, salvo estipulação em contrário.

O que é a Servidão de Passagem?

A servidão de passagem é um instituto distinto do direito de superfície. Trata-se de uma servidão predial, definida no artigo 1543º do Código Civil como o encargo imposto num prédio (serviente) em proveito exclusivo de outro prédio (dominante) pertencente a dono diferente.

Quando se aplica?

A servidão de passagem aplica-se especificamente quando um prédio não tem comunicação com a via pública, situação denominada encrave. O artigo 1550º do Código Civil estabelece que os proprietários de prédios que não tenham comunicação com a via pública, nem condições que permitam estabelecê-la sem excessivo incómodo ou dispêndio, têm a faculdade de exigir a constituição de servidões de passagem sobre os prédios rústicos vizinhos.

Elementos característicos:

• Direito real de gozo

• Prédio dominante (que beneficia) e prédio serviente (onerado)

• Destina-se exclusivamente a garantir acesso à via pública

• Não transfere propriedade nem direito de construção

Diferença crucial

É fundamental compreender que a servidão de passagem não transfere a propriedade da faixa de terreno utilizada para o acesso. O proprietário do prédio dominante tem apenas o direito de passar sobre o prédio serviente — a faixa de terreno continua a fazer parte do prédio serviente.

Implicações no Licenciamento

A existência de uma servidão de passagem não substitui o arruamento público para efeitos de licenciamento de obras. O Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), no seu artigo 24º, n.º 5, prescreve que o pedido de licenciamento de obras deve ser indeferido na ausência de arruamentos.

Assim, uma servidão de passagem registada não configura um arruamento público e, por si só, pode constituir motivo de indeferimento do pedido de licenciamento.

O que é a Cedência de Terrenos?

A cedência de terrenos é um instituto regulado pelo RJUE, especificamente no seu artigo 44º. Refere-se às parcelas de terreno que devem ser cedidas ao município no âmbito de operações de loteamento.

Finalidade das Cedências

As parcelas cedidas destinam-se à implantação de:

• Espaços verdes públicos

• Equipamentos de utilização coletiva

• Infraestruturas viárias

Integração no Domínio Público

Nos termos do artigo 44º, n.º 3 do RJUE, as parcelas de terreno cedidas ao município integram-se no domínio público municipal.

Direito de Reversão

O cedente tem direito de reversão sobre as parcelas cedidas sempre que estas sejam afetadas a fins diversos daqueles para que hajam sido cedidas, conforme estabelece o artigo 45º do RJUE.​

Direito de Superfície e Servidão de Passagem: Podem coexistir?

Embora sejam institutos jurídicos distintos, o direito de superfície e a servidão de passagem podem, em situações concretas, coexistir relativamente ao mesmo imóvel.

Situação hipotética:

Um terreno é cedido em direito de superfície por um município a uma entidade para construção de um equipamento. No entanto, esse terreno não tem acesso direto à via pública. Neste cenário:

1. Direito de superfície: Permite ao superficiário construir o equipamento no terreno municipal

2. Servidão de passagem: Pode ser necessária sobre prédio vizinho para garantir o acesso do terreno à via pública

Nesta situação, não existe um único instituto denominado "cedência de passagem com direito de superfície", mas sim a aplicação separada e cumulativa de dois institutos jurídicos autónomos, cada um com o seu regime legal específico.

Conselhos práticos

Antes de adquirir um Direito de Superfície

Verifique a situação registral: Consulte a certidão predial para confirmar quem é o proprietário do solo e se existem outros ónus ou encargos sobre o terreno.

Confirme o acesso: Certifique-se de que o terreno tem acesso adequado à via pública. A existência de direito de superfície não garante, por si só, que o terreno tenha as condições necessárias para licenciamento de obras.

Analise o contrato: O documento que constitui o direito de superfície deve especificar claramente o prazo, o preço, as condições de uso, as obrigações do superficiário e as causas de extinção.

Se o terreno está encravado

Avalie a necessidade de servidão de passagem: Se o terreno cedido em direito de superfície não tiver acesso direto à via pública, será necessário constituir uma servidão de passagem sobre prédios vizinhos, nos termos do artigo 1550º do Código Civil.

Distinga dos arruamentos públicos: Uma servidão de passagem não é equivalente a um arruamento público para efeitos de licenciamento. Verifique junto da Câmara Municipal se a servidão é suficiente ou se são necessárias outras condições.

Na constituição do Direito de Superfície por Municípios

Os municípios têm regulamentos próprios que disciplinam a constituição do direito de superfície sobre terrenos municipais. Estes regulamentos estabelecem:

• Finalidades para as quais pode ser constituído

• Ordem de prioridades (cooperativas, associações de moradores, particulares)

• Preço e forma de pagamento

• Prazo de duração

• Condições de extinção e reversão

Consulte sempre o regulamento específico do município em causa.

Direito de Preferência

Tanto no direito de superfície como na servidão de passagem existem direitos de preferência:

No direito de superfície: O proprietário do solo goza do direito de preferência na venda ou dação em cumprimento do direito de superfície, devendo o superficiário comunicar-lhe o projeto de venda e as cláusulas do contrato. O prazo para exercício do direito de preferência é de oito dias, salvo estipulação diferente.

Limitações e cuidados

O direito de superfície não confere propriedade do solo

Esta distinção é essencial. O superficiário tem direito de construir e de ser proprietário da obra, mas o solo continua a pertencer ao proprietário originário. Esta separação tem implicações:

• O superficiário não pode vender o terreno, apenas o direito de superfície e a obra

• Em caso de extinção do direito, a obra pode reverter para o proprietário do solo

• Operações de financiamento podem ser mais complexas

A servidão de passagem não substitui infraestruturas

Para efeitos de licenciamento de obras, a existência de servidão de passagem pode não ser suficiente. O RJUE exige a existência de arruamentos e de infraestruturas de abastecimento de água e saneamento.

Cedências são definitivas

As parcelas cedidas ao município no âmbito de operações de loteamento integram-se no domínio público municipal. O cedente apenas tem direito de reversão se as parcelas forem afetadas a fins diversos daqueles para que foram cedidas.

Para considerar

Os conceitos de direito de superfície, servidão de passagem e cedência de terrenos são institutos jurídicos autónomos, cada um com o seu regime legal específico e com finalidades distintas. No entanto, na prática, situações concretas podem exigir a aplicação cumulativa destes institutos. Um terreno cedido em direito de superfície pode necessitar de uma servidão de passagem para acesso à via pública. Uma operação de loteamento pode implicar cedências ao município e, simultaneamente, a constituição de direitos de superfície sobre terrenos municipais.

Compreender estas distinções permite:

• Avaliar corretamente os direitos adquiridos num negócio imobiliário

• Identificar as limitações e condicionantes aplicáveis

• Antecipar necessidades de acesso ou de infraestruturas

• Evitar surpresas no processo de licenciamento

Se está a ponderar adquirir um direito de superfície, constituir uma servidão de passagem ou intervir em terrenos com estatutos especiais, procure sempre o acompanhamento de profissionais qualificados. Um erro na interpretação destes conceitos pode ter consequências significativas, desde a impossibilidade de licenciar obras até à perda de direitos adquiridos.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em janeiro de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.