Transformar uma garagem em habitação: O que precisa de saber

Ana Carolina Santos
27 de jan.
6 min de leitura

Nos últimos anos, e face à crescente procura habitacional e aos preços elevados no mercado imobiliário, muitos proprietários têm considerado aproveitar espaços existentes — como garagens, armazéns ou lojas — para criar novas habitações. A conversão de uma garagem em habitação pode ser uma solução prática e económica, mas não é um processo isento de requisitos legais e técnicos.

Se está a ponderar esta transformação, é fundamental compreender o enquadramento legal, os procedimentos administrativos necessários e as condições técnicas que o espaço terá de cumprir para ser considerado habitável. A seguir, esclarecemos os principais aspectos desta operação.

Enquadramento legal: Simplex Urbanístico e as novas regras

A conversão de espaços não habitacionais em habitação foi facilitada pelo Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, que aprovou um conjunto de medidas no âmbito do programa Simplex Urbanístico. Este diploma introduziu alterações significativas ao Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) e ao Código Civil, tornando mais célere e menos burocrático o processo de reconversão de imóveis para uso habitacional.

Principais alterações introduzidas

1. Eliminação da necessidade de autorização dos condóminos (em certos casos)

Anteriormente, em edifícios em regime de propriedade horizontal, qualquer alteração do uso de uma fração (por exemplo, de garagem para habitação) exigia a autorização unânime da assembleia de condóminos ou, pelo menos, a aprovação de dois terços do valor total do prédio.

Com o Decreto-Lei n.º 10/2024, quando a alteração do uso é para habitação, o condómino pode proceder à alteração de forma unilateral, através de escritura pública ou documento particular autenticado, sem necessidade de autorização prévia dos restantes condóminos. Apenas tem de comunicar ao administrador do condomínio no prazo de 10 dias.

Atenção: Esta excepção aplica-se apenas à alteração de uso. Se a intervenção implicar obras que afetem as partes comuns do edifício (como fachadas, estrutura, áreas de acesso ou instalações técnicas), continua a ser necessária a aprovação de dois terços dos condóminos.

2. Simplificação dos procedimentos de licenciamento

O Simplex Urbanístico introduziu novas modalidades de controlo prévio, consoante o tipo de intervenção:

Obras isentas de controlo prévio: Quando a reconversão não implica alterações estruturais, de fachada ou de outros elementos relevantes, pode estar isenta de licenciamento, estando apenas sujeita a comunicação prévia.
Comunicação prévia com prazo: Para alterações de uso sem operação urbanística prévia, o proprietário submete uma comunicação prévia com prazo de 20 dias úteis. Se a Câmara Municipal não se pronunciar neste prazo, considera-se tacitamente aceite.
Licenciamento ou comunicação prévia: Quando a intervenção envolve obras significativas (alteração estrutural, mudança de fachada, aumento de área, etc.), mantém-se a necessidade de controlo prévio mais rigoroso.

Condições de habitabilidade: O que diz o RGEU

Não basta alterar formalmente o uso de uma garagem para habitação. O espaço tem de cumprir um conjunto de condições mínimas de habitabilidade, estabelecidas essencialmente no Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU).

As exigências são rigorosas e abrangem diversos aspectos:

1. Pé-direito mínimo

O artigo 65.º do RGEU estabelece:

Altura mínima piso a piso: 2,70 metros
Pé-direito livre mínimo: 2,40 metros (em compartimentos principais como quartos e salas)

Excepções:

Vestíbulos, corredores, instalações sanitárias, despensas e arrecadações: 2,20 metros

Nota prática: Muitas garagens têm pé-direito inferior a 2,40 metros, o que inviabiliza a sua conversão em habitação sem intervenções estruturais significativas (escavação do piso, elevação da cobertura, etc.), que podem ser complexas e dispendiosas.

2. Iluminação e ventilação natural

O artigo 71.º do RGEU exige que todos os compartimentos habitáveis (quartos e salas) sejam iluminados e ventilados por vãos praticados nas paredes, em comunicação directa com o exterior.

Requisitos:

A área total dos vãos (janelas ou portas envidraçadas) não pode ser inferior a 1/10 (10%) da área do compartimento, com um mínimo de 1,08 m².
Deve ser garantida ventilação transversal da habitação, preferencialmente com janelas em fachadas opostas (artigo 72.º do RGEU).

Nota prática: Garagens localizadas em caves, em áreas interiores de edifícios ou sem contacto direto com o exterior dificilmente cumprem este requisito, o que pode inviabilizar a conversão.

3. Áreas mínimas dos compartimentos

Embora o RGEU não estabeleça áreas mínimas fixas para todos os compartimentos, existem regras de proporcionalidade e geometria:

Cozinhas:

Área mínima recomendada: 6 m²

Instalações sanitárias:

Devem ter ventilação adequada (natural ou forçada) e áreas funcionais

4. Outras condições de salubridade

Protecção contra humidade: Paredes e pavimentos devem ser impermeabilizados; caves habitáveis exigem cuidados reforçados.
Isolamento térmico e acústico: A habitação deve garantir condições de conforto térmico e acústico adequadas.
Instalações técnicas: Água, electricidade, saneamento e sistemas de aquecimento/arrefecimento devem estar em conformidade com a legislação aplicável.

Procedimento Administrativo: Passos a seguir

A conversão de uma garagem em habitação implica, regra geral, os seguintes passos:

1. Análise de viabilidade

Antes de avançar, é fundamental confirmar:

Classificação do solo: Consultar o Plano Diretor Municipal (PDM) e verificar se a localização permite o uso habitacional.
Condicionantes urbanísticas: Verificar se o imóvel está sujeito a servidões administrativas ou outras restrições.
Condições físicas do espaço: Pé-direito, janelas, ventilação, humidade, estrutura.
Regime de propriedade horizontal: Confirmar o uso previsto no título constitutivo da propriedade horizontal.

2. Projecto de arquitectura e especialidades

Se a intervenção envolver obras (mesmo que interiores), será necessário desenvolver:

Projecto de arquitectura detalhado, com planta, alçados, cortes e memória descritiva.
Projectos de especialidades: electricidade, águas e esgotos, térmica (caso aplicável), acústica, estruturas (se necessário).

3. Pedido de informação prévia (PIP) ou submissão de comunicação prévia

Dependendo da natureza da intervenção:

Obras isentas de controlo prévio: Comunicação prévia simples à Câmara Municipal
Comunicação prévia com prazo (alteração de uso sem obra): Submissão de documentação comprovativa da conformidade legal e da idoneidade do espaço
Licenciamento ou comunicação prévia (obras sujeitas a controlo prévio): Processo mais completo, com análise técnica e prazos mais longos.

4. Execução das obras

Respeitar todas as condições técnicas e regulamentares. Garantir a existência de director de obra (arquitecto ou engenheiro) responsável pelo acompanhamento.

5. Autorização de utilização e alteração do título constitutivo

Após conclusão das obras:

Pedido de autorização de utilização (ou comunicação prévia, consoante o regime aplicável).
Alteração do título constitutivo da propriedade horizontal por escritura pública ou documento particular autenticado (se aplicável).
Comunicação ao administrador do condomínio no prazo de 10 dias.
Actualização na Conservatória do Registo Predial e nas Finanças (caderneta predial).

Garagem convertida em habitação, vista do quarto

Vantagens e desvantagens da conversão

Vantagens

Aproveitamento de espaço existente: Valorização de um espaço subutilizado.
Menor custo face à construção nova: A estrutura já existe; o investimento centra-se em acabamentos e instalações.
Resposta à escassez habitacional: Contributo para aumentar a oferta de habitação no mercado.
Processo simplificado (em alguns casos): Com o Simplex Urbanístico, certos procedimentos tornaram-se mais rápidos.

Desvantagens

Condições técnicas limitantes: Muitas garagens não cumprem os requisitos de pé-direito, iluminação ou ventilação.
Investimento elevado (em certos casos): Escavações, impermeabilizações, janelas novas, sistemas de ventilação forçada podem encarecer o projecto.
Limitações de conforto: Habitações resultantes de reconversões podem ter áreas reduzidas, menor luminosidade ou menor qualidade ambiental.
Complexidade burocrática: Apesar das simplificações, continua a ser necessário cumprir múltiplos requisitos legais e técnicos.

Conselhos práticos

1. Consulte um arquitecto desde o início

Um arquitecto pode avaliar a viabilidade técnica e legal da reconversão, orientá-lo nos procedimentos e desenvolver um projecto que maximize o potencial do espaço, respeitando todas as normas aplicáveis.

2. Peça um pedido de informação prévia à Câmara Municipal

Antes de investir em projectos ou obras, submeta um pedido de informação prévia (PIP) para obter um parecer vinculativo sobre a viabilidade da operação. Isto evita despesas desnecessárias em projectos inviáveis.

3. Verifique o título constitutivo da propriedade horizontal

Confirme qual o uso previsto para a fração. Se estiver classificada como garagem, será necessário proceder à alteração do título constitutivo após a conversão.

4. Avalie o custo-benefício

Nem sempre a reconversão é viável ou vantajosa. Compare o custo total da operação (obras, projectos, taxas, impostos) com o valor de mercado resultante e com alternativas (como a aquisição de uma habitação já existente).

5. Atenção às condicionantes de humidade e ventilação

Garagens em caves ou sem contacto direto com o exterior podem apresentar problemas graves de humidade e ventilação deficiente. Avalie seriamente se é possível garantir condições de salubridade aceitáveis.

6. Informe-se sobre apoios e incentivos

Verifique se existem linhas de financiamento ou incentivos fiscais para reabilitação urbana ou conversão de espaços para habitação no seu município.

Para considerar

A conversão de uma garagem em habitação não é um processo simples, mas pode ser uma solução viável e interessante quando o espaço reúne as condições técnicas necessárias e o enquadramento legal o permite. As alterações introduzidas pelo Simplex Urbanístico facilitaram alguns procedimentos, mas não eliminaram as exigências fundamentais de habitabilidade que qualquer habitação deve cumprir.

Antes de avançar, é essencial avaliar rigorosamente a viabilidade técnica, legal e económica da operação. Um projecto bem planeado, acompanhado por profissionais qualificados, faz a diferença entre uma conversão bem-sucedida e um investimento frustrado.

Se está a considerar transformar uma garagem em habitação, não deixe ao acaso. A conformidade com o RGEU, o Simplex Urbanístico e os regulamentos municipais é indispensável para garantir segurança, conforto e valorização do imóvel.

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A AC-Arquitetos tem experiência na análise de viabilidade e desenvolvimento de projectos de reconversão de espaços não habitacionais em habitação. Acompanha-o nas fases do processo:

Análise de viabilidade técnica e legal
Desenvolvimento de projectos de arquitectura
Preparação e submissão de pedidos de licenciamento ou comunicações prévias
Regularização de propriedade horizontal e autorização de utilização

Entre em contacto connosco e esclareça as suas dúvidas. Ajudamos a transformar o seu projecto em realidade, com rigor técnico, criatividade e conformidade legal.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em janeiro de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.