Unidade de execução: o que é e porque pode ser importante no seu terreno

A unidade de execução é um mecanismo jurídico‑urbanístico que permite concentrar, organizar e executar de forma coordenada as obras de urbanização e a distribuição de benefícios e encargos numa determinada área do território municipal. A seguir, explico o conceito, quando costuma ser utilizado e o impacto prático para proprietários e promotores, num enquadramento acessível mas rigoroso.​

Exemplo de uma planta síntese de uma "Unidade de Execução"

1. Enquadramento legal essencial

Em Portugal, a figura da unidade de execução decorre do regime do ordenamento do território e da urbanização, funcionando como instrumento de execução de planos territoriais (como planos de pormenor ou operações de loteamento) em áreas delimitadas pelo município. A unidade de execução não é um “projeto” em si, mas sim uma forma de organizar juridicamente a transformação urbanística de um conjunto de prédios, garantindo que todos contribuem e beneficiam de forma equilibrada.​

Importa distinguir claramente:

• Lei: regras constantes de diplomas legais (por exemplo, o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação – RJUE – e o regime jurídico dos instrumentos de gestão territorial), que definem conceitos, procedimentos e competências.​

• Regimes especiais: situações específicas que podem resultar de legislação própria (por exemplo, regimes de reabilitação urbana ou programas públicos específicos), aplicáveis apenas em certas zonas ou contextos.

A unidade de execução é a “moldura” jurídico‑urbanística que permite transformar um conjunto de terrenos de forma coordenada, repartindo de forma equilibrada infraestruturas, custos e mais‑valias.

2. O que é, em termos simples, uma unidade de execução

Em termos práticos, uma unidade de execução pode ser entendida como uma “área de projeto” juridicamente definida, dentro da qual se assegura:

• Que todos os proprietários daquela área contribuem para as infraestruturas (ruas, redes, espaços verdes, etc.).

• Que os benefícios urbanísticos (como capacidade de construção) são distribuídos de forma proporcionada entre os vários prédios.

• Que a execução das obras de urbanização ocorre de forma coordenada, seguindo o que está previsto no plano aplicável.​

Na prática, a unidade de execução é frequentemente associada a:

• Desenvolvimento de novos bairros ou extensões urbanas.

• Reconversão de áreas expectantes ou mal infraestruturadas.

• Operações de loteamento de maior dimensão, onde a simples soma de iniciativas individuais não garantiria uma malha urbana coerente.

3. Como se articula com planos e licenças

Do ponto de vista jurídico, a unidade de execução é um instrumento de execução dos instrumentos de gestão territorial, assegurando que o que está desenhado no plano (alinhamentos, espaços verdes, arruamentos, índices urbanísticos) se concretiza no terreno. A sua delimitação e regras de atuação devem ser compatíveis com o plano em vigor.​

De forma simplificada, a articulação costuma acontecer assim (em termos conceptuais):

• O plano territorial (por exemplo, plano diretor municipal ou plano de pormenor) define o “desenho” global e os parâmetros urbanísticos.

• A unidade de execução recorta, dentro desse plano, uma área concreta onde se vai operacionalizar a urbanização (traçado de ruas, lotes, cedências, infraestruturas).

• Os projetos de loteamento, urbanização e edificação são depois licenciados ou objeto de comunicação prévia segundo o RJUE, tendo em conta o que está definido para essa unidade de execução.​

Boas práticas profissionais recomendam que, sempre que esteja em causa uma transformação significativa de solo urbano ou urbanizável com vários proprietários, se avalie desde cedo a necessidade de delimitar uma unidade de execução, para evitar conflitos posteriores sobre cedências, acessos e cargas urbanísticas.

4. Impactos práticos para proprietários e promotores

Do ponto de vista de quem é proprietário de terrenos incluídos numa unidade de execução, ou de quem pretende investir e construir nessa área, há efeitos práticos relevantes, tanto em termos de oportunidades como de responsabilidades.

4.1. Possíveis vantagens

• Maior previsibilidade urbanística: existe um enquadramento claro para o desenho das ruas, dos lotes e das infraestruturas, o que reduz o grau de incerteza na fase de investimento.

• Partilha equilibrada de encargos: os custos de infraestruturas (arruamentos, redes, espaços verdes públicos) são distribuídos pelos vários proprietários segundo critérios previamente definidos, em vez de recair sobre apenas um.​

• Valorização do conjunto: o facto de a área ser urbanizada de forma coordenada tende a valorizar o bairro como um todo, beneficiando o valor individual de cada lote.

4.2. Obrigações e condicionantes

• Cedências obrigatórias: normalmente, dentro de uma unidade de execução, há cedência de áreas para domínio público (ruas, praças, jardins, equipamentos), cuja proporção e localização decorrem do plano e dos instrumentos de execução, não sendo deixadas inteiramente à liberdade dos proprietários.​

• Contribuições financeiras e/ou em espécie: podem existir obrigações de comparticipação em infraestruturas ou equipamentos urbanos, definidas em regulamentos municipais, contratos de urbanização ou outros instrumentos de execução.

• Compatibilização com o calendário da unidade de execução: a possibilidade de avançar com determinados projetos pode ficar dependente do faseamento aprovado para a unidade de execução, sobretudo quando as infraestruturas principais ainda não estejam executadas.

Para quem pretende investir, é essencial enquadrar desde início a estratégia de edificação com as regras da unidade de execução, para garantir viabilidade jurídica, urbanística e económica.

5. Exemplo prático (simplificado)

Imagine uma área de 5 hectares na periferia de uma cidade, com vários proprietários e um plano que prevê:

• Abertura de uma nova via estruturante.

• Criação de um jardim público central.

• Construção de edifícios habitacionais com alturas e densidades definidas.

Sem unidade de execução, cada proprietário poderia tentar desenvolver “o seu” lote de forma isolada, dificultando:

• A concretização da via estruturante numa só fase coerente.

• A localização e dimensão adequadas do jardim público.

• A justa repartição de custos com infraestruturas entre os vários proprietários.

Com a delimitação de uma unidade de execução:

• Define‑se o traçado das ruas, o posicionamento dos espaços públicos e a divisão em lotes.

• Estabelece‑se como cada proprietário contribui (cedências de solo, obras, contribuições financeiras) e quais os direitos urbanísticos correspondentes (por exemplo, quantos metros quadrados de construção cabem a cada prédio, de acordo com o plano).

• Os projetos de loteamento e de arquitetura passam a ser avaliados em coerência com esse “quadro de execução”.

6. Quando faz sentido pedir apoio técnico

A unidade de execução cruza diferentes dimensões: jurídica, urbanística, económica e, muitas vezes, de negociação entre vários proprietários. Mesmo quando a lei é clara, a aplicação concreta em cada município envolve:

• Interpretação de planos municipais e regulamentos locais.

• Definição de esquemas de repartição de benefícios e encargos.

• Compatibilização entre interesses privados e exigências públicas.

Por isso, é altamente recomendável que proprietários e investidores sejam acompanhados por técnicos habilitados (arquitetos, engenheiros, juristas com experiência em urbanismo), capazes de:

• Ler corretamente os instrumentos de gestão territorial aplicáveis.

• Estudar cenários de ocupação do solo compatíveis com a unidade de execução.

• Preparar peças gráficas, memórias descritivas e propostas que facilitem o diálogo com o município.

No contexto habitacional em Portugal, uma abordagem cuidada à unidade de execução pode ser decisiva para transformar um terreno com potencial “em papel” num projeto concretizável, juridicamente sólido e economicamente viável.

Para refletir

A unidade de execução é um instrumento central na transformação de solo em cidade construída, permitindo alinhar o interesse público (infraestruturas, qualidade urbana, coerência do desenho) com o interesse privado (valorização do património, edificabilidade, viabilidade de investimento). Um bom planeamento à escala da unidade de execução pode evitar anos de bloqueios, reposições e litígios, e é muitas vezes o fator que distingue um projeto que avança de um terreno que permanece “em suspenso”.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em fevereiro de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda‑se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.​