Comunicação Prévia e Comunicação Prévia com Prazo: Compreender as diferenças
- Ana Carolina Santos
- há 1 dia
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Submeter uma comunicação prévia à Câmara Municipal é um procedimento simplificado que dispensa o licenciamento formal de determinadas operações urbanísticas. No entanto, o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) prevê duas modalidades distintas de comunicação prévia, cada uma com âmbito, tramitação e efeitos próprios: a Comunicação Prévia (sem prazo) e a Comunicação Prévia com Prazo. Conhecer as diferenças entre ambas é fundamental para compreender quando pode iniciar a operação, que documentação deve apresentar e quais os prazos aplicáveis. A seguir, explicamos de forma clara e rigorosa cada uma destas modalidades.
O que é a Comunicação Prévia?
A Comunicação Prévia é um procedimento administrativo simplificado que permite ao interessado realizar determinadas operações urbanísticas sem aguardar uma decisão formal da Câmara Municipal. O artigo 34.º, n.º 2, do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro (RJUE), define-a como "uma declaração que, desde que corretamente instruída, permite ao interessado proceder imediatamente à realização de determinadas operações urbanísticas após o pagamento das taxas devidas, dispensando a prática de quaisquer atos permissivos".
Esta modalidade não elimina a necessidade de cumprir as normas legais e regulamentares aplicáveis, nem isenta a operação de fiscalização municipal, mas simplifica o procedimento administrativo ao dispensar a emissão de uma licença prévia.
A Comunicação Prévia não significa ausência de controlo: a Câmara Municipal mantém o poder de fiscalização sucessiva e pode inviabilizar a execução da operação se detetar incumprimentos.
Duas modalidades distintas de Comunicação Prévia
O RJUE prevê duas modalidades de comunicação prévia, cada uma com âmbito e regime próprios:
1. Comunicação Prévia (sem prazo) - Artigos 34.º e 35.º
Aplica-se à realização de operações urbanísticas (loteamento, obras de urbanização, obras de construção, alteração ou ampliação) em áreas abrangidas por plano de pormenor, operação de loteamento ou unidade de execução.
2. Comunicação Prévia com Prazo - Artigos 62.º-A, 62.º-B, 62.º-C, 63.º, 64.º e 65.º
Aplica-se à utilização de edifícios ou suas frações, com ou sem operação urbanística prévia, ou à alteração da utilização de edifícios sem operação urbanística prévia.
Comunicação Prévia (sem prazo): Operações Urbanísticas
Âmbito de aplicação
De acordo com o artigo 4.º, n.º 4, do RJUE, estão sujeitas a Comunicação Prévia (sem prazo):
Operações de loteamento em zona abrangida por:
Plano de pormenor publicado após 7 de março de 1993, que contenha desenho urbano e que preveja a divisão em lotes, o número máximo de fogos e a implantação e a programação de obras de urbanização e edificação; OU
Unidade de execução que preveja o polígono de base para a implantação de edificações, a área de construção, a divisão em lotes, o número máximo de fogos e a implantação e programação de obras de urbanização e edificação.
Obras de urbanização e trabalhos de remodelação de terrenos em área abrangida por:
Plano de pormenor publicado após 7 de março de 1993 que preveja a implantação e programação de obras de urbanização e edificação; OU
Operação de loteamento; OU
Unidade de execução que preveja a implantação e programação de obras de urbanização e edificação.
Obras de construção, de alteração ou de ampliação em área abrangida por:
Plano de pormenor; OU
Operação de loteamento; OU
Unidade de execução que preveja as parcelas, os alinhamentos, o polígono de base para implantação das edificações, a altura total das edificações ou a altura das fachadas, o número máximo de fogos e a área de construção e respetivos usos.
Obras de construção, de alteração exterior ou de ampliação em zona urbana consolidada que respeitem os planos municipais ou intermunicipais e das quais não resulte edificação com cércea superior à altura mais frequente das fachadas da frente edificada do lado do arruamento onde se integra a nova edificação, no troço de rua compreendido entre as duas transversais mais próximas.
Edificação de piscinas associadas a edificação principal.
Alterações da utilização dos edifícios ou suas frações, ou de alguma informação constante de título de utilização que já tenha sido emitido, quando não sejam precedidas de operações urbanísticas sujeitas a controlo prévio.
Tramitação
De acordo com o artigo 35.º do RJUE:
Apresentação: A comunicação prévia é dirigida ao Presidente da Câmara Municipal e efetuada através da plataforma eletrónica referida no n.º 1 do artigo 8.º-A.
Prazo de execução: Na comunicação prévia o interessado indica o prazo de execução das obras, sem prejuízo do disposto nos artigos 71.º e 72.º.
Comprovativo: As operações urbanísticas objeto de comunicação prévia são disponibilizadas diariamente através da plataforma eletrónica que emite o comprovativo eletrónico da sua apresentação.
Certidão: O comunicante pode solicitar aos serviços municipais que seja emitida, sem dependência de qualquer despacho, certidão na qual conste a identificação da operação urbanística objeto de comunicação prévia bem como a data da sua apresentação.
Início imediato da operação
De acordo com o artigo 34.º, n.º 2, do RJUE, a comunicação prévia, desde que corretamente instruída, permite ao interessado proceder imediatamente à realização de determinadas operações urbanísticas após o pagamento das taxas devidas, dispensando a prática de quaisquer atos permissivos.
O pagamento das taxas faz-se por autoliquidação nos termos e condições definidos nos regulamentos municipais, não podendo o prazo de pagamento ser inferior a 60 dias, contados do termo do prazo para a notificação (artigo 34.º, n.º 3).
Fiscalização sucessiva
De acordo com o artigo 35.º, n.º 8, do RJUE, a Câmara Municipal deve, em sede de fiscalização sucessiva, inviabilizar a execução das operações urbanísticas objeto de comunicação prévia e promover as medidas necessárias à reposição da legalidade urbanística, quando verifique que:
Não foram cumpridas as normas e condicionantes legais e regulamentares;
Não foram precedidas de pronúncia, obrigatória nos termos da lei, das entidades externas competentes;
Não se conformam com as pronúncias emitidas.
O dever de fiscalização caduca 10 anos após a data de emissão do título da comunicação prévia (artigo 35.º, n.º 9).
Comunicação Prévia com Prazo: Utilização de edifícios
Âmbito de aplicação
A Comunicação Prévia com Prazo aplica-se à utilização de edifícios ou suas frações em três situações distintas:
1. Utilização após Operação Urbanística Sujeita a Controlo Prévio (Artigo 62.º-A)
A utilização de edifício ou fração após a realização de operação urbanística sujeita a controlo prévio (licenciamento ou comunicação prévia de obras) depende da entrega à Câmara Municipal dos seguintes documentos:
Termo de responsabilidade subscrito pelo diretor de obra ou pelo diretor de fiscalização de obra, no qual aqueles devem declarar que a obra está concluída e que foi executada de acordo com o projeto;
As telas finais, mas apenas quando tenham existido alterações do projeto, devendo as mesmas estar devidamente assinaladas.
O edifício ou suas frações autónomas pode ser utilizado para a finalidade pretendida imediatamente após a submissão da documentação prevista (artigo 62.º-A, n.º 3).
2. Alteração da Utilização de Edifícios sem Operação Urbanística Prévia (Artigo 62.º-B)
A alteração da utilização de edifício ou fração ou de alguma informação constante do título de utilização emitido não precedida de operação urbanística sujeita a controlo prévio, deve ser objeto de comunicação prévia com prazo.
Esta comunicação destina-se a:
Demonstrar e declarar a conformidade da utilização prevista com as normas legais e regulamentares que fixam os usos e utilizações admissíveis;
Demonstrar e declarar a idoneidade do edifício ou sua fração autónoma para o fim pretendido, podendo contemplar utilizações mistas.
Instrução (Artigo 63.º)
A comunicação prévia para utilização de edifícios ou suas frações sem operação urbanística prévia deve incluir um termo de responsabilidade que declare:
A conformidade da utilização prevista com as normas legais e regulamentares que fixam os usos e utilizações admissíveis;
A idoneidade do edifício ou sua fração autónoma para o fim pretendido, podendo contemplar utilizações mistas.
O termo de responsabilidade pode ser subscrito por pessoa legalmente habilitada a ser autor de projeto segundo o regime da qualificação profissional dos técnicos responsáveis pela elaboração e subscrição de projetos.
Tramitação e efeitos (Artigo 64.º)
Prazo de 20 dias: O edifício ou suas frações autónomas pode ser utilizado para a finalidade pretendida decorridos 20 dias após a submissão da comunicação prévia com prazo, salvo na situação prevista no número seguinte.
Determinação de vistoria: O Presidente da Câmara Municipal no prazo de 20 dias pode determinar a realização de vistoria, a efetuar nos termos do artigo 65.º, quando se verifique alguma das seguintes situações:
A submissão do termo de responsabilidade não se encontre completo; OU
Existirem indícios sérios de que o edifício não é idóneo para o fim pretendido.
Vistoria (Artigo 65.º)
Quando o Presidente da Câmara determinar a realização de vistoria:
Prazo: A vistoria realiza-se no prazo de 15 dias a contar da decisão do Presidente da Câmara, decorrendo sempre que possível em data a acordar com o requerente.
Comissão: A vistoria é efetuada por uma comissão composta, no mínimo, por três técnicos, a designar pela Câmara Municipal, dos quais pelo menos dois devem ter habilitação legal para ser autor de projeto, correspondente à obra objeto de vistoria.
Auto: Da vistoria é imediatamente lavrado auto, do qual consta obrigatoriamente:
Identificação do imóvel;
Descrição do estado do mesmo;
Obras preconizadas;
Respostas aos quesitos que sejam formuladas pelo proprietário.
Conclusões: As conclusões da vistoria são seguidas de declaração de conformidade do edifício ou da sua fração ou imposição de obras de alteração.
No caso da imposição de obras de alteração decorrentes da vistoria, o edifício ou a sua fração apenas pode ser utilizado após a verificação da adequada realização dessas obras, mediante nova vistoria a requerer pelo interessado, a qual decorre no prazo de 10 dias a contar do respetivo requerimento.
Diferenças fundamentais entre as duas modalidades
Aspecto | Comunicação Prévia (sem prazo) | Comunicação Prévia com Prazo |
Âmbito | Operações urbanísticas (loteamento, obras de urbanização, obras de construção/alteração/ampliação) | Utilização de edifícios ou frações |
Artigos aplicáveis | ||
Início da operação | Imediatamente após pagamento das taxas (desde que corretamente instruída) | 20 dias após submissão (salvo determinação de vistoria) |
Pagamento de taxas | Obrigatório (por autoliquidação, prazo mínimo de 60 dias) | Não mencionado especificamente |
Prazo de espera | Nenhum (início imediato após pagamento) | 20 dias (prazo para a Câmara determinar vistoria) |
Vistoria | Não prevista | Pode ser determinada pelo Presidente da Câmara no prazo de 20 dias |
Termo de responsabilidade | Exigido conforme operação (diretor de obra, autores de projetos) | Obrigatório, declarando conformidade da utilização e idoneidade do edifício |
Fiscalização | Fiscalização sucessiva pela Câmara Municipal | Possível determinação de vistoria prévia |
Caducidade da fiscalização | 10 anos após emissão do título | Não especificada |
Certidão | Pode ser solicitada sem dependência de despacho | Não mencionada |
Quando usar cada modalidade?
Use Comunicação Prévia (sem prazo) quando:
Pretende realizar operações de loteamento em área abrangida por plano de pormenor ou unidade de execução com os parâmetros definidos;
Pretende realizar obras de urbanização ou trabalhos de remodelação de terrenos em área abrangida por plano de pormenor, operação de loteamento ou unidade de execução;
Pretende realizar obras de construção, alteração ou ampliação em área abrangida por plano de pormenor, operação de loteamento ou unidade de execução;
Pretende edificar piscinas associadas a edificação principal.
Nestes casos, pode iniciar a operação imediatamente após o pagamento das taxas.
Use Comunicação Prévia com Prazo quando:
Concluiu obras sujeitas a controlo prévio e pretende utilizar o edifício ou suas frações;
Pretende alterar a utilização de um edifício ou fração (por exemplo, de habitação para comércio) sem realizar obras;
Concluiu obras isentas de controlo prévio e pretende utilizar as novas edificações ou frações.
Nestes casos, pode utilizar o edifício 20 dias após a submissão da comunicação, salvo se a Câmara determinar a realização de vistoria.
Para refletir
Compreender a diferença entre Comunicação Prévia (sem prazo) e Comunicação Prévia com Prazo é fundamental para planear corretamente o início de uma operação urbanística ou a utilização de um edifício. Embora ambas as modalidades simplifiquem o procedimento administrativo ao dispensar a emissão de uma licença prévia, cada uma tem âmbito, tramitação e prazos próprios.
A Comunicação Prévia (sem prazo) permite o início imediato da operação após o pagamento das taxas, enquanto a Comunicação Prévia com Prazo exige a espera de 20 dias antes da utilização do edifício, período durante o qual a Câmara Municipal pode determinar a realização de vistoria.
Em ambos os casos, a simplificação procedimental não significa ausência de responsabilidade: as operações urbanísticas e a utilização de edifícios continuam sujeitas ao cumprimento rigoroso das normas legais e regulamentares aplicáveis e podem ser objeto de fiscalização municipal. A apresentação de documentação incompleta, a omissão do termo de responsabilidade ou o incumprimento das normas aplicáveis podem inviabilizar a operação ou a utilização do edifício.
A consulta prévia de um técnico habilitado permite assegurar que a comunicação é corretamente instruída, que os termos de responsabilidade são adequados e que a operação ou a utilização decorrem em plena conformidade legal, protegendo o investimento realizado e garantindo a valorização do património.
Se pretende realizar obras ou alterar a utilização de um imóvel e tem dúvidas sobre o regime aplicável, a AC-Arquitetos pode aconselhá-lo sobre a necessidade de licenciamento, comunicação prévia ou comunicação prévia com prazo, bem como acompanhá-lo na elaboração dos projetos e termos de responsabilidade necessários, assegurando o cumprimento das normas legais e regulamentares aplicáveis.
Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em fevereiro de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.
