Obras Isentas de Controlo Prévio: Quando pode intervir sem Licença ou Comunicação

Planear uma intervenção num imóvel exige, desde logo, compreender se a mesma está sujeita a licenciamento, comunicação prévia ou se está isenta de controlo prévio municipal. Conhecer o regime aplicável permite evitar procedimentos desnecessários, reduzir prazos e custos, e assegurar que a intervenção decorre em conformidade legal. A seguir, explicamos quais as obras isentas de controlo prévio, os requisitos aplicáveis e as obrigações que persistem mesmo nestes casos.

Moradia após instalação de painéis solares na cobertura

O que significa "Isenção de Controlo Prévio"?

A isenção de controlo prévio significa que determinadas operações urbanísticas não estão sujeitas a licenciamento nem a comunicação prévia junto da Câmara Municipal. No entanto, esta isenção não dispensa o cumprimento das normas legais e regulamentares aplicáveis, nem isenta as obras de fiscalização administrativa.

O regime das obras isentas de controlo prévio está estabelecido no artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, que aprova o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), e no artigo 6.º-A, que especifica as obras de escassa relevância urbanística.

Estar isento de controlo prévio não significa estar dispensado de cumprir a lei: as normas de planeamento, as servidões, as restrições de utilidade pública e as normas técnicas de construção mantêm-se obrigatórias.

Obras Isentas de Controlo Prévio: Lista completa

De acordo com o artigo 6.º, n.º 1, do RJUE, estão isentas de controlo prévio:

Obras de Conservação

Obras destinadas a manter uma edificação nas condições existentes à data da sua construção, reconstrução, ampliação ou alteração, designadamente as obras de restauro, reparação ou limpeza.

Incluem-se nesta categoria intervenções como:

• Reparação de fissuras em paredes e revestimentos;

• Substituição de telhas partidas;

• Pintura de fachadas e interiores;

• Reparação de pavimentos existentes;

• Substituição de canalizações sem alteração da sua localização;

• Limpeza de fachadas.

Obras de Alteração no interior de edifícios ou suas frações

Estão isentas de controlo prévio as obras de alteração no interior de edifícios ou suas frações que cumulativamente:

• Melhorem, não prejudiquem ou não afetem a estrutura de estabilidade;

• Não impliquem modificações das cérceas;

• Não impliquem modificações da forma das fachadas;

• Não impliquem modificações da forma dos telhados ou cobertura;

• Não impliquem remoção de azulejos de fachada, independentemente da sua confrontação com a via pública ou logradouro.

Esta categoria permite intervenções como:

• Alteração da disposição de divisórias interiores não estruturais;

• Abertura ou fecho de vãos interiores em paredes não resistentes;

• Alteração de revestimentos interiores (pavimentos, paredes, tetos);

• Instalação ou remodelação de cozinhas e instalações sanitárias sem alteração da estrutura.

Importante (artigo 6.º, n.º 11, RJUE): Quando as obras afetem a estrutura de estabilidade, deve ser emitido um termo de responsabilidade por técnico habilitado, no qual deve declarar que as obras, consideradas na sua globalidade, melhoram ou não prejudicam a estrutura de estabilidade face à situação em que o imóvel efetivamente se encontrava antes das obras. Este documento pode ser solicitado em eventuais ações de fiscalização.

Obras de Escassa Relevância Urbanística

Ver secção específica abaixo.

Destaques de Parcelas em condições específicas

Em perímetro urbano (artigo 6.º, n.º 4): Os atos que tenham por efeito o destaque de uma única parcela de prédio que se situe em perímetro urbano estão isentos de licença desde que as duas parcelas resultantes do destaque confrontem com arruamentos públicos.

Fora dos perímetros urbanos (artigo 6.º, n.º 5):Os destaques estão isentos de licença quando, cumulativamente:

• Na parcela destacada só seja construído edifício que se destine exclusivamente a fins habitacionais e que não tenha mais de dois fogos;

• Na parcela restante se respeite a área mínima fixada no projeto de intervenção em espaço rural em vigor ou, quando aquele não exista, a área de unidade de cultura fixada nos termos da lei geral para a região respetiva.

Limitação temporal (artigo 6.º, n.º 6): Não é permitido efetuar na área correspondente ao prédio originário novo destaque nos termos referidos por um prazo de 10 anos contados da data do destaque anterior.

Obras de Reconstrução e de Ampliação

Das quais não resulte um aumento da altura da fachada, mesmo que impliquem o aumento do número de pisos e o aumento da área útil.

Esta isenção permite, por exemplo, a reconstrução de um imóvel respeitando a altura da fachada existente, mas aumentando a área útil através da reorganização interior ou do aproveitamento do espaço sob cobertura.

Obras de Reconstrução em áreas sujeitas a Servidão ou Restrição de Utilidade Pública

Das quais não resulte um aumento da altura da fachada, mesmo que impliquem o aumento do número de pisos e o aumento da área útil.

Obras necessárias para cumprimento de determinações legais

Obras necessárias para cumprimento da determinação prevista:

• Nos n.ºs 2 e 3 do artigo 89.º do RJUE (dever de conservação determinado pela Câmara Municipal);

• No artigo 27.º do Decreto-Lei n.º 140/2009, de 15 de julho (conservação de edifícios).

Operações Urbanísticas precedidas de Informação Prévia Favorável

Operações urbanísticas precedidas de informação prévia favorável nos termos dos n.ºs 2 e 3 do artigo 14.º do RJUE, que contemple os aspetos previstos nas alíneas a) a f) do n.º 2 do artigo 14.º.

Obras de Demolição de edificações ilegais

As obras de demolição quando as edificações sejam ilegais.

Operações de Loteamento em área abrangida por Plano de Pormenor com efeitos registais

As operações de loteamento em área abrangida por plano de pormenor com efeitos registais.

Obras de Escassa Relevância Urbanística

O artigo 6.º-A do RJUE especifica um conjunto de obras de escassa relevância urbanística que estão isentas de controlo prévio:

Edificações contíguas ou não ao edifício principal

Com:

• Altura não superior a 2,2 m OU, em alternativa, cércea do rés-do-chão do edifício principal;

• Área igual ou inferior a 10 m²;

• Que não confinem com a via pública.

Exemplos: arrumos, anexos, abrigos de jardim, casas de máquinas de piscinas.

Muros de Vedação e Muros de Suporte

• Muros de vedação até 1,8 m de altura que não confinem com a via pública;

• Muros de suporte de terras até uma altura de 2 m ou que não alterem significativamente a topografia dos terrenos existentes.

Estufas de Jardim

Com:

• Altura inferior a 3 m;

• Área igual ou inferior a 20 m².

Pequenas obras de arranjo e melhoramento da área envolvente

Das edificações que não afetem área do domínio público.

Exemplos: pavimentação de logradouros, arranjos paisagísticos, construção de pequenos lagos ornamentais.

Equipamento Lúdico ou de Lazer

Associado a edificação principal com área inferior desta última.

Exemplos: parques infantis, campos de jogos, equipamentos desportivos privados.

Demolição das edificações de escassa relevância

A demolição das edificações referidas nas alíneas anteriores está igualmente isenta de controlo prévio.

Instalação de Painéis Solares Fotovoltaicos, Geradores Eólicos e Coletores Solares Térmicos

Associada a edificação principal, para produção de energias renováveis, incluindo de microprodução:

Painéis solares fotovoltaicos:

• Que não excedam a área de cobertura da edificação;

• Que não excedam a cércea desta em 1 m de altura.

Geradores eólicos:

• Que não excedam a cércea da edificação em 4 m;

• Que o equipamento gerador não tenha raio superior a 1,5 m.

Coletores solares térmicos:

• Para aquecimento de águas sanitárias;

• Que não excedam os limites previstos para os painéis solares fotovoltaicos.

Nota importante (artigo 6.º-A, n.º 5 e 6): A instalação de geradores eólicos é precedida de notificação à Câmara Municipal, que deve ser instruída com:

• Localização do equipamento;

• Cércea e raio do equipamento;

• Nível de ruído produzido pelo equipamento;

• Termo de responsabilidade onde o apresentante declare conhecer e cumprir as normas legais e regulamentares aplicáveis à instalação de geradores eólicos.

Substituição de materiais para promoção da Eficiência Energética

• Substituição dos materiais de revestimento exterior ou de cobertura ou telhado por outros que, conferindo acabamento exterior idêntico ao original, promovam a eficiência energética;

• Substituição dos materiais dos vãos por outros que, conferindo acabamento exterior idêntico ao original, promovam a eficiência energética.

Esta isenção permite a melhoria do desempenho energético dos edifícios (por exemplo, através da instalação de vidros duplos, caixilharias com corte térmico, ou isolamento térmico pelo exterior), desde que o acabamento exterior seja idêntico ao original.

Outras obras qualificadas em Regulamento Municipal

O regulamento municipal pode qualificar outras obras como de escassa relevância urbanística.

Exceções às Obras de Escassa Relevância Urbanística

De acordo com o artigo 6.º-A, n.º 2, do RJUE, excetuam-se do regime de isenção as obras e instalações em:

• Imóveis classificados ou em vias de classificação, de interesse nacional ou de interesse público;

• Imóveis situados em zonas de proteção de imóveis classificados ou em vias de classificação;

• Imóveis integrados em conjuntos ou sítios classificados ou em vias de classificação.

Nestes casos, as obras continuam sujeitas a controlo prévio, independentemente da sua dimensão ou natureza.

Projeto de paisagismo para logradouro

Obrigações que persistem mesmo com Isenção de Controlo Prévio

A isenção de controlo prévio não dispensa o cumprimento das normas legais e regulamentares aplicáveis. De acordo com o artigo 6.º, n.º 8, do RJUE, as obras isentas devem respeitar:

• Planos municipais, intermunicipais ou especiais de ordenamento do território;

• Servidões ou restrições de utilidade pública;

• Normas técnicas de construção (segurança contra incêndio, estruturas, saúde e higiene, acessibilidades, eficiência energética);

• Normas de proteção do património cultural imóvel;

• Obrigação de comunicação prévia nos termos do artigo 24.º do Decreto-Lei n.º 73/2009, de 31 de março (Reserva Agrícola Nacional), quando aplicável.

Fiscalização Administrativa

De acordo com o artigo 93.º, n.º 1, do RJUE, a realização de quaisquer operações urbanísticas está sujeita a fiscalização administrativa, independentemente de estarem isentas de controlo prévio ou da sua sujeição a prévio licenciamento, comunicação prévia ou autorização de utilização.

Isto significa que a Câmara Municipal pode fiscalizar obras isentas de controlo prévio e aplicar as medidas de tutela da legalidade urbanística e as sanções aplicáveis, quando detetar incumprimentos das normas legais e regulamentares.

Atualização da Descrição Predial

De acordo com o artigo 6.º-A, n.º 4, do RJUE, a descrição predial pode ser atualizada mediante declaração de realização de obras de escassa relevância urbanística nos termos do presente diploma.

Operações Urbanísticas promovidas pela Administração Pública

O artigo 7.º do RJUE estabelece um regime específico de isenção de controlo prévio para operações urbanísticas promovidas pela Administração Pública, nomeadamente:

Operações promovidas pelas Autarquias Locais

As operações urbanísticas e as operações de loteamento promovidas pelas autarquias locais, suas associações e pelas empresas municipais ou intermunicipais, em área abrangida por plano municipal ou intermunicipal de ordenamento do território.

Operações promovidas pelo Estado e outras Entidades Públicas

As operações urbanísticas e as operações de loteamento promovidas pelo Estado, pelos institutos públicos, universidades, politécnicos e pelas empresas públicas destinadas a:

• Equipamentos ou infraestruturas destinados à instalação de serviços públicos;

• Equipamentos ou infraestruturas afetos ao uso direto e imediato do público;

• Equipamentos ou infraestruturas nas áreas portuárias ou do domínio público ferroviário ou aeroportuário;

• Equipamentos ou infraestruturas afetos à habitação ou para pessoas beneficiárias de políticas sociais, incluindo residências para estudantes deslocados;

• Parques industriais, empresariais ou de logística;

• Equipamentos ou infraestruturas para salvaguarda do património cultural;

• Equipamentos ou infraestruturas do parque habitacional do Estado.

Parecer Prévio não vinculativo

A execução das operações urbanísticas previstas no artigo 7.º, com exceção das promovidas pelos municípios, fica sujeita a parecer prévio não vinculativo da Câmara Municipal, que deve ser emitido no prazo de 20 dias a contar da data da receção do respetivo pedido.

Quando consultar um técnico?

Embora muitas obras estejam isentas de controlo prévio, é recomendável consultar um arquiteto ou engenheiro antes de iniciar qualquer intervenção, para:

• Confirmar se a obra está efetivamente isenta de controlo prévio ou se está sujeita a licenciamento ou comunicação prévia;

• Assegurar o cumprimento das normas técnicas de construção, das servidões e restrições de utilidade pública e dos instrumentos de gestão territorial aplicáveis;

• Verificar se o imóvel se insere em alguma das exceções previstas no artigo 6.º-A, n.º 2 (imóveis classificados, zonas de proteção, conjuntos classificados);

• Elaborar o termo de responsabilidade exigido quando as obras afetem a estrutura de estabilidade;

• Orientar a execução da obra em conformidade legal, evitando problemas futuros em operações de venda, arrendamento ou financiamento do imóvel.

Para considerar

A isenção de controlo prévio constitui uma simplificação procedimental que permite aos proprietários realizar determinadas obras sem a necessidade de licenciamento ou comunicação prévia. No entanto, esta simplificação não significa ausência de responsabilidade: as obras isentas continuam sujeitas ao cumprimento rigoroso das normas legais e regulamentares aplicáveis e podem ser objeto de fiscalização municipal.

Conhecer o regime aplicável a cada tipo de intervenção é fundamental para evitar procedimentos desnecessários, mas também para evitar incumprimentos que possam dar origem a sanções, à determinação de demolição ou à impossibilidade de atualizar a descrição predial, vender ou financiar o imóvel.

A consulta prévia de um técnico habilitado permite assegurar que a intervenção decorre em plena conformidade legal, protegendo o investimento realizado e garantindo a valorização do património.

Se pretende realizar obras no seu imóvel e tem dúvidas sobre o regime aplicável, a AC-Arquitetos pode aconselhá-lo sobre a necessidade de licenciamento, comunicação prévia ou isenção de controlo prévio, bem como acompanhá-lo na elaboração dos projetos e termos de responsabilidade necessários, assegurando o cumprimento das normas legais e regulamentares aplicáveis.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em fevereiro de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.