Comunicação Prévia de obras: erros que podem sair caro
- Ana Carolina Santos
- 14 de jan.
- 3 min de leitura
A Comunicação Prévia é, para muitos proprietários e investidores, uma forma aparentemente mais simples e rápida de avançar com uma obra. No entanto, quando mal preparada, transforma-se facilmente numa fonte de atrasos, custos adicionais e frustração.
A seguir, apresenta-se, os erros mais frequentes na Comunicação Prévia e como uma abordagem mais cuidada pode reduzir riscos e proteger o investimento.
O que é, em termos práticos, a Comunicação Prévia
De forma simplificada, a Comunicação Prévia é um mecanismo legal que permite ao particular:
Informar a Câmara Municipal de que pretende realizar determinada obra
Apresentar os elementos exigidos (projetos, termo de responsabilidade, peças escritas e desenhadas, entre outros)
Iniciar a obra quando se encontrem verificadas as condições legalmente previstas
Não se trata de “uma formalidade” sem consequências. A Comunicação Prévia:
Pressupõe responsabilidade técnica por parte dos projetistas e demais intervenientes
Está sujeita a regras urbanísticas, regulamentares e legais
Pode ser objeto de fiscalização, suspensão e atuação sancionatória em caso de irregularidades
Por isso, a aparente simplicidade não dispensa rigor.
Erro 1: Ignorar condicionantes técnicas e construtivas desde o início
Outro erro recorrente é tratar a Comunicação Prévia apenas como um tema “administrativo”, deixando de lado questões técnicas fundamentais, como:
Acessibilidades e percursos internos
Condições de salubridade e ventilação
Segurança estrutural e contra incêndio (nos termos aplicáveis)
Compatibilização com infraestruturas existentes e previstas
Quando estas matérias não são consideradas com rigor:
O projeto arrisca-se a não ser exequível em obra sem grandes adaptações
Surgem alterações significativas em fase de construção, que podem já não corresponder ao que foi comunicado
A obra afasta-se da solução aprovada, abrindo espaço para conflitos e eventuais sanções
A Comunicação Prévia deve refletir uma solução pensada, e não um esboço em permanente improviso.
Erro 2: Subestimar a relevância das alterações em obra
É frequente que, por razões de orçamento, materiais disponíveis ou decisões tomadas em obra, se introduzam alterações relevantes ao projeto depois da Comunicação Prévia.
Erros típicos:
Modificar fachadas, vãos, volumetrias ou usos, partindo do princípio de que “é um ajuste menor”
Alterar disposições interiores com impacto em acessibilidades, segurança ou compartimentação
Executar elementos que não constam de qualquer peça inicialmente apresentada
Algumas alterações podem exigir:
Atualização de elementos
Nova apreciação da solução
Avaliação de conformidade face ao regime urbanístico e regulamentar
Desalinhamentos significativos entre a Comunicação Prévia e o que é realmente construído podem originar problemas sérios em fiscalizações futuras e em processos de utilização, venda ou regularização.
Erro 3: Desvalorizar a importância da coordenação entre intervenientes
A Comunicação Prévia envolve, em regra, vários intervenientes:
Proprietário ou promotor
Arquitetos e outros projetistas
Eventuais consultores externos
Futuro empreiteiro, quando já identificado
Erros frequentes:
Falta de alinhamento de expectativas entre proprietário e equipa de projeto
Comunicação insuficiente entre arquitetura e especialidades, gerando incoerências
Ausência de clarificação, logo no início, sobre limites, prazos e objetivos do projeto
Este tipo de falhas resulta muitas vezes em:
Retrabalho na fase de Comunicação Prévia
Projetos menos consistentes
Maior exposição a conflitos durante a obra ou em eventuais fiscalizações
Uma Comunicação Prévia robusta nasce de um trabalho coordenado, não de esforços isolados.
Erro 4: Confiar excessivamente em modelos anteriores ou “exemplos conhecidos”
É comum tentar replicar, num novo imóvel ou terreno, soluções ou procedimentos que funcionaram noutro contexto:
“No outro prédio fiz assim e ficou tudo bem.”
“Conheço quem tenha comunicado algo semelhante.”
Os riscos desta abordagem são evidentes:
Contextos urbanísticos e regulamentares podem ser diferentes, mesmo em zonas próximas
Exigências específicas podem ter mudado ao longo do tempo
O simples facto de algo ter sido executado anteriormente não significa que fosse a solução mais adequada ou mesmo completamente correta
Cada imóvel e cada operação têm de ser analisados no seu contexto próprio, com base na realidade atual, e não apenas em experiências passadas.
Para refletir
A Comunicação Prévia é uma oportunidade para ganhar tempo e eficiência em determinados tipos de obra, mas não é um atalho sem responsabilidade.
Quando é tratada de forma ligeira:
Multiplicam-se os erros formais e substanciais
Aumentam os riscos de conflitos, correções e sanções
Perde-se a confiança no processo e desperdiçam-se recursos
Quando é preparada com rigor técnico, coerência e visão estratégica, torna-se:
Uma base sólida para o desenvolvimento da obra
Um instrumento que protege o investimento
Um elemento que reforça a qualidade e a segurança do edificado
