Unir dois terrenos: Procedimentos e requisitos legais

Tem dois terrenos contíguos e pretende juntá-los para formar uma única propriedade? Esta é uma situação comum, especialmente em zonas rurais onde as propriedades foram sendo divididas ao longo de gerações, ou quando se adquire um terreno vizinho com o objetivo de ampliar a área disponível para construção ou exploração. A seguir, explicamos os procedimentos legais para unir dois terrenos, as diferenças entre as várias situações possíveis e os passos necessários para concretizar esta operação.

Anexação ou Emparcelamento: Compreender as diferenças

A primeira questão a esclarecer é que "unir dois terrenos" não corresponde a um único procedimento legal. Dependendo da classificação dos terrenos (rústicos ou urbanos), da sua localização (dentro ou fora do perímetro urbano) e da finalidade pretendida (uso agrícola, florestal ou edificação), aplicam-se procedimentos diferentes:

Anexação: Procedimento administrativo que consiste na reunião de dois ou mais prédios contíguos pertencentes ao mesmo proprietário, criando um único artigo matricial. Aplica-se essencialmente a prédios rústicos e tem finalidade fiscal e registral.

Emparcelamento rural: Junção de pequenas parcelas rústicas destinadas a melhorar a exploração agrícola ou florestal. Regulado por legislação específica sobre estruturação fundiária.

Emparcelamento urbano: Operação de loteamento prevista no Regime Jurídico da Urbanização e Edificação que consiste na junção de prédios dentro do perímetro urbano destinados, imediata ou subsequentemente, à edificação urbana.

A escolha do procedimento adequado depende da análise concreta de cada situação.

Anexação de Prédios Rústicos

A forma mais simples de unir dois terrenos é a anexação de prédios rústicos, regulada pelo artigo 50.º da Lei n.º 111/2015, de 27 de agosto (Regime Jurídico da Estruturação Fundiária).

Requisitos

Para que seja possível proceder à anexação através deste regime, os prédios devem cumprir cumulativamente as seguintes condições:

• Serem prédios rústicos (terrenos destinados a uso agrícola, florestal ou silvopastoril)

• Serem contíguos, ou seja, confinantes entre si

• Pertencerem ao mesmo proprietário

• Terem uma área global inferior à unidade de cultura estabelecida para a região

• Estarem localizados em área geográfica já cadastrada

A unidade de cultura é uma medida que define a área mínima considerada necessária para a viabilidade económica de uma exploração agrícola, variando consoante a região e o tipo de cultura. Esta dimensão está definida na Portaria n.º 219/2016, de 9 de agosto.

Procedimento

A anexação pode ser iniciada de duas formas:

Por iniciativa do proprietário: O proprietário apresenta requerimento ao serviço de finanças competente, solicitando a anexação dos prédios. Deve juntar os documentos que comprovem a propriedade de ambos os terrenos e a sua contiguidade.

Oficiosamente pelas Finanças: O serviço de finanças, ao detetar que existem prédios que cumprem os requisitos para anexação, pode desencadear o procedimento oficiosamente. Neste caso, o proprietário é notificado e tem o prazo de 30 dias para se opor, caso não concorde com a anexação.

Após a decisão de anexação, o serviço de finanças inscreve o novo prédio sob um único artigo matricial, fazendo menção da correspondência aos artigos antigos. Em seguida, envia oficiosamente à Conservatória do Registo Predial a certidão do teor das matrizes, para que o conservador proceda à anexação das descrições no registo predial.

Emparcelamento Urbano

Quando os terrenos a unir estão localizados dentro do perímetro urbano e a sua junção visa a edificação urbana, não estamos perante uma simples anexação administrativa, mas sim perante uma operação de loteamento — designada de emparcelamento urbano.

Quando se aplica

O emparcelamento urbano aplica-se quando:

• Os prédios se situam dentro do perímetro urbano definido no Plano Director Municipal

• A junção dos terrenos se destina, imediata ou subsequentemente, à edificação urbana

• Existe intenção de construir um edifício principal que abranja a área dos vários terrenos

Exemplos típicos incluem a situação em que se pretende reconstruir ou ampliar duas casas existentes em terrenos distintos, unificando-as numa única habitação, ou quando se pretende construir um edifício novo que ocupe a área de dois lotes contíguos.

Programa Emparcelar para Ordenar

O Governo português lançou em 2025 um programa nacional de apoio ao emparcelamento de terras, designado "Emparcelar para Ordenar", com o objetivo de combater a fragmentação da propriedade rústica e promover explorações rurais mais eficientes e sustentáveis.

Apoios disponíveis

O programa oferece:

• Apoio financeiro até 300 mil euros para aquisição de terrenos contíguos

• Isenção de emolumentos notariais e de registo

• Isenção de processos de correção do cadastro

• Financiamento através de fundos do Plano de Recuperação e Resiliência

Requisitos

Para aceder a este apoio, os proprietários devem:

• Adquirir terrenos rústicos contíguos a propriedades já detidas

• Proceder à anexação após a aquisição, formando um único artigo predial

• Localizar os terrenos em solo rural ou agrícola definido no Plano Director Municipal

• Apresentar escritura definitiva ou Contrato Promessa de Compra e Venda

• Juntar avaliação oficial do prédio por perito

• Fornecer elementos cartográficos (shapefile) das parcelas a integrar

Este programa destina-se tanto a proprietários individuais como a grupos de proprietários que pretendam reorganizar as suas explorações. É também aplicável a situações de extinção de compropriedade ou de reorganização de heranças indivisas.

Diferença entre Unidade Predial e Artigo Matricial

Um aspeto que gera frequente confusão prende-se com a diferença entre unidade predial e artigo matricial.

Artigo matricial: Número de identificação fiscal de um prédio na matriz predial, atribuído pela Autoridade Tributária. Serve para efeitos de tributação (IMI, IMT, etc.).

Unidade predial: Conceito jurídico utilizado no registo predial que corresponde à realidade física e jurídica do imóvel. Define os limites da propriedade e os direitos que sobre ela incidem.

É possível que uma única unidade predial tenha vários artigos matriciais. Por exemplo, um terreno onde existem uma moradia e um armazém pode estar inscrito na matriz com dois artigos distintos (um para a moradia, outro para o armazém), mas constituir uma única unidade predial no registo predial.

Para efeitos urbanísticos e de controlo de operações de construção, prevalece o conceito de unidade predial constante do registo predial. Isto significa que, mesmo havendo vários artigos matriciais, se o registo predial indica que se trata de uma única propriedade, essa é a unidade que deve ser considerada.

Conselhos importantes

Não confundir procedimentos: A escolha do procedimento errado pode resultar em atrasos, custos desnecessários ou mesmo na impossibilidade de concretizar a operação. Esclareça sempre, junto da Câmara Municipal e do serviço de finanças, qual o regime aplicável ao seu caso concreto.

Confirme a classificação do solo: A distinção entre solo rústico e solo urbano, e a localização dentro ou fora do perímetro urbano, são determinantes para saber que procedimento seguir. Não assuma nada sem confirmar no Plano Director Municipal.

Regularize situações pendentes: Se existirem construções não licenciadas, ónus, hipotecas ou outras situações irregulares em qualquer dos terrenos, estas devem ser resolvidas antes de proceder à união. Caso contrário, podem obstar à anexação ou ao licenciamento.

Custos variáveis: O custo da operação depende do procedimento aplicável.

Prazo de oposição: Se as Finanças desencadearem oficiosamente a anexação de prédios rústicos, o proprietário dispõe de 30 dias para se opor. Este prazo deve ser respeitado se houver motivos legítimos para recusar a anexação.

Para considerar

Unir dois terrenos é uma operação com relevância jurídica, fiscal e urbanística. O procedimento adequado depende de vários factores — a natureza dos prédios, a sua localização, a finalidade pretendida e as previsões dos instrumentos de planeamento territorial.

A anexação de prédios rústicos é um procedimento relativamente simples e gratuito, desde que se verifiquem os requisitos legais. O emparcelamento urbano, por sua vez, é uma operação de loteamento que exige licenciamento municipal e o cumprimento de diversas obrigações urbanísticas. O programa Emparcelar para Ordenar oferece apoios financeiros significativos para quem pretenda consolidar explorações rurais.

Independentemente da situação, é fundamental realizar as verificações prévias necessárias, escolher o procedimento correcto e reunir toda a documentação exigida. O acompanhamento por profissionais habilitados — arquitectos, engenheiros, topógrafos ou advogados — facilita o processo e evita erros que podem comprometer a operação ou gerar custos adicionais.