Condições mínimas de habitabilidade para edifícios clandestinos em Portugal
- Ana Carolina Santos
- 6 de jul.
- 3 min de leitura
Os aglomerados clandestinos espalhados pelo país continuam a marcar a paisagem urbana e rural. A verdade é que, desde 1984, existe legislação pensada para lhes dar dignidade mínima sem impor os mesmos critérios exigentes do RGEU – Regulamento Geral das Edificações Urbanas. A Portaria n.º 243/84, ainda em vigor, simplifica parâmetros e permite legalizar ou reabilitar construções que, de outro modo, se manteriam fora da lei.
1. Porque foi criada a Portaria 243/84?
A revogação do anterior Decreto-Lei 278/71 deixou as entidades públicas sem base técnica para aprovar projectos de legalização de edifícios clandestinos.
Demolir em massa implicaria custos sociais e económicos impraticáveis.
A portaria surge para estabelecer “condições mínimas de habitabilidade” – um compromisso possível entre salubridade, segurança e realismo financeiro.
2. Quem pode beneficiar?
Edifícios de habitação clandestinos com acesso independente.
Construções com possibilidade de ligação directa às redes gerais de infra-estruturas (água, saneamento, electricidade).
Imóveis passíveis de reconversão técnica e economicamente viável, comprovada por vistoria municipal.
3. Condições mínimas resumidas
Tema | Exigência mínima (tolerância face ao RGEU) |
Áreas dos compartimentos | - Nenhum compartimento a 8 m² - Pelo menos 1 ≥ 10,5 m² (em habitações ≤ 4 compartimentos) - 2 ≥ 10,5 m² (quando existam ≥ 5 compartimentos) - Admite-se 1 compartimento a 7 m² (ou 2 se houver ≥ 6 compartimentos) |
Cozinha | ≥ 5 m² (pode descer a 4 m² se a casa tiver menos de 4 compartimentos) |
Proporção | Comprimento ≤ 2 × largura. Deve inscrever-se círculo de Ø 1,8 m (1,6 m em cozinhas < 5 m²) |
Pé-direito | ≥ 2,35 m (metade da área em sótãos/mansardas) |
Corredores | Largura ≥ 0,9 m |
Escadas comuns | Largura dos lanços ≥ 1 m; degraus 22 cm × 19,3 cm máx.; patins igual à largura |
Casa de banho | É aceitável existir apenas 1 instalação completa em casas > 4 compartimentos |
“Legalizar é possível: basta garantir as tolerâncias da Portaria 243/84 – mais flexibilidade, mesma dignidade.”
4. Passos práticos para legalizar ou reabilitar
Confirmar enquadramento Verificar se o imóvel cumpre os critérios de acesso independente e ligação às redes públicas.
Solicitar vistoria técnica municipal A Câmara avalia segurança estrutural e habitabilidade com base nos parâmetros da portaria.
Projectar ajustes Intervir apenas no estritamente necessário: demolição de paredes interiores, melhoria de infra-estruturas e adequação de áreas.
Submeter projecto simplificado Anexar memoriais descritivos e peças desenhadas focados nas tolerâncias legais.
Executar obra Dar prioridade a salubridade (ventilação, redes de águas e esgotos) e segurança (estabilidade estrutural, escadas).
Obter licença de utilização Após vistoria final, o prédio passa a ficar integrado no parque habitacional formal.
5. Vantagens de regularizar
Valorização imediata do imóvel e facilidade de transacção ou arrendamento.
Acesso a financiamentos e benefícios fiscais de reabilitação.
Segurança jurídica para os moradores e redução do risco de demolição coerciva.
Melhoria da qualidade de vida com condições salubres e ligações às redes públicas.
Conselhos técnicos essenciais
Planear por fases: concentre-se primeiro na estrutura e nos sistemas prediais.
Aproveitar pé-direito: usar soluções de isolamento fino para não perder altura útil.
Escadas e corredores: respeitar larguras mínimas – pequenas correcções evitam reprovação.
Participação dos moradores: fundamental para definir prioridades e evitar custos supérfluos.
Consultar um arquitecto: garante cumprimento da lei, optimiza o espaço e reduz surpresas de obra.
Para considerar
A Portaria 243/84 continua a ser o instrumento legal que desbloqueia a reabilitação de milhares de habitações informais. Dominar as suas tolerâncias é meio caminho andado para transformar um problema urbanístico num activo habitacional seguro, digno e valorizado.
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