Ficha de Avaliação do Nível de Conservação de imóveis: o que é e para que serve

Quando um senhorio pretende actualizar uma renda ou quando existe um litígio sobre o estado de um imóvel arrendado, é frequente ouvir falar na "ficha de avaliação do nível de conservação". Mas o que é exactamente este documento, quem o preenche e que consequências práticas tem para o proprietário ou arrendatário de um imóvel em Portugal?

O enquadramento legal: onde nasce este instrumento

A ficha de avaliação do nível de conservação de imóveis está directamente associada ao Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro.​

Para dar resposta às necessidades práticas do NRAU, foi publicado o Decreto-Lei n.º 156/2006, de 8 de Agosto, que estabelece o modo de fixação do nível de conservação dos imóveis locados (n.º 1 do artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 156/2006).​

Os elementos concretos a avaliar, os critérios e a forma de cálculo foram depois definidos pela Portaria n.º 1192-B/2006, de 3 de Novembro, que aprovou a ficha de avaliação e adoptou o Método de Avaliação do Estado de Conservação de Imóveis (MAEC), desenvolvido pelo Laboratório Nacional de Engenharia Civil (LNEC).

A ficha de avaliação do nível de conservação não é apenas um formulário: é um instrumento técnico com consequências directas no valor da renda e na obrigação de realização de obras.

O que é o MAEC e para que serve

O MAEC é o método técnico que suporta o preenchimento da ficha de avaliação. Foi concebido pelo LNEC com o objectivo de determinar, com rigor, objectividade e transparência, o estado de conservação de edifícios e a existência de infraestruturas básicas.

O método aplica-se a imóveis habitacionais e não habitacionais, independentemente do uso, da data de construção, dos processos construtivos ou da localização.​

Uma característica fundamental do MAEC: a avaliação compara as condições actuais do imóvel com as condições que existiam quando foi construído ou quando sofreu a última intervenção profunda — não se avalia o cumprimento da regulamentação técnica actualmente em vigor (por exemplo, normas actuais de isolamento térmico ou resistência sísmica).​

O que é avaliado na ficha: os 37 elementos funcionais

A avaliação tem por base a inspecção presencial ao imóvel. A ficha de avaliação organiza-se em vários grupos de análise e avalia 37 elementos funcionais, divididos em três grupos:​

• Edifício no seu conjunto (estrutura, cobertura, fachadas, caixilharia, etc.)

• Outras partes comuns (escadas, instalações colectivas, etc.) — apenas em edifícios com mais de um locado

• Unidade (o próprio fogo ou fracção: paredes interiores, pavimentos, instalações, equipamentos sanitários e de cozinha, etc.)

Para cada elemento funcional, o técnico atribui um nível de anomalia numa escala de cinco graus:​

Nível de anomalia	Descrição
5 – Nenhumas	Ausência de anomalias ou anomalias sem significado
4 – Ligeiras	Prejudicam o aspecto; trabalhos de fácil execução
3 – Médias	Prejudicam o aspecto; trabalhos de difícil execução
2 – Graves	Colocam em risco a saúde/segurança
1 – Muito graves	Risco grave de acidentes; ausência de infraestrutura básica

Cada elemento funcional tem uma ponderação entre 1 e 6, reflectindo a sua importância relativa. Os elementos da envolvente exterior e os que colocam maior risco à segurança têm ponderações mais elevadas.​

Como se determina o nível de conservação final

O cálculo do índice de anomalias resulta do quociente entre o total das pontuações (nível × ponderação) e o total das ponderações dos elementos aplicáveis. O índice é depois convertido no estado de conservação, de acordo com a seguinte escala:​

Índice de anomalias	Estado de conservação	Coeficiente de conservação
≥ 4,50	Excelente	1,2
3,50 – 4,49	Bom	1,0
2,50 – 3,49	Médio	0,9
1,50 – 2,49	Mau	0,7
1,00 – 1,49	Péssimo	0,5

O coeficiente de conservação é determinado pela CAM com base no estado de conservação apurado, podendo ser ajustado em função de alegações das partes sobre obras realizadas ou actos ilícitos do arrendatário.

O que são "infraestruturas básicas" para efeitos desta avaliação

No contexto do MAEC, consideram-se infraestruturas básicas:​

• Instalação de distribuição de água

• Instalação de electricidade

• Sistema de drenagem de águas residuais

• Nos locados habitacionais, incluem-se também os equipamentos sanitários e de cozinha

A ausência ou inoperacionalidade de qualquer uma destas instalações classifica o elemento funcional correspondente com o nível mais grave, condicionando fortemente o resultado global da avaliação.

Dicas práticas para proprietários e arrendatários

• Se é proprietário, a realização de obras de conservação antes de requerer uma avaliação pode influenciar positivamente o coeficiente obtido — e consequentemente o valor máximo da renda.

• Se é arrendatário, e entende que o imóvel está num estado degradado, tem direito a solicitar a determinação do nível de conservação e, consoante o resultado, a intimar o senhorio a realizar obras.

• Em qualquer dos casos, o acompanhamento por um técnico habilitado (arquitecto ou engenheiro) é determinante para perceber o alcance da avaliação e as opções disponíveis.

• A ficha de avaliação é preenchida com base no que é visível na data da vistoria. Não são consideradas anomalias ocultas, nem a conformidade com regulamentação actualmente em vigor que não se aplicava à data de construção do imóvel.​

Para considerar

A ficha de avaliação do nível de conservação é um instrumento técnico com impacto directo no mercado de arrendamento — tanto no valor da renda como na obrigação de realização de obras. Conhecer o seu funcionamento é essencial para quem tem imóveis arrendados ou pretende gerir o seu parque habitacional de forma informada e legalmente correcta. Antes de tomar decisões com base no estado de conservação de um imóvel, é sempre recomendável consultar um técnico habilitado que possa acompanhar o processo com rigor.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em março de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.