Loteamentos e habitação acessível
- Ana Carolina Santos
- há 3 dias
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A seguir explica-se em que consiste a Portaria n.º 75/2024, de 29 de fevereiro, um diploma que, embora pouco conhecido do público em geral, tem impacto direto na forma como se planeiam novos loteamentos em Portugal, sobretudo no que respeita à disponibilização de habitação a preços acessíveis.
O que é e de onde surge este diploma
A Portaria n.º 75/2024, de 29 de fevereiro, procede à primeira alteração à Portaria n.º 216-B/2008, de 3 de março, que fixa os parâmetros para o dimensionamento das áreas destinadas a espaços verdes e de utilização coletiva, infraestruturas viárias e equipamentos de utilização coletiva. Esta alteração foi publicada no âmbito da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, que introduziu mudanças relevantes no Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), e ambos os diplomas passaram a produzir efeitos na mesma data.
A Portaria n.º 75/2024 não cria um regime novo — atualiza um instrumento técnico já existente para nele incluir, pela primeira vez, parâmetros específicos destinados à habitação pública, a custos controlados ou para arrendamento acessível.
Para que serve este instrumento
O propósito central da portaria é técnico e prático: define valores de referência que os projetos de loteamento devem respeitar quanto à área a destinar a determinados fins coletivos. Concretamente, o diploma passa a incluir, no artigo 1.º da Portaria n.º 216-B/2008, a definição de parâmetros para o dimensionamento de:
Espaços verdes e de utilização coletiva
Infraestruturas viárias, incluindo arruamentos
Equipamentos de utilização coletiva
Áreas destinadas à construção de habitação pública, de custos controlados ou para arrendamento acessível
Esta última categoria constitui a principal novidade trazida pela Portaria n.º 75/2024, uma vez que a Portaria n.º 216-B/2008 originalmente não contemplava parâmetros para este tipo de habitação.
Onde se aplica
O regime fixado pela portaria funciona como uma norma supletiva, ou seja, um valor de referência que só é utilizado quando não exista outra regra mais específica. O artigo 3.º do diploma esclarece que os valores dos parâmetros constantes dos respetivos quadros anexos se aplicam supletivamente até que os planos territoriais municipais e intermunicipais estabeleçam parâmetros de dimensionamento específicos para a mesma finalidade de interesse público.
Na prática, isto significa que:
Se o município já tiver definido, no seu plano de ordenamento do território, parâmetros próprios para estas matérias, prevalecem esses parâmetros municipais
Na ausência de tal definição, aplicam-se automaticamente os valores fixados pela portaria
O que regula em concreto
Os quadros anexos ao diploma estabelecem valores diferenciados em função do tipo de ocupação previsto no loteamento, distinguindo, por exemplo, situações de uso predominantemente habitacional, situações mistas com comércio e serviços, e situações que incluam indústria, logística ou armazéns. Estes parâmetros condicionam diretamente decisões de projeto como:
A largura dos arruamentos e faixas de rodagem a prever
A dimensão dos passeios e zonas de estacionamento
A área mínima a reservar para espaços verdes e equipamentos coletivos
A área a afetar a habitação pública, de custos controlados ou para arrendamento acessível
O diploma tem fundamento legal direto nos artigos 43.º e 44.º do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro (RJUE), na redação conferida pelo Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro.
Implicações e consequências práticas
Para quem promove ou está a estudar um projeto de loteamento, este diploma tem consequências concretas:
Obriga a verificar, antes de mais, se o município onde se insere o terreno já dispõe de parâmetros próprios definidos em plano municipal ou intermunicipal
Na falta desses parâmetros municipais, o projeto deve ser dimensionado de acordo com os valores fixados pela portaria, sob pena de desconformidade
Reforça a obrigatoriedade de prever, nos novos loteamentos, área destinada a habitação pública, de custos controlados ou para arrendamento acessível, alinhando o projeto com os objetivos de política de habitação em curso
Esta exigência insere-se num contexto mais amplo de medidas que visam disponibilizar mais solo para habitação acessível, no seguimento do programa então designado «Mais Habitação».
Para considerar
Embora se trate de um diploma de natureza essencialmente técnica, a Portaria n.º 75/2024 tem um peso real na conceção de qualquer projeto de loteamento, condicionando desde a largura das vias até à área reservada a habitação acessível. Confirmar previamente se o município dispõe de parâmetros próprios, ou se se aplica o regime supletivo da portaria, é um passo indispensável antes de avançar com qualquer estudo prévio.
Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em julho de 2026, dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.
