Modificações de fachada em edifÃcios de condóminos: O que precisa de saber
- Ana Carolina Santos
- há 6 dias
- 8 min de leitura
Alterar a cor das caixilharias, instalar ar condicionado na fachada, fechar uma varanda ou mudar a tonalidade da pintura exterior são intervenções comuns que muitos proprietários consideram nas suas frações. No entanto, quando o imóvel está inserido num edifÃcio em regime de propriedade horizontal, estas modificações não podem ser realizadas unilateralmente. A fachada não é uma parte privativa: é uma parte comum do edifÃcio, e qualquer alteração nela implica o cumprimento de regras especÃficas previstas no Código Civil e, em muitos casos, a obtenção de licenciamento ou comunicação prévia junto da Câmara Municipal.
Se está a pensar em fazer alterações na fachada do seu edifÃcio — seja como condómino individual ou como condomÃnio — é fundamental conhecer o enquadramento legal, os procedimentos necessários e as consequências do incumprimento.
O que diz a lei: Código Civil e Propriedade Horizontal
O regime jurÃdico da propriedade horizontal está regulado no Código Civil, designadamente nos artigos 1414.º a 1438.º-A. Estes artigos estabelecem os direitos e deveres dos condóminos, a natureza das partes comuns e as regras para realização de obras.
A fachada é uma parte comum
O artigo 1421.º do Código Civil define expressamente o que são partes comuns do edifÃcio. Entre elas, constam:
O solo, alicerces, colunas, pilares, paredes mestras;
O telhado ou terraços de cobertura;
As fachadas (implicitamente incluÃdas nas "partes que constituem a estrutura do prédio" e nas partes não afetas ao uso exclusivo de um condómino).
Isto significa que a fachada pertence, em compropriedade, a todos os condóminos, proporcionalmente ao valor das suas frações. Nenhum condómino pode, portanto, alterá-la sem observar as regras aplicáveis às partes comuns.
Limitações impostas aos condóminos
O artigo 1422.º do Código Civil estabelece limitações claras ao direito de cada condómino:
N.º 2: "É especialmente vedado aos condóminos: a) Prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifÃcio; b) Destinar a sua fração a usos ofensivos dos bons costumes; c) Dar-lhe uso diverso do fim a que é destinada; d) Praticar quaisquer actos ou actividades que tenham sido proibidos no tÃtulo constitutivo ou, posteriormente, por deliberação da assembleia de condóminos aprovada sem oposição."
N.º 3: "As obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifÃcio podem ser realizadas se para tal se obtiver prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio."
Traduzindo: qualquer obra que afete a linha arquitetónica ou a estética da fachada exige aprovação de dois terços do valor total do prédio (ou seja, condóminos que, no seu conjunto, representem pelo menos 666,67‰ do total de 1000‰).
Tipos de alterações de fachada e os quóruns necessários
Nem todas as alterações têm o mesmo impacto. A lei distingue entre diferentes tipos de intervenções e exige quóruns diferentes consoante a natureza da obra.
1. Obras de Conservação ou Reparação
Obras destinadas a manter a fachada nas condições existentes — como reparar reboco danificado, reparar fissuras, pintar com a mesma cor — não constituem inovação nem alteração da linha arquitetónica.
Quórum necessário: Maioria simples dos condóminos presentes em assembleia (artigo 1432.º do Código Civil).
Licenciamento municipal: Regra geral, não é necessário licenciamento ou comunicação prévia se a intervenção mantiver as caracterÃsticas originais.
Nota: Mesmo tratando-se de reparações urgentes e indispensáveis (por exemplo, queda de reboco que põe em risco a segurança pública), o artigo 1427.º do Código Civil permite que qualquer condómino ou o administrador possa promovê-las, na falta ou impedimento do administrador, com posterior comunicação à assembleia.
2. Obras de Inovação
Consideram-se inovações as obras que introduzem melhorias nas partes comuns, sem alterar a estrutura ou a linha arquitetónica. Exemplos:
Instalação de sistema de videovigilância na entrada;
Colocação de toldos uniformizados (desde que não alterem a linha arquitetónica);
Instalação de sistema de iluminação exterior.
Quórum necessário: Maioria representativa de dois terços do valor total do prédio (artigo 1425.º, n.º 1, do Código Civil).
Excepção: Inovações que prejudiquem a utilização das coisas comuns ou próprias por parte de outros condóminos não são permitidas (artigo 1425.º, n.º 7).
Licenciamento municipal: Dependendo da intervenção, pode ser necessário licenciamento ou comunicação prévia, especialmente se houver impacto na estrutura ou na segurança.
3. Obras que alterem a linha arquitetónica ou a estética da fachada
Qualquer intervenção que modifique a aparência exterior do edifÃcio — como mudar a cor da fachada, alterar a cor ou o modelo das janelas, instalar novos elementos (ar condicionado visÃvel, antenas, gradeamentos) — é considerada uma alteração da linha arquitetónica.
Quórum necessário: Maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, nos termos do artigo 1422.º, n.º 3, do Código Civil.
Licenciamento municipal: É obrigatório obter licença ou apresentar comunicação prévia junto da Câmara Municipal, conforme o tipo de intervenção. Mudar a cor da fachada para uma tonalidade diferente da original exige, regra geral, licenciamento.
Consequências do incumprimento: A ausência de autorização dos condóminos ou de licenciamento municipal pode resultar em:
Ordem de demolição ou reposição da situação anterior;
Coimas aplicadas pela Câmara Municipal;
Acção judicial promovida pelo condomÃnio ou por condóminos individuais para desfazer a obra;
Responsabilização civil pelos danos causados.
4. Alterações individuais em frações (com impacto na fachada)
É comum os condóminos pretenderem fazer alterações nas suas frações que, embora interiores, têm impacto na fachada. Exemplos:
Fechar uma varanda com vidros ou estruturas fixas;
Instalar aparelhos de ar condicionado na fachada;
Alterar a cor dos vidros das janelas;
Colocar toldos ou cortinas exteriores visÃveis.
Regra geral: Estas intervenções alteram a estética da fachada e, como tal, exigem:
Maioria de dois terços do valor total do prédio em assembleia de condóminos (artigo 1422.º, n.º 3);
Licenciamento ou comunicação prévia junto da Câmara Municipal (conforme o RJUE).
Excepções: Algumas Câmaras Municipais e regulamentos de condomÃnio admitem excepções para tecnologias sustentáveis ou melhorias funcionais, desde que:
Seja estabelecido um padrão uniforme para todo o edifÃcio;
A intervenção não prejudique a harmonia estética;
Exista aprovação em assembleia com o quórum adequado.
Procedimento Administrativo: O que é necessário junto da Câmara Municipal
Para além da autorização dos condóminos, as alterações de fachada estão sujeitas a controlo prévio por parte da Câmara Municipal, nos termos do Regime JurÃdico da Urbanização e Edificação (RJUE), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro (com múltiplas alterações).
Obras sujeitas a licenciamento
Estão sujeitas a licença (artigo 4.º, n.º 2, do RJUE):
Obras de alteração ou ampliação em edifÃcios existentes que modifiquem a fachada, a estrutura ou aumentem a área de construção;
Obras em imóveis classificados ou em vias de classificação (património arquitectónico);
Obras em zonas de proteção de imóveis classificados.
Obras sujeitas a comunicação prévia
Estão sujeitas a comunicação prévia (artigo 4.º, n.º 4, do RJUE):
Obras de alteração exterior em zona urbana consolidada que respeitem os planos municipais e não aumentem a cércea (altura da fachada);
Obras de conservação que não alterem a cor ou os materiais originais.
Prazo de resposta: A Câmara Municipal tem 20 dias úteis para se pronunciar. Se não houver rejeição nesse prazo, considera-se tacitamente aceite.
Obras isentas de controlo prévio
Estão isentas de controlo prévio (artigo 6.º do RJUE):
Obras de conservação (reparação, limpeza, pintura com a mesma cor);
Substituição de materiais de revestimento por outros que confiram acabamento idêntico ao original (artigo 6.º-A, n.º 1, alÃnea h), do RJUE).
Importante: Mesmo isentas de licenciamento, estas obras devem respeitar todas as normas legais e regulamentares aplicáveis, e podem ser fiscalizadas a qualquer momento.
Situações práticas: O que pode e não pode ser feito
Pintar a fachada com a mesma cor
Pode: Não altera a linha arquitetónica nem a estética. Está isenta de controlo prévio municipal e pode ser aprovada por maioria simples em assembleia.
Pintar a fachada com cor diferente
Não pode (sem autorização): Altera a estética da fachada. Exige dois terços do valor total do prédio em assembleia e licenciamento municipal.
Instalar ar condicionado na fachada
Depende: Se o condomÃnio tiver um padrão uniforme aprovado (localização, modelo, cor), pode ser aprovado por dois terços. Caso contrário, exige dois terços do valor total do prédio e licenciamento municipal.
Fechar varanda com vidros
Depende do municÃpio: Alguns municÃpios exigem licença, outros apenas comunicação prévia. Em qualquer caso, exige dois terços do valor total do prédio em assembleia, conforme o impacto estético.
Alterar a cor das janelas ou caixilharias
Não pode (sem autorização): Altera a linha arquitetónica. Exige dois terços do valor total do prédio e, regra geral, licenciamento municipal.
Colocar toldo individual
Não pode (sem autorização): Altera a estética da fachada. Exige dois terços do valor total do prédio em assembleia. Alguns regulamentos de condomÃnio permitem toldos uniformizados, com aprovação prévia de um modelo padrão.
Consequências do incumprimento
Violação das regras do condomÃnio
Se um condómino realizar obras na fachada sem a devida autorização da assembleia:
O administrador ou qualquer condómino pode exigir o desfazimento da obra;
Pode ser aplicada multa, conforme o regulamento interno do condomÃnio;
O condomÃnio pode intentar acção judicial para obrigar à demolição ou reposição da situação anterior;
O infractor pode ser responsabilizado civilmente por eventuais danos causados ao edifÃcio ou a terceiros.
Violação das regras urbanÃsticas
Se as obras forem realizadas sem licença ou comunicação prévia junto da Câmara Municipal:
O Presidente da Câmara pode embargar as obras (artigo 102.º-B do RJUE);
Pode ser ordenada a demolição ou reposição da situação anterior (artigo 106.º do RJUE);
Aplicação de coimas e sanções acessórias (artigo 98.º do RJUE);
Em casos graves, responsabilidade criminal.
Conselhos práticos
1. Consulte o tÃtulo constitutivo e o regulamento do condomÃnio
Antes de qualquer intervenção, leia o tÃtulo constitutivo da propriedade horizontal e o regulamento do condomÃnio. Alguns edifÃcios têm regras especÃficas sobre alterações estéticas, padrões de cor, tipos de janelas ou instalação de equipamentos.
2. Solicite informação prévia à Câmara Municipal
Antes de convocar uma assembleia ou investir em projectos, peça um Pedido de Informação Prévia (PIP) à Câmara Municipal para confirmar se a intervenção pretendida é admissÃvel e que tipo de controlo prévio é necessário.
3. Apresente um projecto técnico em assembleia
Quando propuser uma alteração de fachada, apresente aos condóminos:
Projecto de arquitectura com imagens, plantas e alçados;
Parecer técnico sobre a segurança e a conformidade legal;
Orçamento detalhado;
Parecer da Câmara Municipal (se já obtido).
Uma proposta bem fundamentada tem maior probabilidade de ser aprovada.
4. Procure consenso entre os condóminos
Para obter a aprovação de dois terços do valor total do prédio, é essencial comunicar eficazmente com os condóminos. Esclareça dúvidas, mostre exemplos visuais, explique os benefÃcios e garanta que não haverá prejuÃzo para ninguém.
5. Não inicie obras sem autorização
Mesmo que considere a intervenção "menor" ou "melhoramento", nunca inicie obras na fachada sem autorização formal da assembleia e da Câmara Municipal. As consequências podem ser graves e dispendiosas.
6. Considere soluções uniformes para todo o edifÃcio
Se vários condóminos têm a mesma necessidade (por exemplo, ar condicionado ou fecho de varandas), proponha uma solução uniforme para todo o edifÃcio. Isto facilita a aprovação, garante harmonia estética e permite negociar melhores condições com fornecedores.
Para considerar
A fachada é o rosto do edifÃcio. É a imagem que projecta para o exterior e que contribui para a valorização (ou desvalorização) de todas as frações. Por essa razão, a lei protege a sua integridade estética e arquitetónica, exigindo consenso alargado entre os condóminos antes de qualquer alteração significativa.
Se é proprietário de uma fração e pretende fazer alterações com impacto na fachada, não encare o processo como um obstáculo burocrático. Veja-o como uma salvaguarda do património comum e uma garantia de que o edifÃcio manterá a sua harmonia e o seu valor.
Por outro lado, se é administrador de condomÃnio ou membro de uma assembleia, é essencial conhecer as regras aplicáveis e fazer cumprir o enquadramento legal. Tolerar alterações ilegais cria precedentes perigosos e pode gerar conflitos futuros.
A chave está no diálogo, no planeamento e no respeito pelas regras. Com uma proposta bem fundamentada, tecnicamente adequada e juridicamente conforme, é possÃvel conciliar as necessidades individuais com o interesse colectivo.
Precisa de apoio especializado?
A AC-Arquitetos tem experiência no desenvolvimento de projectos de alteração e requalificação de fachadas em edifÃcios de condóminos. Apoiá-lo em:
Análise de viabilidade técnica e legal da intervenção pretendida;
Desenvolvimento de projectos de arquitectura e especialidades;
Preparação de propostas para apresentação em assembleia de condóminos;
Pedidos de informação prévia e processos de licenciamento ou comunicação prévia junto da Câmara Municipal;
Acompanhamento de obra e coordenação técnica.
Entre em contacto connosco e esclareça as suas dúvidas. Ajudamos a transformar a sua intenção numa intervenção bem-sucedida, com conformidade legal e o consenso necessário entre todos os intervenientes.
Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em janeiro de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada municÃpio, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.