O que verificar antes de comprar um imóvel — Documentação essencial

Adquirir um imóvel é, para a maioria das pessoas, o maior investimento da vida. E é precisamente por isso que a fase anterior à escritura merece uma atenção muito mais cuidada do que habitualmente lhe é dada. Assinar um contrato de promessa de compra e venda sem verificar a documentação do imóvel é um risco que pode ter consequências difíceis de resolver — e caras.

A seguir, apresenta-se a documentação que deve ser recolhida e analisada antes de qualquer compromisso de compra de um imóvel em Portugal.

Análise de viabilidade de apartamento antes da sua compra

1. Certidão de Registo Predial

O primeiro passo é sempre solicitar a certidão de teor da Conservatória do Registo Predial. Este documento é fundamental porque permite verificar:

• Quem é o proprietário atual e se tem legitimidade jurídica para vender;

• Se existem hipotecas, penhoras, usufrutos ou outros ónus e encargos registados;

• Se há inscrições que condicionem ou impeçam a transmissão do imóvel.

Sem a certidão do registo predial atualizada, não há forma de confirmar que quem vende é, de facto, o titular do direito de propriedade, nem quais os encargos que recaem sobre o imóvel.

2. Caderneta Predial Urbana

A caderneta predial, emitida pelas Finanças (Autoridade Tributária e Aduaneira), identifica o imóvel para efeitos fiscais e contém informação relevante:

• Identificação e localização do imóvel;

• Área total do terreno e área de implantação e construção;

• Valor patrimonial tributário (base de cálculo do IMT e do IMI);

• Classificação matricial (urbano ou rústico).

Importa ter presente que a classificação matricial não coincide necessariamente com a classificação urbanística do solo, que é definida pelo Plano Diretor Municipal (PDM). As duas realidades devem ser verificadas em separado.

3. Licença de Utilização

Nos termos do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro (Regime Jurídico da Urbanização e Edificação — RJUE), na redação consolidada, o artigo 62.º-A estabelece que a utilização de um edifício ou fração, após a realização de operação urbanística sujeita a controlo prévio, depende da entrega à câmara municipal de determinados documentos, entre os quais o termo de responsabilidade do diretor de obra.

Na prática, qualquer imóvel construído após a entrada em vigor do RJUE deve ter autorização ou licença de utilização (ou o procedimento equivalente que a substituiu). A ausência deste documento pode significar que o imóvel foi construído ou alterado sem o necessário controlo camarário.

O que verificar:

• Se o imóvel tem licença de utilização (ou documento equivalente) em vigor;

• Se o uso que consta da licença corresponde ao uso pretendido pelo comprador — por exemplo, se é para habitação, serviços ou comércio;

• Se foram realizadas obras de alteração ou ampliação que não estejam devidamente licenciadas.

4. Ficha Técnica da Habitação

A Ficha Técnica da Habitação (FTH) é um documento obrigatório para os edifícios habitacionais construídos ou objeto de obras de reconstrução com alteração da estrutura resistente após 30 de março de 2004 (data de entrada em vigor do regime que a instituiu).

Este documento descreve as características técnicas e funcionais do imóvel, incluindo os materiais utilizados, os sistemas construtivos, as instalações e os equipamentos. É entregue pelo construtor ou pelo promotor aquando da conclusão da obra.

A FTH deve estar disponível para consulta e ser entregue ao adquirente. A sua ausência, quando legalmente exigível, é um sinal de alerta que merece esclarecimento.

5. Certificado de Desempenho Energético

O Certificado de Desempenho Energético (CDE) é obrigatório na venda e no arrendamento de imóveis em Portugal. A sua apresentação ao potencial comprador deve ocorrer antes da celebração do contrato de compra e venda.

O certificado classifica o imóvel numa escala de desempenho energético (de A+ a F) e fornece recomendações de melhoria. Para além do impacto nas despesas com energia, o desempenho energético influencia diretamente o conforto e a qualidade de vida no imóvel.

6. Estado de Conservação do imóvel

Antes de qualquer decisão de compra, é indispensável uma visita detalhada ao imóvel — preferencialmente acompanhada de um técnico habilitado — para avaliar:

• O estado das estruturas, paredes, coberturas e instalações (água, eletricidade, gás);

• A eventual existência de patologias (humidades, fissuras, infiltrações);

• A necessidade de obras de conservação ou reabilitação e o seu custo estimado.

O estado de conservação pode condicionar significativamente o valor real do imóvel e os encargos futuros. Esta avaliação prévia evita surpresas após a escritura.

7. Situação Urbanística — O que diz o PDM

Mesmo no caso de imóveis já construídos, importa verificar a situação urbanística do terreno e a sua conformidade com o Plano Diretor Municipal (PDM) em vigor. Em particular:

• Se o imóvel se encontra em área sujeita a servidões administrativas ou restrições de utilidade pública (por exemplo, Reserva Ecológica Nacional, zonas de proteção de imóveis classificados, domínio público hídrico);

• Se foram realizadas obras em desconformidade com os instrumentos de gestão territorial em vigor;

• Se está prevista alguma medida preventiva ou operação urbanística que possa afetar o imóvel ou a sua envolvente.

Esta informação é pública e pode ser consultada no portal da câmara municipal do município onde se localiza o imóvel.

8. Verificação de encargos e dívidas

Antes da escritura, é ainda recomendável verificar:

• Dívidas de condomínio — em edifícios em regime de propriedade horizontal, as dívidas ao condomínio podem transitar para o novo proprietário. A ata de condomínio mais recente e uma declaração da administração do condomínio sobre a existência de dívidas são documentos a solicitar;

• Dívidas de IMI — a Autoridade Tributária pode confirmar se existem dívidas fiscais associadas ao imóvel;

• Quota de condomínio e obras aprovadas — importa saber se estão previstas obras no edifício já aprovadas em assembleia de condóminos, porque os encargos daí decorrentes podem recair sobre o novo proprietário.

Comprar um imóvel sem verificar a sua situação jurídica, urbanística e de conservação é um dos erros mais frequentes — e mais caros — no processo de aquisição de habitação em Portugal.

Para considerar

A documentação descrita acima não é burocracia acessória — é a base de uma decisão de compra informada. Um imóvel pode ter aparência cuidada e ainda assim apresentar irregularidades urbanísticas, ónus registados ou obras não licenciadas que comprometam o seu valor e a sua utilização futura.

A análise prévia desta documentação, com o acompanhamento de profissionais habilitados, permite identificar riscos antes de assumir qualquer compromisso contratual. Um arquiteto pode contribuir de forma decisiva nesta fase, nomeadamente na avaliação da situação urbanística, na análise das condições do imóvel e na estimativa de eventuais intervenções necessárias.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em maio de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.