Recuperar um projeto caducado: O que fazer para voltar a licenciar

Tem um projeto de arquitetura aprovado há alguns anos, mas por razões diversas — financeiras, pessoais ou burocráticas — a obra nunca arrancou? Não está sozinho. Esta é uma situação mais comum do que pensa e, embora possa parecer um contratempo, tem solução. A seguir, explicamos o que acontece quando uma licença caduca e como pode retomar o seu projeto.

Revisão de projeto desatualizado após alterações legislativas

O que significa a caducidade de uma licença?

Quando uma licença de construção ou comunicação prévia perde validade, dizemos que "caducou". Isto acontece porque a legislação portuguesa, nomeadamente o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), estabelece prazos específicos para o início e conclusão das obras. Se esses prazos não forem cumpridos, a autorização perde eficácia.

No entanto, há um detalhe importante: a licença só caduca oficialmente quando a Câmara Municipal declara expressamente essa caducidade. Até lá, mantém-se tecnicamente válida, embora o proprietário possa ser sancionado por incumprimento dos prazos estabelecidos.

Quando caduca uma licença de construção?

De acordo com o RJUE, uma licença ou comunicação prévia caduca nas seguintes situações:

Para operações de loteamento:

• Se não for apresentada comunicação prévia para obras de urbanização no prazo de um ano após a emissão da licença

• Se não for requerido o alvará para obras de urbanização no prazo de um ano após a comunicação prévia

• Se as obras de edificação previstas não forem concluídas no prazo fixado

Para obras de construção, reconstrução, alteração ou ampliação:

• Se não for requerida a emissão do alvará no prazo de um ano após a notificação do licenciamento (no caso de licença)

• Se não ocorrer o pagamento das taxas no prazo previsto (no caso de comunicação prévia)

• Se as obras não forem iniciadas no prazo de 12 meses após a emissão do alvará ou do pagamento das taxas

• Se as obras estiverem suspensas por período superior a 6 meses (exceto se a suspensão não for imputável ao titular)

• Se as obras estiverem abandonadas por período superior a 6 meses

• Se as obras não forem concluídas no prazo fixado na licença ou nas suas prorrogações

Consequências da caducidade

Quando a Câmara Municipal declara oficialmente a caducidade da licença, todas as aprovações e pareceres obtidos anteriormente perdem validade. Isto significa que não é possível simplesmente "reactivar" a licença antiga. É necessário iniciar um novo processo de licenciamento.

Adicionalmente, o proprietário pode ser notificado para responder por contraordenação, uma vez que não cumpriu os prazos estabelecidos, podendo incorrer em coimas previstas na legislação.

Como recuperar um projeto caducado?

A legislação portuguesa prevê a possibilidade de "renovação" da licença através do artigo 72.º do RJUE. Na prática, trata-se de requerer uma nova licença ou apresentar nova comunicação prévia, mas com algumas facilidades:

Aproveitamento de elementos do processo anterior:

Se apresentar o novo requerimento no prazo de 18 meses após a data da caducidade — ou mesmo após este prazo, desde que não existam alterações de facto e de direito que justifiquem nova apresentação — poderá utilizar os elementos que instruíram o processo anterior.

Isto significa que, em princípio, não terá de apresentar novamente todos os projetos de especialidades, memórias descritivas e outros documentos técnicos, uma vez que o objeto do pedido é o mesmo.

Pareceres e autorizações:

Os pareceres, autorizações ou aprovações emitidos por entidades externas à Câmara Municipal no processo anterior podem, em determinadas circunstâncias, ser apenas confirmados, não sendo necessária a sua reemissão integral. No entanto, cada caso é avaliado individualmente e algumas entidades podem exigir actualização.

Atenção às alterações legislativas

Um ponto crítico a considerar: se entre a data da licença original e o novo pedido tiverem entrado em vigor novas normas legais ou regulamentares (por exemplo, novos requisitos de eficiência energética, acessibilidades ou segurança contra incêndios), o projeto terá de ser ajustado para cumprir a legislação actualmente em vigor.

O mesmo se aplica se tiverem sido aprovados novos instrumentos de gestão territorial (como Planos Directores Municipais ou Planos de Pormenor) que alterem os parâmetros urbanísticos aplicáveis ao terreno.

Conselhos práticos para evitar a caducidade

Planeie com realismo: Antes de solicitar o licenciamento, certifique-se de que tem capacidade financeira e organizacional para iniciar a obra dentro dos prazos estabelecidos.

Peça prorrogações atempadamente: Se prevê que não conseguirá cumprir os prazos, solicite a prorrogação antes do seu termo. Com as recentes alterações legislativas (Decreto-Lei n.º 10/2024), o prazo de execução das obras pode ser prorrogado sem os limites anteriores, oferecendo maior flexibilidade.

Mantenha contacto com a Câmara: Comunique qualquer situação que possa atrasar o início ou a conclusão das obras. A transparência pode evitar problemas futuros.

Avalie a informação prévia favorável: O prazo de validade da informação prévia favorável foi alargado de um para dois anos. Considere solicitar esta informação antes do pedido de licenciamento definitivo para garantir viabilidade.

Diferença entre licença caducada e projeto desatualizado

É importante distinguir duas situações:

Licença caducada: A aprovação foi obtida, mas os prazos de execução expiraram. Neste caso, segue-se o procedimento de renovação descrito anteriormente.

Projeto desatualizado: O projeto nunca foi aprovado ou foi aprovado há muitos anos e já não se adequa às normas actuais. Neste caso, será necessário actualizar o projeto e submeter novo pedido de licenciamento, praticamente do zero.

Para refletir

Recuperar um projeto caducado não é um processo impossível, mas exige atenção aos procedimentos legais e prazos estabelecidos. A complexidade do processo depende de vários factores: há quanto tempo caducou a licença, se existem alterações normativas relevantes, se o terreno sofreu modificações e se os pareceres anteriores ainda são válidos.

Contar com o acompanhamento de profissionais especializados — arquitectos e técnicos habilitados — facilita significativamente este processo, garantindo que todos os requisitos legais são cumpridos e que não há surpresas desagradáveis a meio do caminho.

O importante é não deixar o projeto "morrer". Com os passos certos e o apoio adequado, é possível retomar o sonho da construção e transformá-lo em realidade.