Servidão de Passagem: Direito, constituição e implicações práticas

Ter um terreno ou um edifício sem acesso direto à via pública pode tornar-se um problema complexo quando chega o momento de construir, vender ou simplesmente utilizar o imóvel de forma plena. A servidão de passagem surge, precisamente, como um instrumento jurídico destinado a resolver situações em que um prédio depende de outro para aceder à via pública.

Este conceito, regulado pelo Código Civil português, não é apenas uma questão académica ou teórica — tem impacto direto em negócios imobiliários, heranças, licenciamentos e valorização de propriedades. A seguir, esclarecemos o que é a servidão de passagem, como se constitui, que direitos e deveres envolve e em que situações pode ser aplicada ou extinta.

O que é Servidão de Passagem

A servidão de passagem é um direito real que permite ao proprietário de um imóvel (denominado prédio dominante) utilizar parte de um terreno vizinho (denominado prédio serviente) para aceder à via pública.

Este direito não beneficia diretamente o proprietário enquanto pessoa, mas sim o próprio prédio. Transmite-se automaticamente com a propriedade, independentemente de quem seja o dono em cada momento. Por outras palavras, se adquirir um terreno que beneficia de uma servidão de passagem, adquire também esse direito; e se comprar um terreno onerado por uma servidão, herda igualmente essa limitação.​

A servidão de passagem está prevista nos artigos 1543.º e seguintes do Código Civil e constitui uma das formas mais comuns de servidão predial — encargo imposto num prédio em proveito exclusivo de outro prédio pertencente a dono diferente.

"A servidão de passagem não é um direito pessoal, mas um direito real que acompanha o prédio, transmitindo-se com a propriedade independentemente da vontade do novo titular."

Quando existe direito a Servidão de Passagem: Prédios encravados

O direito de exigir a constituição de uma servidão de passagem pressupõe que o prédio esteja encravado — isto é, que não tenha acesso direto à via pública ou que esse acesso seja insuficiente.

A jurisprudência portuguesa distingue duas situações:

Encrave absoluto:

• O prédio não tem qualquer comunicação com a via pública

• Está completamente circundado por outros prédios que impedem o acesso

Encrave relativo:

• O prédio tem um acesso à via pública, mas este é extremamente incómodo, oneroso ou insuficiente

• A comunicação existente não permite a utilização normal e regular do prédio, tendo em conta a sua afetação e exploração concreta

Nos termos do artigo 1550.º do Código Civil, os proprietários de prédios que não tenham comunicação com a via pública, nem condições que permitam estabelecê-la sem excessivo incómodo ou dispêndio, têm a faculdade de exigir a constituição de servidões de passagem sobre os prédios rústicos vizinhos.

De igual faculdade goza o proprietário que tenha comunicação insuficiente com a via pública, por terreno seu.​

Tipos de Servidão: Legal e voluntária

A lei portuguesa distingue entre servidões legais (ou coativas) e servidões voluntárias, em função do título que lhes dá origem:

Servidões Legais

São aquelas que podem ser impostas coercivamente, por sentença judicial ou decisão administrativa, quando se verificam os pressupostos legais (nomeadamente, o encrave do prédio).

Características principais:

• Conferem ao proprietário do prédio dominante um direito potestativo de exigir a sua constituição

• Exigem como causa justificativa o critério da necessidade

• Podem ser constituídas voluntariamente (por contrato, testamento, usucapião ou destinação do pai de família) ou coercivamente (por sentença ou decisão administrativa)

Servidões Voluntárias

São constituídas ao abrigo do princípio da autonomia privada, resultando de decisão livre e concertada das partes.

Características principais:

• Resultam de contrato, testamento, usucapião ou destinação do pai de família

• Não exigem o requisito da necessidade

Esta distinção é relevante porque determina as condições de constituição e extinção da servidão, bem como os direitos e deveres das partes envolvidas.

Como se constitui uma Servidão de Passagem

A servidão de passagem pode ser constituída por várias vias:

1. Contrato (Escritura Pública)

A forma mais comum de constituição voluntária é através de contrato, celebrado entre o proprietário do prédio dominante e o proprietário do prédio serviente.

Requisitos:

• Registo predial: Embora a falta de registo não invalide o direito entre as partes, o registo é essencial para que a servidão produza efeitos perante terceiros

• Identificação precisa: O contrato deve descrever com rigor os prédios envolvidos, a extensão da servidão, a forma de uso e eventual indemnização

2. Testamento

O proprietário do prédio serviente pode instituir a servidão por testamento, devendo o mesmo ser registado no Registo Predial.​

3. Usucapião

As servidões aparentes — aquelas que se revelam por sinais visíveis e permanentes — podem ser constituídas por usucapião.

Requisitos:

• Servidão aparente: Existência de sinais visíveis e permanentes que revelem inequivocamente o exercício da servidão (por exemplo, caminho pavimentado, portão, entrada lateral)

• Posse contínua, incontestada e de boa-fé: Exercício do direito de forma pacífica e pública durante o prazo legal

• Prazo: Em regra, 20 anos (ou 10 anos se houver título e registo)​

As servidões não aparentes — que não se revelam por sinais visíveis e permanentes — não podem ser constituídas por usucapião.

4. Sentença Judicial

Quando o proprietário do prédio encravado não consegue acordo com o vizinho, pode intentar ação judicial para constituir judicialmente a servidão legal de passagem.

Requisitos:

• Prova do encrave (absoluto ou relativo)

• Demonstração de que a passagem pelo prédio do réu é a que causa menor prejuízo ao prédio serviente​

• Pagamento de indemnização ao proprietário do prédio serviente​

5. Destinação do pai de família

Situação em que o mesmo proprietário detinha, originalmente, ambos os prédios e estabeleceu sinais inequívocos de uma servidão entre eles, vindo posteriormente a vendê-los separadamente. A servidão mantém-se automaticamente, ainda que não tenha sido expressamente constituída.

Escolha do trajeto e critério do menor prejuízo

O proprietário do prédio encravado não tem liberdade absoluta para escolher o trajeto ou o prédio vizinho por onde a servidão será constituída. A lei impõe o critério do menor prejuízo para o prédio serviente.

Isto significa que:​

• A passagem deve ser estabelecida pelo local que cause menor dano ao prédio serviente

• Entre vários trajetos possíveis, privilegia-se o mais curto, mas sempre subordinado ao princípio do menor prejuízo

• Se a passagem puder ser feita por outro prédio vizinho com menor prejuízo, o proprietário do prédio encravado não pode escolher arbitrariamente um outro

Quando o proprietário do prédio encravado demanda apenas um vizinho, tem o ónus de alegar e provar que o prédio desse vizinho é o que sofre menor prejuízo com a constituição da servidão.​

Indemnização ao proprietário do Prédio Serviente

A constituição de servidão legal de passagem implica o pagamento de uma indemnização ao proprietário do prédio serviente, correspondente ao prejuízo sofrido.​

A indemnização deve considerar:​

• Desvalorização do prédio serviente causada pela abertura da passagem

• Área ocupada pela servidão

• Impacto na utilização normal do prédio

• Eventual perda de privacidade ou segurança

A indemnização é calculada por perícia, aplicando-se as regras gerais da responsabilidade civil, nos termos dos artigos 562.º e seguintes e 1554.º do Código Civil.​

Direitos e deveres das partes

Direitos e deveres do proprietário do Prédio Dominante

Direitos:

• Utilizar a passagem de acordo com os termos estabelecidos (a pé, com veículos, etc.)

• Conservar o caminho e efetuar as obras necessárias à sua manutenção

• Exigir que o proprietário do prédio serviente se abstenha de criar obstáculos ou impedir o uso da servidão​

Deveres:

• Exercer o direito sem causar danos desnecessários ao prédio serviente

• Custear a manutenção da passagem

• Respeitar os limites estabelecidos e não alterar arbitrariamente o trajeto​

Direitos e deveres do proprietário do Prédio Serviente

Direitos:

• Uso normal do seu imóvel, dentro dos limites impostos pela servidão

• Receber indemnização pelos danos e desvalorização causados pela servidão

• Solicitar judicialmente a extinção da servidão em determinadas circunstâncias (desnecessidade, por exemplo)

Deveres:

• Tolerar a passagem sem criar obstáculos

• Não estorvar o uso pleno da servidão​

• Abster-se de atos que inviabilizem ou dificultem o exercício do direito

Extinção da Servidão de Passagem

A servidão de passagem pode extinguir-se por várias causas:

1. Reunião dos dois prédios no domínio da mesma pessoa

Se o proprietário do prédio dominante adquirir o prédio serviente (ou vice-versa), a servidão extingue-se automaticamente, por deixar de haver dois prédios distintos.

2. Não uso durante vinte anos

A servidão extingue-se pelo não uso durante 20 anos, qualquer que seja o motivo.

É importante notar que a mera circunstância de não utilizar a servidão durante alguns anos não releva, por si só, para efeitos de extinção por desnecessidade — apenas para extinção por não uso, e só após 20 anos.​

3. Extinção por desnecessidade

A servidão pode ser judicialmente declarada extinta quando se mostre desnecessária ao prédio dominante.

Requisitos:

• A desnecessidade deve ser objetiva, aferida em função do prédio dominante (e não dos interesses subjetivos do proprietário)

• Deve resultar de uma alteração sobrevinda no prédio dominante, na sequência da qual a servidão perde utilidade

• A servidão deve ter perdido aptidão para proporcionar qualquer utilidade concreta ao prédio dominante, ou a utilidade remanescente ser insignificante quando comparada com o encargo imposto ao prédio serviente

A desnecessidade não se confunde com a mera conveniência ou vantagem pessoal do proprietário. Por exemplo, se um prédio rústico destinado a cultura e árvores de fruto tem servidão de passagem sobre prédio vizinho, mas o proprietário não a utiliza porque não está atualmente a explorar o terreno, isso não justifica a extinção por desnecessidade — o prédio continua a necessitar da servidão para a sua normal fruição.​

Compete ao proprietário do prédio serviente que pretende a extinção o ónus da prova da desnecessidade.

4. Renúncia

O titular do prédio dominante pode renunciar expressamente à servidão.​

5. Acordo entre as partes

As partes podem acordar na extinção da servidão, devendo o acordo ser formalizado e registado.​

Casos especiais: Direito de Preferência

O proprietário do prédio onerado com servidão legal de passagem, qualquer que tenha sido o título constitutivo, tem direito de preferência no caso de venda, dação em cumprimento ou aforamento do prédio dominante.

Este direito visa permitir ao proprietário do prédio serviente libertar-se do encargo através da aquisição do prédio dominante, se assim o desejar.

Dicas para quem está a lidar com Servidões de Passagem

Antes de comprar um terreno ou imóvel, verifique a certidão predial:

• Confirme se o prédio está onerado com alguma servidão ou se beneficia de alguma

• A existência de servidões afeta o valor do imóvel e pode limitar a sua utilização

Se o seu terreno está encravado, avalie todas as alternativas:

• Antes de intentar ação judicial, tente acordo com os vizinhos

• A ação judicial implica custos, perícias e eventual indemnização

Se o seu prédio está onerado com servidão que considera desnecessária:

• Avalie objetivamente se a servidão perdeu utilidade para o prédio dominante

• Reúna provas documentais e técnicas antes de intentar ação de extinção

• O ónus da prova recai sobre quem pretende a extinção

Em caso de conflito, envolva profissionais habilitados:

• Advogados especializados em direito imobiliário conhecem a jurisprudência e os procedimentos aplicáveis

• Arquitetos e topógrafos podem auxiliar na definição de trajetos e cálculo de prejuízos

Para considerar

A servidão de passagem é um instituto jurídico que equilibra, por um lado, o direito de propriedade plena e, por outro, a necessidade de garantir que todos os prédios tenham acesso à via pública. Trata-se de uma limitação ao direito de propriedade do prédio serviente, justificada pela necessidade de proporcionar utilidade ao prédio dominante.

Compreender o alcance deste direito é essencial para quem pretende comprar, vender, construir ou regularizar imóveis, sobretudo em áreas rurais ou em terrenos sem frente direta para arruamento público. A existência ou ausência de servidão pode condicionar o licenciamento de obras, o valor do imóvel e até a viabilidade de determinados projetos.

Antes de tomar decisões que envolvam servidões de passagem — seja constituir, adquirir ou extinguir —, é fundamental esclarecer a situação jurídica do prédio, confirmar o que consta do registo predial e avaliar as implicações práticas e financeiras. O acompanhamento por profissionais habilitados reduz o risco de litígios e garante que os direitos de todas as partes sejam respeitados.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em fevereiro de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.