Terreno junto a uma Estrada Nacional: O que pode e não pode construir

Tem um terreno próximo de uma estrada nacional, de uma via rápida ou de uma autoestrada? Antes de avançar com qualquer projeto, há uma realidade jurídica que não pode ignorar: o terreno pode estar abrangido por servidões rodoviárias que condicionam ou proíbem determinadas construções, independentemente do que esteja previsto no plano municipal.

O Estatuto das Estradas da Rede Rodoviária Nacional, aprovado pela Lei n.º 34/2015, de 27 de abril (com as alterações introduzidas pela Lei n.º 42/2016 e pelo Decreto-Lei n.º 110/2026), é o diploma que regula estas matérias. A seguir, explicam-se os conceitos mais relevantes para quem é proprietário ou pretende adquirir um imóvel na proximidade de uma estrada da rede rodoviária nacional.

Vista aérea de Estrada Nacional no Alentejo

O que são as Servidões Rodoviárias?

As servidões rodoviárias são encargos, proibições e limitações impostos sobre prédios confinantes ou vizinhos de estradas da rede rodoviária nacional, em benefício da construção, manutenção, uso, exploração e proteção dessas vias (artigo 31.º do Estatuto).

Existem dois tipos principais de servidão que importa conhecer:

• Servidão non aedificandi* — proíbe ou condiciona edificar, construir, transformar ou usar o solo dentro de uma faixa delimitada a partir do eixo da estrada;

• Servidão de visibilidade — impõe restrições altimétricas ou volumétricas em zonas próximas de cruzamentos, curvas ou outros locais potencialmente perigosos.

Estas servidões existem independentemente do que o Plano Diretor Municipal (PDM) ou outro instrumento de gestão territorial possa prever para aquele terreno — e os actos praticados em violação das mesmas são nulos (n.º 13 do artigo 32.º do Estatuto).

Ter um terreno junto a uma estrada nacional não significa poder construir livremente nele. As servidões rodoviárias sobrepõem-se ao plano municipal e não admitem excepções sem autorização expressa.

Os limites da zona de servidão Non Aedificandi

Os limites concretos da zona non aedificandi dependem do tipo de via em causa. Após a publicação do acto declarativo de utilidade pública e da planta parcelar, os limites são os seguintes (n.º 8 do artigo 32.º do Estatuto):

Tipo de via	Limite da zona non aedificandi
Autoestradas e vias rápidas	50 m para cada lado do eixo, nunca a menos de 20 m da zona da estrada
Itinerários Principais (IP)	50 m para cada lado do eixo ou dentro da zona de servidão de visibilidade, nunca a menos de 20 m da zona da estrada
Itinerários Complementares (IC)	35 m para cada lado do eixo ou dentro da zona de servidão de visibilidade, nunca a menos de 15 m da zona da estrada
Estradas Nacionais (EN) e restantes	20 m para cada lado do eixo ou dentro da zona de servidão de visibilidade, nunca a menos de 5 m da zona da estrada
Nós de ligação	Círculo de 150 m de raio centrado na intersecção dos eixos das vias

Atenção: Quando a planta parcelar ainda não foi aprovada, a zona non aedificandi é provisoriamente definida por uma faixa de 200 m para cada lado do eixo da estrada e por um círculo de 650 m de raio centrado em cada nó de ligação (n.º 2 do artigo 32.º do Estatuto). Nestes casos, a restrição é significativamente mais ampla.

O que a servidão proíbe — e o que pode ser autorizado

Proibições gerais na zona non aedificandi

Dentro desta zona, estão sujeitas a autorização da administração rodoviária todas as operações de edificação, construção, transformação, ocupação e uso do solo (n.º 1 do artigo 32.º do Estatuto).

Nos terrenos confinantes e vizinhos da estrada, são ainda proibidas (artigo 57.º do Estatuto):

• A implantação de árvores ou arbustos na zona de servidão de visibilidade;

• A realização de escavações a uma distância do limite da zona da estrada inferior a três vezes a profundidade da escavação;

• A instalação de focos luminosos que possam prejudicar ou pôr em risco o trânsito.

O que pode ser autorizado

O Estatuto prevê situações em que, mediante autorização, é possível realizar obras mesmo dentro da zona de servidão non aedificandi (artigo 58.º do Estatuto):

• Obras de ampliação ou alteração de edifícios comerciais, industriais ou de serviços já existentes nessa zona à data da entrada em vigor do Estatuto, desde que a ampliação não possa operar-se noutra direcção em condições economicamente razoáveis e não haja mudança de tipo de utilização — autorização pelo IMT, I.P.;

• Obras de reconstrução, alteração e ampliação de outros edifícios já existentes na zona, salvaguardando que a distância à zona da estrada se mantém — autorização pela administração rodoviária;

• Obras isentas de controlo prévio, nos termos do artigo 6.º do RJUE;

• Instalação de antenas de telecomunicações e redes de distribuição pública de água, saneamento e energia e outras de utilidade pública, bem como edificações estritamente necessárias ao seu funcionamento.

Importante: Estas autorizações são concedidas apenas quando delas não resulte o agravamento das condições de circulação e segurança rodoviárias, e os proprietários renunciem a indemnização, pelo aumento de valor resultante dessas obras, em caso de eventual expropriação — renúncia sujeita a registo predial (n.º 3 do artigo 58.º do Estatuto).

As obras de conservação, reparação ou limpeza não carecem de autorização (n.º 4 do artigo 58.º do Estatuto).

Acessos e ligações à estrada

Outro aspecto relevante para quem tem ou pretende adquirir um terreno junto a uma estrada nacional prende-se com os acessos. As regras do Estatuto são claras:

• São proibidos acessos directos a partir de propriedades para os IP, IC e outras estradas vedadas (n.º 1 do artigo 50.º do Estatuto);

• Nas restantes estradas, só é permitido o licenciamento de um novo acesso se não existir já outro acesso adequado ao tráfego gerado (n.º 5 do artigo 50.º do Estatuto);

• A licença de acesso é emitida pela administração rodoviária e pode ser suspensa ou revogada em caso de incumprimento das condições (artigo 51.º do Estatuto).

A zona de respeito: Uma condicionante menos conhecida

Para além das servidões, existe ainda a chamada zona de respeito — uma faixa de 150 m para cada lado e para além do limite externo da zona de servidão non aedificandi (alínea vv) do artigo 3.º do Estatuto).

Nesta zona, as obras e actividades de carácter habitacional, comercial, industrial ou lúdico não estão proibidas, mas ficam sujeitas a parecer prévio vinculativo da administração rodoviária sempre que conduzam a uma ocupação dessa faixa e possam influenciar directa ou indirectamente a fluidez do tráfego e a segurança da circulação (alínea b) do n.º 2 do artigo 42.º do Estatuto).

Excepção: as construções integradas em operações de loteamento e as infraestruturas de utilização colectiva com área de construção inferior a 2 000 m², bem como actividades que ocupem, na zona de respeito, uma área inferior a 2 000 m², não estão sujeitas a este parecer (n.ºs 3 e 4 do artigo 42.º do Estatuto).

Consequências do incumprimento

Construir ou realizar obras em violação das disposições do Estatuto tem consequências sérias:

• Os actos praticados em desrespeito das zonas de servidão são nulos (n.º 13 do artigo 32.º do Estatuto);

• A administração rodoviária pode embargar as obras (artigo 75.º do Estatuto);

• Pode ser ordenada a demolição total ou parcial da obra e a reposição do terreno (artigo 76.º do Estatuto);

• Em caso de incumprimento, a administração rodoviária pode executar coercivamente as medidas, a expensas do infrator (artigos 78.º e 79.º do Estatuto).

Para considerar

Ter um terreno na proximidade de uma estrada nacional não é, por si só, impeditivo de construir — mas exige uma análise prévia rigorosa das servidões em vigor, das distâncias ao eixo da via e do tipo de estrada em causa. Um projeto que não tenha em conta estas condicionantes desde o início corre o risco de ser inviabilizado num estado avançado, com custos e perdas de tempo consideráveis.

A verificação das servidões rodoviárias deve ser feita na fase de estudo de viabilidade, muito antes de qualquer decisão de compra ou de início de projecto.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em junho de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada caso, recomenda-se sempre a consulta junto da entidade gestora da infraestrutura rodoviária competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.