Certidão Comprovativa de Edificação Anterior ao RGEU: Esclareça o essencial
- Ana Carolina Santos
- 22 de out.
- 3 min de leitura
Na área da construção e da regularização urbana em Portugal, a certidão comprovativa de edificação anterior ao RGEU é um documento fundamental em muitos processos relacionados com imóveis. Embora não seja comum, a sua importância aumenta sempre que existem dúvidas sobre a legalidade, licenciamento ou condições particulares de um edifício mais antigo, construído antes da entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU).
O que é a Certidão Comprovativa de Edificação Anterior ao RGEU?
Trata-se de um documento emitido pelas Câmaras Municipais que atesta que uma construção foi concluída antes da entrada em vigor do RGEU (7 de agosto de 1951). Esta certidão comprova que a edificação existia antes da obrigatoriedade de cumprir os requisitos técnicos, de salubridade e segurança urbanística definidos pelo regulamento, sendo, por isso, isenta do cumprimento dessas normas à data da sua construção.
"A certidão anterior ao RGEU comprova a existência legal de edifícios históricos, facilitando processos de legalização, obras ou registos."
Para que serve esta Certidão?
A certidão é indispensável em várias situações de legalização de imóveis antigos:
Licenciamento e projetos de alteração: Serve como prova para instrução de processos de licenciamento de obras, regularização ou reabilitação, evitando a imposição automática dos critérios do RGEU.
Transmissão e registo predial: Fundamenta o registo de imóveis na conservatória, especialmente quando o imóvel não possui licença de utilização ou quando nunca houve licenciamento camarário formal.
Composição dos processos camarários: Ajuda a clarificar a situação do prédio no âmbito de processos urbanísticos junto da Câmara Municipal, bancos ou cartórios notariais.
Evita demolições desnecessárias: Garante à Administração que o edifício pode existir legalmente, evitando sanções ou demolir construções com valor histórico ou patrimonial.
Quando e porquê pedir esta Certidão?
Deve ser solicitada sempre que exista:
Dúvidas sobre a data de construção do imóvel
Ausência de licença de utilização, planta ou processo original na Câmara
Necessidade de legalização, ampliação, alteração ou reconstrução do edifício
Limitações para transmitir, hipotecar ou registar o imóvel junto do Notário ou Conservatória
A certidão legitima edifícios antigos, regularizando a sua situação sem sujeição retroativa às normas técnicas impostas após 1951.
Onde se pode obter a Certidão?
Câmara Municipal: O pedido é dirigido ao serviço de urbanismo da Câmara Municipal da localização do imóvel. Este departamento fará a análise da documentação apresentada, cruzando registos, fotografias, plantas antigas, mapas e outra evidência histórica que fundamente a data de construção anterior ao RGEU.
Documentos necessários: Documentação predial e fiscal, registos históricos, fotografias antigas, inscrições em matrizes, testemunhos ou outro tipo de prova escrita.
Após averiguação e confirmação, a Câmara emite a certidão, que tipicamente indica a data estimada de construção, referência à localização e a isenção de cumprimento do RGEU à data originária da obra.
Vantagens e limitações
Vantagens:
Regularização legal do edifício
Facilidade no processo de registo e transmissão
Respeito pela história e pelo património urbano local
Evita custos elevados de adequação às normas atuais em reabilitações
Limitações:
Não dispensa o cumprimento de normas posteriores relevantes, como segurança estrutural, salubridade ou acessibilidades, na realização de novas obras
Pode não ser aceita para todos os efeitos, dependendo das exigências específicas de cada processo (por exemplo, financiamentos ou pedidos de isenção fiscal)
Exemplos práticos
Comprar um prédio antigo para recuperar: Ao pedir a certidão, o novo proprietário garante que não será obrigado a alterar aspetos essenciais da construção original, o que pode revelar-se decisivo para o sucesso de um projeto de reabilitação.
Transmissão de habitação sem licença de utilização: Com a certidão, o imóvel pode ser transmitido e legalmente registado, eliminando impedimentos frequentes em escrituras ou registos.
Reabilitação em centros históricos: Esta certidão protege edifícios em zonas classificadas, permitindo legalizar situações informais sem destruir identidade arquitetónica ou memória social.
Conselhos técnicos
Informe-se previamente na Câmara Municipal sobre os requisitos documentais e prazos.
Se possível, junte documentação predial, registos fotográficos antigos, plantas, informações fiscais ou testemunhos que comprovem a antiguidade da construção.
Recorrer ao apoio de um arquiteto ou advogado especializado pode facilitar e agilizar o processo.
Guarde a certidão com outros documentos essenciais do imóvel; pode ser solicitada em situações futuras.
Para refletir
A certidão comprovativa de edificação anterior ao RGEU não é apenas uma formalidade: é uma garantia de preservação da história e da legalidade dos edifícios mais antigos em Portugal. Com ela, evita-se que requisitos modernos sejam retroativamente impostos a património preexistente, valorizando-se a memória urbana e simplificando a vida de quem deseja apostar na reabilitação e na transmissão segura de imóveis com “história”.
