Como assegurar a conformidade do seu projeto
- Ana Carolina Santos
- 12 de jun.
- 5 min de leitura
Atualizado: 12 de jun.
O Decreto-Lei n.º 10/2024, conhecido como "Simplex Urbanístico", introduziu alterações significativas ao Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), com o objetivo de simplificar procedimentos e reduzir a burocracia nos processos de licenciamento e comunicação prévia. Estas mudanças, que entraram em vigor a 4 de março de 2024, trazem novas oportunidades e desafios para quem pretende realizar obras ou projetos de construção em Portugal.
A grande mudança de paradigma está na forma como os projetos são avaliados e aprovados pelas entidades municipais, com uma clara intenção de agilizar processos e responsabilizar mais diretamente os técnicos envolvidos.
Principais alterações que deve conhecer
1. Ampliação das isenções de Controlo Prévio
O novo RJUE alargou significativamente o leque de obras isentas de Licenciamento ou Comunicação Prévia. Agora estão isentas:
Obras de alteração no interior de edifícios que não afetem a estrutura, cérceas, fachadas, telhados ou azulejos de fachada;
Obras de reconstrução e ampliação sem aumento da altura da fachada, mesmo que aumentem o número de pisos ou a área útil;
Obras de reconstrução em áreas com servidões ou restrições de utilidade pública, desde que não aumentem a altura da fachada;
Operações urbanísticas precedidas de Informação Prévia Favorável que contemple os aspetos previstos no artigo 14.º;
Obras de demolição de edificações ilegais;
2. Novos procedimentos para utilização de edifícios
A utilização de edifícios após operações urbanísticas sujeitas a controlo prévio foi simplificada, eliminando-se o alvará de utilização. Agora basta entregar:
Termo de responsabilidade do diretor de obra ou de fiscalização declarando que a obra está concluída e executada conforme o projeto
Telas finais, apenas quando tenham existido alterações ao projeto
Para alterações de utilização sem obras prévias, foi criada a Comunicação Prévia com prazo, que deve demonstrar:
A conformidade da utilização pretendida com as normas legais e regulamentares
A idoneidade do edifício para o fim pretendido
3. Responsabilidade técnica reforçada
Um dos pontos mais relevantes das alterações é o aumento da responsabilidade dos técnicos envolvidos nos projetos:
As Câmaras Municipais deixam de apreciar e aprovar projetos de especialidades de engenharia
Os municípios não podem exigir declarações de capacidade profissional dos técnicos, emitidas pelas ordens profissionais
Em substituição, os termos de responsabilidade passam a incluir um "Código de verificação das competências profissionais" emitido pela respetiva ordem profissional
Este código confirma que os atos foram praticados por profissionais legalmente habilitados
Alteração fundamental: Os termos de responsabilidade dos técnicos ganham ainda mais relevância, tornando-se o principal garante da conformidade legal dos projetos.
4. Limitações à Fiscalização Municipal
A fiscalização administrativa foi redefinida, passando a incidir:
Exclusivamente sobre o cumprimento de normas jurídicas
Na prevenção de riscos para a saúde e segurança das pessoas
Ficou expressamente vedada a fiscalização sobre aspetos relacionados com:
A conveniência ou oportunidade das operações urbanísticas
As opções técnicas adotadas nos projetos
5. Deferimento Tácito e novos prazos
O regime de deferimento tácito foi reforçado:
Se as decisões não forem adotadas nos prazos legais, o projeto considera-se tacitamente aprovado
Os prazos passam a contar-se desde a entrega do pedido pelo particular e não de momentos intermédios do procedimento
O alvará de licença de construção foi substituído pelo recibo do pagamento das taxas devidas
Como garantir a legalidade do seu projeto
Face a estas alterações, é fundamental adotar uma abordagem proativa para assegurar que o seu projeto cumpre todos os requisitos legais:
1. Verificação prévia da necessidade de controlo
Antes de iniciar qualquer obra, verifique se a mesma está:
Isenta de Controlo Prévio
Sujeita a Licenciamento
Sujeita a Comunicação Prévia
Mesmo que a obra esteja isenta, continua obrigada a cumprir todas as normas legais e regulamentares aplicáveis, incluindo planos municipais de ordenamento do território.
2. Contratação de técnicos qualificados
A escolha dos técnicos é agora ainda mais crucial:
Contrate profissionais devidamente inscritos nas respetivas ordens profissionais
Verifique se possuem seguro de responsabilidade civil adequado, conforme exigido pela Lei n.º 31/2009
Assegure-se que estão habilitados para os atos específicos que vão praticar
3. Documentação rigorosa
Mantenha um processo documental completo e rigoroso:
Termos de responsabilidade com o código de verificação das competências profissionais
Projetos de especialidades devidamente elaborados, mesmo que não sejam apreciados pela Câmara Municipal
Livro de obra atualizado, embora já não seja necessário remetê-lo à câmara municipal no final da obra
4. Atenção às obras com intervenção estrutural
Para obras que afetem a estrutura de estabilidade, mesmo que isentas de controlo prévio:
É obrigatório um termo de responsabilidade emitido por técnico habilitado
Este termo deve declarar que as obras melhoram ou não prejudicam a estrutura face à situação anterior
O documento pode ser solicitado em eventuais ações de fiscalização
5. Informação Prévia como estratégia
A obtenção de Informação Prévia Favorável pode ser uma estratégia vantajosa:
Quando contempla os aspetos previstos no artigo 14.º, pode isentar a operação urbanística de controlo prévio
O prazo de validade da informação prévia favorável é agora de dois anos, com possibilidade de prorrogação por um ano
Proporciona maior segurança jurídica ao projeto
Riscos e cuidados a ter
Apesar da simplificação, existem riscos acrescidos que devem ser considerados:
Maior responsabilidade para os proprietários e técnicos;
Possibilidade de fiscalização posterior, mesmo para obras isentas;
Risco de embargo ou demolição caso se verifique incumprimento das normas aplicáveis.
Para imóveis classificados ou em zonas de proteção, as regras são mais restritivas:
As isenções de controlo prévio não se aplicam;
É necessário parecer favorável das entidades competentes.
Para considerar
As alterações ao RJUE representam uma mudança significativa na forma como se processam os licenciamentos urbanísticos em Portugal. Se por um lado trazem maior celeridade e simplificação, por outro aumentam a responsabilidade dos proprietários e técnicos envolvidos.
A fiscalização continua a existir, mas com um âmbito mais limitado, focando-se no cumprimento estrito das normas jurídicas e não em aspetos de conveniência ou opções técnicas. Isto significa que é ainda mais importante garantir que os projetos são desenvolvidos por profissionais competentes e que cumprem rigorosamente a legislação aplicável.
O sucesso de um projeto urbanístico depende agora, mais do que nunca, de uma abordagem profissional, informada e rigorosa desde o primeiro momento. A simplificação dos procedimentos não significa menor exigência no cumprimento das normas, mas antes uma transferência de responsabilidade para os intervenientes privados.
Neste novo contexto, contar com o apoio de profissionais experientes e conhecedores das novas regras é fundamental para navegar com segurança neste regime simplificado, mas exigente.
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