Conselhos práticos para adaptar Projetos à nova Legislação Urbanística

A legislação urbanística em Portugal tem evoluído significativamente, com o objetivo de simplificar procedimentos, reforçar a fiscalização e garantir uma maior clareza nos processos de Licenciamento e Comunicação Prévia. Para quem pretende desenvolver projetos de arquitetura ou investir em construção, compreender e adaptar-se a estas mudanças é fundamental para evitar atrasos, custos inesperados e garantir a legalidade dos empreendimentos.

Reabilitação e remodelação de um apartamento lisboeta (obra isenta de controlo prévio)

“A correta adaptação dos projetos à nova legislação urbanística é o primeiro passo para um processo mais célere, seguro e sem surpresas.”

O que mudou na legislação urbanística?

O Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), consolidado e atualizado até 2024, introduziu várias alterações relevantes para todos os intervenientes do setor da construção e reabilitação urbana. Entre as principais novidades destacam-se:

• Simplificação dos procedimentos administrativos: Redução de burocracias e prazos mais definidos para decisões camarárias.

• Maior responsabilização dos autores dos projetos: Declarações de responsabilidade técnica ganham um papel central.

• Reforço da fiscalização pós-aprovação: Menos controlo prévio, mais fiscalização durante e após a obra.

• Clareza nos tipos de controlo prévio: Distinção entre o que está sujeito a licença, comunicação prévia ou isento de controlo.

• Adaptação dos projetos a regulamentos municipais específicos: Cada município pode definir regras de detalhe, dentro dos limites legais.

Conselhos para adaptar projetos à nova legislação

1. Identificar o tipo de operação urbanística

Antes de iniciar qualquer projeto, é essencial perceber se a intervenção está sujeita a:

• Licença (ex: novas construções fora de áreas urbanas consolidadas, imóveis classificados, obras de ampliação relevantes)

• Comunicação prévia (ex: obras em zonas urbanas consolidadas que respeitem os planos municipais, pequenas alterações, piscinas associadas)

• Isenção de controlo prévio (ex: obras de conservação, pequenas intervenções interiores que não afetem a estrutura, obras de escassa relevância urbanística).

Tipo de Operação	Exemplo prático	Procedimento
Nova construção	Moradia em terreno não urbanizado	Licença
Remodelação interior	Alteração de divisórias sem afetar estrutura	Isenção
Ampliação em zona urbana	Acréscimo de área respeitando plano municipal	Comunicação prévia
Piscina associada	Piscina em moradia já existente	Comunicação prévia

2. Consultar sempre os regulamentos municipais

Cada município pode ter regulamentos próprios que detalham critérios morfológicos, estéticos e técnicos. Estes regulamentos:

• Definem, por exemplo, o que são obras de escassa relevância urbanística.

• Estabelecem critérios para cedências de espaços, taxas e procedimentos de discussão pública.

• Podem exigir elementos adicionais ou impor restrições específicas.

Dica útil: Antes de avançar com o projeto, consulte o regulamento municipal atualizado e, sempre que possível, peça uma informação prévia à Câmara Municipal.

3. Apostar na documentação correta e completa

Um processo bem instruído é meio caminho andado para evitar atrasos:

• Submeta todos os elementos obrigatórios através da Plataforma Eletrónica dos Procedimentos Urbanísticos (obrigatória a partir de 2026).

• Inclua declarações de responsabilidade dos técnicos, comprovando a conformidade com as normas legais e regulamentares.

• Certifique-se que todos os pareceres externos necessários estão incluídos, especialmente para imóveis classificados ou em zonas de proteção.

4. Atenção às obras de escassa relevância urbanística

Estas obras, como pequenas construções anexas, muros de vedação ou substituição de materiais, podem estar isentas de controlo prévio, mas:

• Devem respeitar os limites definidos na lei e nos regulamentos municipais.

• Não se aplicam a imóveis classificados ou em vias de classificação.

• A instalação de equipamentos como painéis solares pode exigir apenas notificação à Câmara.

5. Planeamento dos prazos e procedimentos

Os prazos para decisão camarária estão definidos por lei, variando consoante o tipo de operação e a área de construção. Por exemplo:

Tipo de obra	Prazo máximo de decisão (dias)
Obras até 300 m²	120
Obras entre 300 m² e 2200 m²	150
Obras acima de 2200 m²	200

• O deferimento tácito pode aplicar-se se a Câmara não se pronunciar no prazo legal, permitindo avançar com a obra após pagamento das taxas.

6. Garantir a conformidade técnica e legal

• Os projetos devem respeitar os planos municipais, servidões administrativas, restrições de utilidade pública e normas técnicas de construção.

• Para obras em edifícios existentes, a legislação protege o património, permitindo melhorias sem impor regras supervenientes, desde que não haja ampliação ou agravamento da desconformidade.

Habitação unifamiliar após 2 anos da conclusão da sua construção (como está inserido num Loteamento submeteu-se uma Comunicação prévia)

7. Preparar-se para a fiscalização

• O reforço da fiscalização pós-aprovação implica que todas as obras, mesmo as isentas de controlo prévio, podem ser inspecionadas.

• A existência de termos de responsabilidade assinados por técnicos habilitados é fundamental em caso de fiscalização.

A correta preparação e instrução do processo, aliada ao acompanhamento por profissionais qualificados, é a melhor garantia de sucesso num projeto de arquitetura.

Exemplos práticos

• Remodelação de apartamento em Lisboa: Alterações interiores sem afetar a estrutura e sem modificar fachadas podem estar isentas de controlo prévio. No entanto, se envolverem imóveis classificados, será sempre necessário licenciamento.

• Construção de moradia em loteamento aprovado: Se o loteamento já prevê todos os parâmetros urbanísticos, a construção pode avançar por comunicação prévia, desde que cumpra o previsto no alvará de loteamento.

• Instalação de painéis solares em moradia: Se respeitar os limites de área e altura definidos na lei, basta notificação à Câmara Municipal.

Para considerar

A legislação urbanística está em constante atualização e exige uma leitura atenta e especializada para garantir que cada projeto cumpre todos os requisitos legais e técnicos. O apoio de um arquiteto experiente é indispensável para interpretar corretamente os regulamentos, instruir processos de forma eficiente e evitar surpresas desagradáveis ao longo do caminho.

Alertas importantes:

• Consulte sempre um arquiteto ou técnico qualificado antes de iniciar qualquer operação urbanística.

• Mantenha-se atualizado sobre as alterações legislativas e regulamentos municipais.

• Não subestime a importância da documentação e da instrução correta do processo.

Se pretende iniciar um projeto de construção, reabilitação ou alteração, contacte a equipa da AC-Arquitetos. Asseguramos acompanhamento especializado, rigor técnico e uma abordagem personalizada.