Construções antigas sem licença: Como legalizar o imóvel antes de o vender
Nos negócios que envolvam a transmissão de edificações já construídas ou das suas frações, o conservador, o notário, o advogado ou o solicitador deve fazer menção, no documento, à existência do título urbanístico ou à declaração do transmitente sobre a existência (ou inexistência) desse título. Se não o fizer, o negócio é anulável (artigo 4.º-A, n.º 14 do RJUE).
Um imóvel sem título urbanístico pode ser vendido, mas essa situação fica registada no documento e condiciona o comprador.
Lei: O que o RJUE prevê
Edificações anteriores
As edificações construídas ao abrigo do direito anterior, e as utilizações respetivas, não são afetadas por normas legais e regulamentares supervenientes (artigo 60.º, n.º 1). O regulamento municipal pode fixar os critérios e os trâmites do reconhecimento de que a edificação se conforma com as regras em vigor à data da construção (artigo 3.º, n.º 2, alínea e)).
O «último antecedente válido» é a última operação urbanística válida e eficaz, ou a que, à data da execução, não carecia de título (artigo 2.º, alínea r)).
Legalização
Quando existem operações urbanísticas ilegais, e é possível assegurar a sua conformidade com as normas em vigor, a câmara municipal notifica os interessados para a legalização e fixa um prazo (artigo 102.º-A, n.º 1).
O procedimento é instruído com os elementos exigíveis em função da pretensão concreta (artigo 102.º-A, n.º 2).
Pode ser dispensado o cumprimento de normas técnicas de construção cujo cumprimento se tenha tornado impossível ou que não seja razoável exigir. É necessário que tenham sido cumpridas as condições técnicas vigentes à data da operação, e compete ao requerente provar essa data (artigo 102.º-A, n.º 5).
O interessado pode pedir à câmara informação sobre os termos da legalização, que deve ser prestada em 15 dias (artigo 102.º-A, n.º 6).
Os municípios definem, em regulamento, os procedimentos aplicáveis à legalização (artigo 3.º, n.º 2, alínea m)).
Utilização do imóvel
O presidente da câmara pode ordenar a cessação da utilização de edifícios ocupados sem título de utilização ou em desconformidade com o título existente (artigo 109.º, n.º 1). Depois de obras sujeitas a procedimento, a utilização depende de comunicação prévia (artigo 62.º-A). Sem obras prévias, aplica-se a comunicação prévia com prazo (artigo 62.º-B).
Situação | O que fazer | Fonte |
Obra feita sem controlo prévio, regularizável | Legalização notificada pela câmara | |
Dúvida sobre os termos | Pedir informação à câmara (resposta em 15 dias) | Artigo 102.º-A, n.º 6 |
Edificação anterior às regras atuais | Provar a conformidade com as regras da época | |
Venda do imóvel | Menção ao título urbanístico no documento |
Regimes especiais
Os regulamentos municipais concretizam o procedimento de legalização, pelo que as exigências variam entre municípios. Servidões, restrições de utilidade pública e proteção do património podem condicionar a legalização. A lei remete essas matérias para legislação especial (artigo 4.º, n.º 2, alínea h)).
Exemplo: Um proprietário construiu há muitos anos uma ampliação nas traseiras, sem licença, e quer vender. O primeiro passo é reunir o historial do imóvel: plantas, licenças, a caderneta predial e o registo. Depois, o técnico avalia se a ampliação cumpre as regras da data da construção e se pode ser legalizada. Se não puder, o comprador deve saber disso antes da escritura.
Para refletir
Regularizar antes da venda dá segurança ao vendedor e ao comprador. O processo exige tempo e pode implicar obras de correção. A avaliação prévia por técnicos habilitados permite saber, antes de anunciar o imóvel, se a legalização é viável.
Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em outubro de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.
