Novo regime do licenciamento de obras: O que muda com o Decreto-Lei n.º 108/2026

O Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, revê o regime aplicável ao licenciamento de operações urbanísticas. Altera o Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE), o regime jurídico da reabilitação urbana e o Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU).

A entrada em vigor ocorreu no primeiro dia útil do terceiro mês seguinte ao da publicação, ou seja, a 3 de agosto de 2026 (artigo 13.º, n.º 1). O diploma aplica-se aos procedimentos iniciados após essa data. Aplica-se também aos que, tendo começado antes, ainda estejam na fase de saneamento e apreciação liminar (artigo 12.º, n.º 1) .

O dono da obra passa a assumir maior responsabilidade: A comunicação prévia deixa de depender de um ato de aprovação da câmara.

Lei: O que mudou

Comunicação prévia e licença

• Estão sujeitas a licença, entre outras, as obras de construção, alteração ou ampliação que não possam seguir por comunicação prévia (artigo 4.º, n.º 2, alínea c) do RJUE).

• Podem seguir por comunicação prévia as obras em área abrangida por plano de pormenor, unidade de execução ou operação de loteamento que defina os parâmetros urbanísticos indicados na lei (artigo 4.º, n.º 4, alínea d) do RJUE).

• Nas operações sujeitas a comunicação prévia, o interessado não pode optar pelo licenciamento (artigo 4.º, n.º 6 do RJUE).

Títulos urbanísticos

• A licença e a comunicação prévia passam a ser tituladas por documentos definidos na lei, que incluem o comprovativo do pagamento das taxas (artigo 4.º-A, n.os 2 e 4 do RJUE).

• Nos negócios sobre terrenos para construção ou edificações, o documento da transmissão deve mencionar a existência de título urbanístico, ou a declaração do transmitente sobre essa existência. A omissão acarreta anulabilidade do negócio (artigo 4.º-A, n.º 14 do RJUE).

• As referências legais a alvarás passam a considerar-se feitas ao título da respetiva operação (artigo 9.º, n.º 3 do Decreto-Lei n.º 108/2026) .

Obras e conceitos

Matéria	O que diz o texto em vigor
Obras de reconstrução	Obras subsequentes à demolição, total ou parcial, de acordo com o último antecedente válido (artigo 2.º, alínea c) do RJUE).
Isenção das reconstruções	Estão isentas de licença e de comunicação prévia (artigo 6.º, n.º 1, alínea e) do RJUE).
Alterações no interior	Isentas se não implicarem modificações exteriores com impacto e não afetarem a estabilidade (artigo 6.º, n.º 1, alínea b) do RJUE).
Caixilhos	A substituição por outros que promovam a eficiência energética, com acabamento exterior idêntico ao original, é obra de escassa relevância urbanística, incluindo em zonas de proteção de imóveis classificados (artigo 6.º-A, n.º 1, alínea j) do RJUE).

Utilização do edifício

A utilização ou a alteração de uso após obras sujeitas a licença, a comunicação prévia ou a informação prévia favorável depende de comunicação prévia à câmara (artigo 62.º-A do RJUE). Quando não houve essas obras, aplica-se a comunicação prévia com prazo (artigo 62.º-B). O edifício pode ser utilizado dez dias após a submissão, salvo despacho de rejeição ou vistoria (artigo 64.º, n.º 1).

Outras alterações

• Os atos de licenciamento ou as decisões de informação prévia podem ser declarados nulos pelo órgão emitente no prazo de três anos a contar da emissão (artigo 69.º, n.º 4 do RJUE).

• O artigo 129.º do RGEU passou a exigir, em ampliações que aumentem as cargas, projeto de estabilidade com termo de responsabilidade de técnico habilitado (artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 108/2026).

Regimes especiais

A isenção de licença e de comunicação prévia não dispensa o cumprimento das normas aplicáveis. Estão abrangidos os planos municipais, as servidões e restrições de utilidade pública, as normas técnicas de construção e a proteção do património cultural. Estas obras podem ser sempre fiscalizadas (artigo 6.º, n.º 8 do RJUE). As isenções estão também sujeitas à informação sobre o início dos trabalhos (artigo 6.º, n.º 12).

O preâmbulo do diploma explica que a comunicação prévia constitui um momento único de apresentação de toda a informação, e que permite executar a operação sem dependência de qualquer ato administrativo . Isto não dispensa a conformidade da obra com a lei.

Exemplo: Um proprietário quer substituir as janelas de uma moradia, numa zona de proteção de um imóvel classificado, por caixilharia mais eficiente. Mantendo a geometria e o acabamento exterior idêntico ao original, a obra enquadra-se no artigo 6.º-A, n.º 1, alínea j). O proprietário deve confirmar essa condição antes de encomendar a caixilharia.

Para refletir

O regime atual reduz etapas, mas aumenta a responsabilidade de quem promove e de quem projeta. Uma comunicação prévia mal instruída pode originar contraordenações e problemas na venda do imóvel. A análise prévia por técnicos habilitados protege o investimento.

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Se vai fazer obras, legalizar uma construção ou comprar um imóvel, a AC-Arquitetos analisa o enquadramento do seu caso e acompanha o processo junto da Câmara Municipal. Contacte-nos.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em outubro de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.