Obras isentas de licença e Comunicação Prévia: O que mudou com o Simplex
As obras isentas dispensam licença e comunicação prévia, mas continuam sujeitas às regras urbanísticas e à fiscalização municipal. O Simplex urbanístico, iniciado em 2024, foi revisto em 2026, e a lista de isenções e as obrigações que as acompanham foram ajustadas. A seguir, explica-se o que mudou e o que continua a ser exigido.
Estar isento de licença não significa estar isento de regras.
O Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, deu origem ao Simplex urbanístico e alterou o regime jurídico da urbanização e da edificação (RJUE), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro. O Decreto-Lei n.º 108/2026 entra em vigor no primeiro dia útil do terceiro mês seguinte ao da sua publicação (artigo 13.º, n.º 1). Aplica-se aos procedimentos que se iniciem após essa data e, em certos casos, aos que ainda se encontrem na fase de saneamento e apreciação liminar (artigo 12.º, n.º 1) .
Segundo a redação do artigo 6.º, n.º 1, do RJUE constante da republicação, estão isentas de licença e de comunicação prévia, entre outras :
As obras de conservação (alínea a)).
As obras de alteração no interior de edifícios ou frações que não impliquem modificações exteriores com impacto nas características físicas ou estéticas da edificação e que não afetem a estabilidade do edifício, ou que, afetando-a, sejam acompanhadas de projeto de estabilidade e termo de responsabilidade de técnico habilitado (alínea b)).
As obras de escassa relevância urbanística (alínea c)).
As obras de reconstrução de edifícios ou frações (alínea e)).
As obras necessárias para cumprimento de uma determinação da Câmara Municipal para a conservação do edifício, limitadas às que forem especificadas na intimação (alínea g)).
As operações urbanísticas precedidas de informação prévia favorável que contemple todos os elementos exigidos, com exceção da utilização ou da alteração de uso (alínea h)).
As obras de demolição de edificações ilegais (alínea i)).
As obras de escassa relevância urbanística estão definidas no artigo 6.º-A. Incluem, por exemplo, muros de vedação até 1,8 m de altura que não confinem com a via pública, estufas de jardim com altura inferior a 3 m e área igual ou inferior a 20 m², e a substituição de caixilhos dos vãos que promova a eficiência energética, mantendo a geometria e o acabamento exterior idêntico ao original . O município pode qualificar outras obras em regulamento municipal (artigo 6.º-A, n.º 1, alínea i)) .
O que continua a ser exigido
A isenção afasta o procedimento de licenciamento, mas não afasta as seguintes obrigações:
Normas aplicáveis. A isenção não dispensa a observância das normas legais e regulamentares, nomeadamente planos municipais, servidões, restrições de utilidade pública, normas técnicas de construção e normas de proteção do património cultural imóvel (artigo 6.º, n.º 8) .
Informação sobre o início dos trabalhos. O promotor informa a Câmara Municipal até cinco dias antes do início, inclusive nas obras isentas (artigo 80.º-A, n.º 1). Estão isentas desta informação as obras de conservação que incidam exclusivamente no interior dos edifícios ou frações (artigo 80.º-A, n.º 3) .
Fiscalização. A realização de quaisquer operações urbanísticas está sujeita a fiscalização administrativa, independentemente de estar sujeita a licenciamento ou comunicação prévia, ou de estar isenta (artigo 93.º, n.º 1) .
Taxas e cedências. As operações isentas podem estar sujeitas a cedências, caução e pagamento de taxas, antes da informação sobre o início dos trabalhos (artigo 6.º, n.º 13) .
Imóveis classificados. As exceções do artigo 6.º-A, n.º 2, afastam a qualificação como escassa relevância urbanística nos imóveis classificados e em conjuntos ou sítios classificados. Nas zonas de proteção, a substituição de caixilhos nas condições da alínea j) mantém-se.
Um proprietário decide remodelar o interior de um apartamento, alterando a posição de duas divisões, sem mexer na fachada nem em paredes estruturais. Em princípio, a obra enquadra-se na isenção para alterações interiores. Se forem afetados elementos da estrutura, é necessário projeto de estabilidade e termo de responsabilidade de técnico habilitado. A Câmara Municipal deve ser informada do início dos trabalhos, salvo se se tratar apenas de conservação interior.
Dicas
Não assuma que uma obra interior está isenta se afetar a estrutura ou a fachada.
Informe a Câmara Municipal do início dos trabalhos quando a lei o exigir.
Consulte um arquiteto antes de contratar o empreiteiro.
Para refletir
A isenção de licença simplifica o processo, mas mantém a responsabilidade do proprietário pelo cumprimento das regras. Enquadrar corretamente a obra evita embargos, custos de legalização e problemas na venda do imóvel. O acompanhamento de um arquiteto dá segurança a quem quer remodelar.
Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em outubro de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.
