Edifícios Clandestinos em Reabilitação: Tolerâncias e exceções à regra

A construção clandestina tem sido uma realidade persistente em Portugal, resultado de décadas de crescimento urbano sem controlo rigoroso. Muitos destes edifícios não cumpriram as exigências do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), o que, até à publicação da Portaria n.º 243/84, de 17 de abril, constituía um obstáculo insuperável à sua legalização e integração no tecido urbano.

A impossibilidade de cumprir integralmente as normas técnicas do RGEU levou à necessidade de criar um quadro legal que permitisse a recuperação destes imóveis, sem comprometer a segurança ou a salubridade dos seus ocupantes, mas também sem exigir investimentos avultados ou demolições em larga escala.

Reabilitação e remodelação de um casa anterior a 1984, em Odivelas

Tolerâncias e exceções da Portaria 243/84

A Portaria n.º 243/84 estabelece condições mínimas de habitabilidade para edifícios clandestinos, admitindo tolerâncias face às exigências do RGEU. Estas tolerâncias tornam possível a legalização de construções que, de outra forma, estariam condenadas à ilegalidade ou à demolição.

Principais tolerâncias

• Áreas mínimas reduzidas:

  • Compartimentos gerais: 8 m² (em vez dos 10,5 m² exigidos pelo RGEU em muitos casos)

  • Pelo menos um compartimento com 10,5 m² em habitações com menos de 5 divisões

  • Dois compartimentos com 10,5 m² em habitações com 5 ou mais divisões

  • Possibilidade de 1 ou 2 compartimentos com apenas 7 m² em habitações com mais de 4 ou 6 divisões

  • Vestíbulos, instalações sanitárias, arrumos e compartimentos similares não contam para o número de divisões

    
    

• Cozinhas:

  • Área mínima de 5 m²

  • Redução para 4 m² em habitações com menos de 4 compartimentos (excluindo vestíbulos, instalações sanitárias e arrumos)

    
    

• Proporcionalidade dos compartimentos:

  • O comprimento não pode exceder o dobro da largura

  • Deve ser possível inscrever um círculo de diâmetro mínimo de 1,8 m entre paredes (1,6 m para cozinhas com menos de 5 m²)

    
    

• Pé-direito:

  • Redução do pé-direito livre mínimo para 2,35 m (em vez dos 2,40 m do RGEU)

  • Em sótãos, águas-furtadas e mansardas: apenas metade da área precisa cumprir o pé-direito mínimo

    
    

• Corredores e escadas:

  • Largura mínima dos corredores: 0,9 m

  • Largura mínima das escadas em edifícios coletivos com mais de 2 pisos ou 4 habitações: 1 m (se não entre paredes)

  • Degraus: largura mínima de 0,22 m e altura máxima de 0,193 m

    
    

• Instalações sanitárias:

  • Admite-se uma única casa de banho completa em habitações com mais de 4 compartimentos

Procedimento de Legalização

1. Vistoria Técnica obrigatória

• Análise das condições de segurança e habitabilidade do edifício e das construções contíguas

• Avaliação da viabilidade técnica e económica da reabilitação

2. Demolições parciais

• Deverá ser garantida a demolição de paredes interiores sempre que necessário para cumprir os requisitos mínimos de habitabilidade

3. Acesso e Infraestruturas

• Acesso independente ao edifício

• Possibilidade de ligação direta às redes gerais de infraestruturas (água, saneamento, eletricidade)

Limitações e condições de aplicação

• A Portaria 243/84 não é uma "carta branca" para todas as construções clandestinas

• Aplica-se apenas a edifícios com acesso independente e ligação a infraestruturas

• Exige vistoria técnica para garantir a segurança e habitabilidade

• Pode exigir demolições parciais para cumprir os requisitos mínimos

Exemplo prático

Reabilitação de um T2 clandestino:

• Sala: 12 m² (cumpre o mínimo de 8 m² e, se for o compartimento principal, pode ser exigido 10,5 m²)

• Quarto: 10,5 m²

• Cozinha: 5 m² (ou 4 m² em caso de habitação muito pequena)

• Instalação sanitária: conforme tolerâncias

• Corredores: mínimo de 0,9 m

Reabilitação e remodelação de um casa anterior a 1984, em Lisboa

Conselhos práticos para Proprietários

• Verifique sempre a situação legal do imóvel antes de investir em reabilitação

• Consulte um arquiteto especializado para avaliar a viabilidade técnica e legal da reabilitação

• Prepare-se para eventuais demolições parciais exigidas pela vistoria técnica

• Organize toda a documentação necessária para o processo de Legalização

• Acompanhe o processo junto da Câmara Municipal para evitar atrasos e surpresas

Para considerar

A Portaria n.º 243/84 representa uma solução pragmática para a integração de construções clandestinas no tecido urbano português. Ao estabelecer tolerâncias face ao rigor do RGEU, permite a recuperação de milhares de habitações que, de outra forma, permaneceriam na ilegalidade, com graves consequências para os seus ocupantes e para a gestão urbana.

O equilíbrio entre o ideal técnico e a realidade social é fundamental para garantir a habitabilidade, a segurança e a sustentabilidade das nossas cidades. A legalização de edifícios clandestinos, sujeita a vistoria técnica e a exigências mínimas de habitabilidade, é um passo essencial para a valorização do património edificado e para a melhoria da qualidade de vida dos cidadãos.

A evolução da legislação demonstra a importância de encontrar soluções flexíveis e adaptadas à realidade do parque habitacional existente, sem abdicar dos padrões essenciais de qualidade e segurança.

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