Áreas mínimas e tipologias de fogos
- Ana Carolina Santos
- 17 de jun.
- 3 min de leitura
As áreas mínimas para compartimentos e fogos habitacionais definem o espaço mínimo legal exigido para cada divisão e para o conjunto da habitação. Estas exigências garantem conforto, funcionalidade e salubridade, sendo fundamentais para quem pretende construir, reabilitar ou legalizar imóveis em Portugal.
Cumprir as áreas mínimas é garantir habitabilidade, valorização e segurança jurídica do imóvel.
Quadro legal: RGEU e Portarias complementares
O Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) estabelece as regras base para áreas mínimas de compartimentos e fogos, complementadas por portarias específicas para reabilitação, como a Portaria n.º 243/84 e a Portaria n.º 304/2019.
RGEU: Aplicável a construções novas e ampliações.
Portarias: Permitem tolerâncias para reabilitação de edifícios antigos ou clandestinos.
Áreas mínimas por Compartimento (RGEU)
Compartimento | Área Mínima (m²) | Observações |
Sala | 10,0 – 16,0 | Cresce com a tipologia do fogo |
Quarto | 10,5 | Quarto de casal pode exigir área superior |
Cozinha | 6,0 | Pode ser reduzida em tipologias pequenas |
Instalação sanitária | 3,5 – 6,0 | Depende da tipologia (T0 a T6) |
Arrumos/Despensa | 0,5 | Opcional, mas recomendado |
Nota: Vestíbulos, corredores, casas de banho e arrumos não contam para o número de compartimentos principais.
Áreas úteis mínimas por Tipologia de Fogo (RGEU)
Tipologia | Área Útil Total (m²) |
T0 | 25,5 |
T1 | 34,0 |
T2 | 47,0 |
T3 | 59,0 |
T4 | 65,5 |
T5 | 80,5 |
T6 | 89,0 |
Estas áreas resultam da soma das áreas mínimas de cada compartimento obrigatório para cada tipologia de habitação.
Regras de Proporcionalidade e Dimensão
Comprimento vs. Largura: Nenhum compartimento deve ter comprimento superior ao dobro da largura.
Círculo inscrito: Deve ser possível inscrever um círculo de diâmetro mínimo de 1,8 m em cada compartimento (exceto cozinhas pequenas, onde pode ser 1,6 m).
Cozinhas pequenas: Admite-se área mínima de 4 m² em habitações muito pequenas.
Tolerâncias para Reabilitação
A Portaria n.º 243/84 permite áreas mínimas inferiores ao RGEU para viabilizar a legalização e reabilitação de edifícios antigos:
Compartimentos gerais: 8 m²
Um compartimento com 10,5 m² em habitações até 4 divisões
Dois compartimentos com 10,5 m² em habitações com 5 ou mais divisões
Possibilidade de 1 ou 2 compartimentos com apenas 7 m² em casas maiores
Cozinha: 5 m² (ou 4 m² em habitações pequenas)
Pé-direito mínimo: 2,35 m
Corredores: 0,9 m de largura mínima
Instalações Sanitárias
T0, T1, T2: Área mínima de 3,5 m²
T3, T4: 4,5 m², podendo ser dividida em dois espaços
T5 ou mais: 6 m², obrigatoriamente em dois espaços independentes
Exemplo prático
Reabilitar um T2 antigo:
Sala: 12 m²
Quartos: 10,5 m² cada
Cozinha: 5 m²
Instalação sanitária: 3,5 m²
Arrumos: 0,5 m²
Total: 41 m² (admitindo tolerâncias), mas o ideal é aproximar-se dos 47 m² do RGEU para valorizar o imóvel e facilitar licenciamento e venda.
Conselhos práticos para Proprietários e Investidores
Avalie sempre a tipologia e número de compartimentos antes de intervir.
Garanta que as áreas mínimas são respeitadas ou que pode beneficiar das tolerâncias legais.
Inclua sempre um compartimento principal com área superior (10,5 m²) para aumentar o valor do imóvel.
Em reabilitação, consulte a Portaria 243/84 para flexibilizar áreas e facilitar a legalização.
Peça sempre apoio técnico para evitar erros de projeto e problemas de Licenciamento.
Para refletir
O respeito pelas áreas mínimas e pelas regras de dimensionamento é um fator determinante para a qualidade, segurança e valorização do seu imóvel. A legislação portuguesa evoluiu para permitir soluções flexíveis na reabilitação, mas nunca abdica do essencial: garantir condições dignas de habitabilidade. Investir em projetos que respeitam estas exigências é proteger o futuro do seu património e a qualidade de vida dos utilizadores.
Aconselha-se sempre a consulta de profissionais qualificados para interpretar corretamente a legislação e tirar o máximo partido das tolerâncias disponíveis. Assim, reabilitar ou construir passa de um desafio a uma oportunidade de valorização sustentável.
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Na AC-Arquitetos, acompanhamos todo o processo, desde o estudo prévio até à licença de utilização e valorização do seu imóvel, garantindo o cumprimento rigoroso das áreas mínimas e das melhores práticas do setor. Contacte-nos para uma análise personalizada.
