Estudo Prévio em Arquitetura habitacional: o primeiro passo sólido do seu projeto
- Ana Carolina Santos
- há 3 dias
- 4 min de leitura
O Estudo Prévio é a primeira materialização gráfica e escrita da ideia de projeto, onde se testam soluções de implantação, organização de espaços, volumetria e relação com o terreno e o contexto urbano. É, em termos simples, o momento em que a intenção deixa de ser apenas “ideia” e passa a ser uma proposta coerente, ainda com margem de afinação, antes de avançar para fases mais detalhadas e mais caras.
“O Estudo Prévio é o momento certo para errar no papel, antes de cometer erros no terreno.”
No contexto dos procedimentos urbanísticos, o Estudo Prévio é frequentemente a base para formular pedidos de informação prévia (PIP) e, mais tarde, o projeto de arquitetura para licenciamento, articulando o que o cliente pretende com o que o município e o RGEU permitem em termos de implantação, altura, afastamentos, tipologia de fogos e condições de habitabilidade.
Quando é feito o Estudo Prévio?
O Estudo Prévio surge depois de clarificadas as intenções do cliente (programa, orçamento indicativo, prazos) e após uma primeira análise de enquadramento legal e regulamentar do terreno. É desenvolvido antes do projeto de licenciamento, funcionando como base de trabalho para decisões estratégicas, sem ainda entrar ao detalhe de especialidades ou pormenores construtivos.
Tipicamente, é feito quando já se conhece, pelo menos:
Situação do terreno em relação ao PDM e outros planos municipais/intermunicipais.
Regras de implantação, volumetria, alturas e afastamentos, muitas vezes influenciadas pelo RGEU e regulamentos municipais.
Condicionantes específicas (servidões, restrições de utilidade pública, património, infraestruturas, etc.).
Para que serve e qual a sua importância?
O Estudo Prévio tem uma função estratégica, técnica e económica.
Em termos práticos, permite:
Testar cenários de volumetria, número de fogos, tipologias, organização de estacionamentos e arranjos exteriores, sem comprometer de imediato a fase de licenciamento.
Avaliar se o projeto desejado é compatível com os parâmetros urbanísticos (altura, áreas, afastamentos, condições de salubridade, iluminação, ventilação e áreas mínimas de habitação definidas em regulamentos como o RGEU).
Afinar o programa: número de quartos, dimensão dos espaços, relação interior–exterior, circulações, acessibilidades.
Antecipar custos: volumetria e áreas brutas definidas em Estudo Prévio são base para estimativas de investimento mais realistas.
Reduzir risco de indeferimento em fases posteriores, ao alinhar desde cedo a proposta com o quadro normativo e com a prática camarária.
Exemplo prático
Num lote urbano para um edifício habitacional, o Estudo Prévio pode demonstrar:
Se a volumetria pretendida respeita as alturas máximas e as distâncias mínimas entre fachadas com vãos de habitação, conforme regras de salubridade, ventilação e insolação previstas no RGEU.
Se é possível garantir áreas mínimas de fogos, compartimentos e instalações sanitárias em conformidade com as exigências regulamentares.
Quem elabora o Estudo Prévio?
O Estudo Prévio deve ser elaborado por arquiteto habilitado, preparado para articular:
Embora a lei detalhe sobretudo as fases de controlo prévio (informação prévia, licenciamento, comunicação prévia) e as exigências de projeto de arquitetura, o Estudo Prévio integra-se como fase técnica anterior, assumida pelo projetista, muitas vezes já pensada para poder sustentar um pedido de informação prévia ao abrigo do RJUE.
Pode ser dispensado?
Do ponto de vista estritamente legal, o RJUE estrutura-se em torno de informação prévia, licenciamento, comunicação prévia, isenção de controlo prévio e obras de escassa relevância urbanística. O Estudo Prévio, enquanto fase interna de projeto, não é tipificado como fase obrigatória autónoma no texto do RJUE; é uma etapa de conceção que a boa prática profissional consolidou na prática da arquitetura habitacional.
Em teoria, poderia tentar avançar diretamente para um projeto de arquitetura para licenciamento, sem passar por um Estudo Prévio formal. Na prática, isso é desaconselhável, sobretudo quando:
O terreno tem condicionantes urbanísticas relevantes.
A operação é mais complexa (loteamentos, edifícios multifamiliares, reabilitação em tecido consolidado).
É importante testar viabilidade (por exemplo, através de informação prévia) antes de investir em todas as especialidades.
Ou seja: o Estudo Prévio não é “obrigatório” enquanto figura jurídica autónoma, mas é uma etapa crítica para reduzir risco, evitar retrabalho, e garantir que, quando se entra em licenciamento, a estratégia do projeto está bem fundamentada.
Para considerar
Planear bem o Estudo Prévio é, muitas vezes, a diferença entre um processo camarário previsível e um percurso cheio de surpresas, revisões e custos não planeados. Uma abordagem séria a esta fase, com enquadramento regulamentar rigoroso, permite transformar intenção em projeto consistente, tecnicamente enquadrado e preparado para enfrentar as exigências dos procedimentos urbanísticos.
No caso de estar a ponderar avançar com um projeto de habitação em Portugal, torna-se prudente envolver, desde o início, um arquiteto com experiência em processos camarários e enquadramento legal, que possa estruturar o Estudo Prévio como base sólida para as fases seguintes.
Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em fevereiro de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.
