Manter para valorizar: Intervenções de conservação que dispensam licença

Ana Carolina Santos
22 de jul.
3 min de leitura

Executar pequenas reparações na sua casa ou edifício pode ser mais simples – e mais barato – do que imagina. O Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) coloca as obras de conservação num regime de isenção de controlo prévio, ou seja, sem necessidade de licença municipal. Abaixo explicamos o que isso significa na prática, quais os limites e os conselhos essenciais para intervir com segurança.

Moradia em Loures após obras de reabilitação e conservação

O que são “obras de conservação”?

Segundo o RJUE, tratam-se de trabalhos destinados a manter a construção nas condições existentes à data da sua edificação, reconstrução, ampliação ou alteração. Encaixam aqui, por exemplo:

Restauro de estuques, rebocos ou pintura exterior.
Reparação de coberturas e caleiras na mesma inclinação e materiais.
Substituição de caixilharias, com idêntica cor e desenho.
Correção de fissuras em paredes estruturais sem mexer na sua geometria.

Em suma, não há alteração de volumetria, fachada, cor ou estrutura resistente: apenas se repõe o estado original ou se prolonga a vida útil dos materiais.

Porquê não precisar de licença?

O artigo 6.º, n.º 1, alínea a) do RJUE estabelece a isenção de controlo prévio para obras de conservação. Isto é uma aposta na desburocratização, transferindo para o proprietário e para os técnicos a responsabilidade direta pelo cumprimento das normas técnicas e urbanísticas.

Benefícios imediatos

Sem taxas de licenciamento ou tempos de espera camarários.
Maior flexibilidade para planear a obra com o empreiteiro.
Possibilidade de fasear intervenções em função do orçamento.

Quando a licença volta a ser obrigatória?

Mesmo sendo obras de conservação, o licenciamento reaparece se intervier em:

Imóveis classificados, em vias de classificação ou situados em zonas de proteção (ex. centro histórico)[RJUE 4.º/2/d].
Edifícios abrangidos por servidões administrativas (militar, aeroportuária, REN, RAN, etc.)[RJUE 4.º/2/h].
Alterações exteriores vedadas por regulamento municipal de urbanização e edificação.

Nestas situações, o procedimento passa a licença ou comunicação prévia, consoante o enquadramento.

Obrigações que ficam (mesmo sem licença)

Cumprir normas técnicas – RGEU, acústica, térmica, acessibilidades, SCIE, entre outras.
Preservar a imagem urbana – materiais, cores e pormenores construtivos devem reproduzir o existente.
Respeitar a segurança em obra – sinalizar estaleiro, assegurar proteção de transeuntes e vizinhos.
Comunicar início e responsável – embora não exista licenciador, a Câmara pode exigir informação no âmbito da fiscalização (art.º 80.º-A).

Habitação unifamiliar em Odivelas após obras de conservação

Conselhos para proprietários e promotores

Documente o “antes”: fotografias e breve relatório ajudam a demonstrar que tratou apenas de manutenção.
Contrate técnico habilitado (arquiteto ou engenheiro) para validar se a obra cabe na definição de conservação.
Consulte o regulamento municipal: há concelhos que detalham exemplos de escassa relevância urbanística, reforçando a isenção.
Arquivo organizado: guarde faturas, fichas técnicas e certificados de materiais – úteis em futuras vistorias ou venda.
Planeie por etapas: obras isentas permitem intervenção faseada sem necessidade de submeter aditamentos à Câmara.

Exemplos práticos

Situação	Precisa de licença?	Observações
Re-impermeabilizar telhado com a mesma telha	Não	Conservação simples.
Pintar fachada de cor diferente	Sim	Altera o aspeto exterior.
Refazer junta de dilatação em prédio classificado	Sim	Património protegido exige licença.
Substituir janelas mantendo desenho e cor	Não	Integrado no conceito de conservação.

Para considerar

Intervir cedo e bem na conservação é proteger o valor do imóvel, evitar patologias estruturais e prevenir coimas por falta de manutenção. Aproveite a isenção de licença para agir com rapidez, mas nunca dispense o rigor técnico e o respeito pelas normas – uma obra de conservação só é “simples” quando executada com critério.

Precisa de validar se a sua intervenção se enquadra na isenção ou de acompanhamento técnico especializado? Fale connosco – a equipa da AC-Arquitetos garante-lhe clareza legal, soluções duráveis e acompanhamento integral da obra.