Mudar o Alvará de Loteamento: requisitos e etapas essenciais
- Ana Carolina Santos
- 15 de jul. de 2025
- 3 min de leitura
Qualquer alteração ao alvará é um novo compromisso legal: ajuste-o antes de investir em obra ou venda.
Por que pode ser preciso alterar o Alvará?
Uma operação de loteamento fixa cérceas, usos, cedências e obras de urbanização. Quando o mercado, os regulamentos ou a estratégia de investimento mudam, esse “contrato” com o município tem de ser revisto para evitar nulidades no licenciamento dos projectos que virão a seguir.
Motivos frequentes
Ajustar áreas de implantação ou número de fogos para responder à procura.
Alterar as fases de obra para escalonar investimento.
Rever cedências de espaços verdes ou equipamentos colectivos.
Introduzir novos usos (por exemplo, serviços em vez de habitação).
Actualizar prazos de execução quando a obra atrasa.
Enquadramento legal resumido
Norma RJUE (2024) | O que determina | Implicações |
Alteração à licença de loteamento | Necessário aditamento ao alvará, tramitado como novo licenciamento | |
Execução de planos ou ARU que colidam com o loteamento | Câmara pode alterar o alvará, garantindo indemnização pelos danos causados | |
Alteração a loteamento por comunicação prévia | Exige não oposição escrita da maioria dos titulares de lotes |
O indeferimento tácito continua a ser possível se a Câmara ultrapassar 200 dias sem decidir.
Passo a passo prático
Diagnóstico urbanístico Verificar PDM, unidades de execução e ARU para confirmar que a alteração pretendida é viável.
Memória descritiva comparativa Indicar quadro “antes e depois” de:
número e área dos lotes
cérceas e usos
áreas de cedência
fases de urbanização
Projecto de alterações Actualizar plantas de síntese, desenho viário e esquemas de redes. Substituir apenas folhas afectadas, identificando revisões.
Termo de responsabilidade Arquitecto subscreve conformidade com RJUE e regulamentos locais.
Submissão digital Carregar documentos na Plataforma Urbanística, pagar taxas, publicitar o pedido em obra.
Consultas externas Património, ambiente ou CCDR apenas se novos parâmetros colidirem com regimes especiais.
Aditamento ao alvará Após despacho favorável, a Câmara emite novo título com a lista de alterações. Para registo predial bastará a comunicação oficiosa do município.
Prazos de decisão
Loteamentos (licença): até 200 dias.
Pequenas variações ≤ 3% (art.º 27.º-8): decisão por deliberação simples da Câmara sem consulta externa.
Conselhos técnicos cruciais
Verifique quotas de cedência: alterações que reduzam áreas públicas exigem contrapartidas ou podem ser indeferidas.
Atualize a caução: o valor garante 120% do custo das novas obras de urbanização.
Negocie fases: o art.º 56.º permite programar a obra em troços, libertando tesouraria.
Comunique aos compradores: qualquer venda em curso deve referir a existência do processo de alteração.
Reveja o financiamento: bancos pedem o alvará atualizado antes de libertar o próximo tranche de obra.
Exemplo prático
Empreendimento em Braga, 18 lotes unifamiliares.
– Variação de 2 lotes (+11%) e mais 300 m² de construção.
– Cedências revistas: +220 m² de espaço verde para manter os 10%.
– Nova caução: +38 000 €.
– Deliberação favorável emitida em 71 dias, aditamento ao alvará registado no prazo legal, permitindo reservas comerciais já actualizadas.
Para refletir
O Alvará de Loteamento é o “bilhete de identidade” do seu terreno. Ajustá-lo a tempo protege-o de embargos, financia melhor a obra e responde à realidade do mercado. Planeie a alteração com rigor técnico e deixe a burocracia do seu lado.
Precisa de rever o Alvará do seu Loteamento? Fale com a equipa da AC-Arquitetos.
