O Auto da Comissão de Vistorias: O que é, onde se aplica e quais as consequências

Quando se fala em vistorias a edifícios em Portugal, o termo auto surge com frequência — e nem sempre é claro o que significa, quando é lavrado e o que implica para o proprietário. A seguir, explica-se de forma objetiva o enquadramento legal deste documento, com base no Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, na versão consolidada de 2 de julho de 2024.

O que é um Auto da Comissão de Vistorias

O auto é o documento formal que regista obrigatoriamente as conclusões de uma vistoria realizada por uma comissão técnica designada pela câmara municipal. É um ato com efeitos jurídicos diretos sobre o imóvel e o seu proprietário, porque determina o estado de conservação do edifício, descreve as obras necessárias e serve de base à deliberação da câmara municipal sobre as medidas a adotar.

O auto de vistoria não é uma mera formalidade administrativa — é o documento que vincula o proprietário e que fundamenta decisões com consequências patrimoniais concretas.

Onde se aplica: As duas situações principais

O RJUE prevê a atuação da comissão de vistorias e a lavratura do respetivo auto em dois contextos distintos, confirmados diretamente nos artigos do diploma:

1. Vistoria Prévia às Obras de Conservação determinadas pela Câmara Municipal (Artigo 90.º do RJUE)

Quando a câmara municipal determina que um edifício carece de obras de conservação, ao abrigo das deliberações previstas nos n.ºs 2 e 3 do artigo 89.º do RJUE, essa determinação é precedida de vistoria realizada por uma comissão composta por três técnicos designados pela câmara municipal.

Nos termos do artigo 90.º, n.º 1 do RJUE, dos três técnicos nomeados, dois devem ter habilitação legal para ser autor de projeto, correspondente à obra objeto de vistoria, segundo o regime da qualificação profissional dos técnicos responsáveis pela elaboração e subscrição de projetos.

O proprietário tem direito de participação neste processo. Nos termos do artigo 90.º, n.ºs 2 e 3 do RJUE:

• O proprietário é notificado da data da vistoria mediante carta registada expedida com, pelo menos, sete dias de antecedência;

• Se não for possível notificar o proprietário por desconhecimento da sua identidade ou paradeiro, a notificação é feita por edital, sendo obrigatória a afixação de um edital no imóvel;

• Até véspera da vistoria, o proprietário pode indicar um perito para intervir na realização da vistoria e formular quesitos a que os técnicos nomeados devem responder.

2. Acompanhamento das obras determinadas pela Câmara Municipal (Artigo 90.º-A do RJUE)

Após o início das obras de conservação determinadas pela câmara municipal, a comissão de vistorias que efetuou a vistoria prévia — ou quem a substitua — acompanha periodicamente o andamento dos trabalhos, para garantia do cumprimento integral da notificação inicial, inscrevendo no livro de obra a data e as conclusões das visitas.

A comissão verifica igualmente, com o proprietário, a necessidade de se proceder a alterações aos trabalhos inicialmente previstos, em função de alterações supervenientes detetadas durante a execução da obra e imprevisíveis aquando da notificação inicial.

O conteúdo obrigatório do Auto

Nos termos do artigo 90.º, n.º 4 do RJUE, da vistoria é imediatamente lavrado auto, do qual consta obrigatoriamente:

• A identificação do imóvel;

• A descrição do estado do imóvel;

• As obras preconizadas;

• As respostas aos quesitos formulados pelo proprietário (quando este tenha indicado perito).

Adicionalmente, nos termos do n.º 5 do mesmo artigo, a descrição do estado do imóvel inclui a identificação do seu estado de conservação, apurado através da determinação do nível de conservação do imóvel de acordo com o Decreto-Lei n.º 266-B/2012, de 31 de dezembro, e na respetiva regulamentação.

O auto é assinado por todos os técnicos e pelo perito que hajam participado na vistoria. Se algum deles não quiser ou não puder assiná-lo, faz-se menção desse facto.

Características e particularidades

Aspeto	Detalhe
Composição da comissão	Mínimo 3 técnicos; pelo menos 2 com habilitação de autor de projeto
Notificação ao proprietário	Mínimo 7 dias de antecedência por carta registada
Direito de indicar perito	Até véspera da vistoria
Conteúdo do auto	Identificação do imóvel, estado de conservação, obras necessárias, respostas a quesitos
Nível de conservação	Determinado segundo o Decreto-Lei n.º 266-B/2012
Assinatura	Todos os técnicos e perito presente
Ausência de assinatura	Faz-se menção do facto no auto

As consequências do Auto

As conclusões da comissão de vistorias não são meramente informativas. Têm consequências diretas e juridicamente vinculativas:

• Se a vistoria concluir que o edifício necessita de obras, a câmara municipal delibera a sua realização, notificando o proprietário para o efeito;

• Se o proprietário não cumprir as obras determinadas nos prazos fixados, a câmara municipal pode proceder à execução coerciva das mesmas, ao abrigo dos artigos 91.º e seguintes do RJUE;

• As despesas suportadas com as obras coercivas são da responsabilidade do proprietário, podendo a câmara municipal acionar as cauções existentes e recorrer a outros meios legais de recuperação dos custos.

Existe também uma situação de urgência: nos termos do artigo 90.º, n.º 8 do RJUE, as formalidades previstas para a vistoria podem ser preteridas quando exista risco iminente de desmoronamento ou grave perigo para a saúde pública, nos termos previstos na lei para o estado de necessidade.

Para considerar

Receber uma notificação da câmara municipal para realização de vistoria ao seu imóvel é um momento que exige atenção imediata. O direito de indicar um perito, de formular quesitos e de acompanhar o processo é uma garantia legal do proprietário — e deve ser exercido com conhecimento e preparação técnica adequada.

Ignorar o processo ou não reagir atempadamente pode resultar em obras coercivas realizadas pela câmara municipal, com custos repercutidos no proprietário e consequências que podem afetar o valor e a disponibilidade do imóvel.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em maio de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.