Vistoria final: O que esperar na Avaliação Técnica para obtenção de Licença de Utilização

Quando as obras de construção ou reabilitação de uma habitação chegam ao fim, surge uma etapa crítica que muitos proprietários desconhecem adequadamente: a vistoria final realizada pela Câmara Municipal. Esta vistoria determina se a obra cumpre todos os requisitos legais e técnicos para poder ser habitada. Não é um procedimento meramente administrativo—é uma verificação rigorosa que pode resultar em aprovação imediata ou em exigências de correção.

Vistoria municipal a uma habitação unifamiliar

Contexto regulatório (mudanças recentes)

Até março de 2024, Portugal tinha um sistema de "Autorização de Utilização" emitido em alvará municipal após vistoria favorável. O Simplex Urbanístico (Decreto-Lei 10/2024) eliminou este instrumento, simplificando procedimentos. Hoje, a "Licença de Habitação" (ou "Licença de Habitabilidade") é o documento que certifica conformidade para habitação.

É importante distinguir:

• Licença de Habitação: documento municipal que certifica que um imóvel é habitável conforme Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU)

• Comprovativo de Comunicação Prévia: para obras sem licenciamento prévio ou com comunicação prévia simplificada

A vistoria é a fase de verificação que antecede a emissão de qualquer um destes documentos.

Etapas do processo de Vistoria

Fase 1: Preparação e submissão de documentação

Antes de qualquer vistoria, o proprietário ou promotor deve apresentar na Câmara Municipal:

• Projeto de arquitetura aprovado

• Projetos de especialidades (água, saneamento, eletricidade, gás)

• Telas finais (se o executado diferiu do projeto original)

• Certificado Energético

• Relatório de conformidade com Segurança contra Incêndio (SCIE)

• Termo de responsabilidade técnica

Esta documentação é analisada pela Câmara num prazo de até 20 dias úteis. Se faltar algo, a Câmara notifica o proprietário para complementar (máximo 10 dias para responder).

Conselho: Verificar antecipadamente se toda a documentação está completa. Atrasos aqui atrasam a vistoria.

Fase 2: Agendamento de Vistoria

Após aprovação da documentação, a Câmara agenda a vistoria num prazo de até 15 dias úteis. O proprietário é notificado com data, hora e local de encontro.

A vistoria dura tipicamente 2-3 horas, dependendo do tamanho do imóvel e complexidade da obra.

Fase 3: Realização da Vistoria

A Câmara Municipal apresenta-se com uma equipa de técnicos especializados (geralmente engenheiros ou inspetores de obras). Estes profissionais percorrem cada compartimento do imóvel e verificam conformidade com uma checklist padronizada. É recomendável estar presente durante a vistoria. Permite esclarecimentos rápidos e compreensão de qualquer questão levantada. Os técnicos registam observações, tiram fotografias e preenchem formulário de conformidade.

Fase 4: Comunicação de resultado

No prazo de 5-10 dias úteis após a vistoria, a Câmara emite um dos seguintes documentos:

1. Declaração de conformidade: o imóvel cumpre todos os requisitos; licença de habitação é emitida imediatamente

2. Relatório de não conformidades: identificam-se deficiências; proprietário tem prazo para corrigir

3. Recusa de conformidade: deficiências são impossíveis de resolver ou proprietário não cumpre prazos de correção

O que é verificado em detalhe

1. Conformidade com projeto aprovado

Os técnicos verificam se o executado corresponde ao projeto aprovado. Isto inclui:

• Dimensões de todos os compartimentos (medidas com fita métrica)

• Localização de paredes divisórias

• Posição de pilares e estruturas

• Altura de tetos (pé-direito)

• Arranjo geral dos espaços

Se houve alterações ao projeto, estas devem estar documentadas em "telas finais" assinadas pelos projetistas.

Problema comum: Pequenas alterações (deslocação de parede, abertura adicional) que o proprietário não legalizou. Isto pode resultar em não-conformidade.

2. Condições mínimas de habitabilidade (RGEU)

O Regulamento Geral das Edificações Urbanas estabelece requisitos mínimos obrigatórios:

• Pé-direito: mínimo 2,70 metros (em certos casos 2,30m é aceitável)

• Sala de estar: área mínima 12 m²

• Quartos: 10 m² principal, 8 m² secundário

• Cozinha: 5 m² mínimo

• Casa-de-banho: 3,5 m² mínimo

• Circulações: 0,90 metros de largura mínimo

• Iluminação natural: cada compartimento exige proporção mínima de abertura

• Ventilação: acesso permanente a ar exterior

Um imóvel que não cumpre estes requisitos não pode ser aprovado como habitação, independentemente de outras qualidades.

Situação crítica: Uma loja convertida para habitação com pé-direito insuficiente (p. ex., 2,30m quando o RGEU exige 2,70m) não pode ser legalizada sem reformulação completa.

3. Eletricidade

A instalação elétrica é verificada conforme norma NP 1037:

• Quadro elétrico acessível e em bom estado

• Proteção diferencial existente (dispositivo de proteção)

• Disjuntores a funcionar

• Tomadas e interruptores operacionais em todos os compartimentos

• Conformidade com projeto aprovado

• Certificação da instalação válida

Problema comum: Instalações antigas sem certificação; necessitam certificação retroativa antes de vistoria.

4. Água e Saneamento

A rede de águas e esgotos é verificada:

• Ligação a rede pública de abastecimento de água

• Pressão de água adequada

• Torneiras funcionais em todos os pontos de uso

• Ligação a rede pública de saneamento

• Caixa de gordura (se habitação tiver cozinha profissional)

• Sifão e ralos drenando bem

• Ausência de vazamentos

• Conformidade com projeto

Problema crítico: Se rede pública de saneamento está longe, é necessário sistema individual adequado.

5. Gás (se aplicável)

Se a habitação usa gás (calefação, cozinha):

• Rede ligada e funcional

• Comutador de gás operacional

• Condutas de gás inspecionadas (sem vazamentos)

• Ventilação adequada para queimadores

• Certificação da instalação

6. Segurança contra Incêndio (SCIE)

Cada tipo de edifício tem requisitos específicos. Para habitação:

• Saídas de emergência acessíveis

• Caminhos de evacuação desobstruídos

• Escadas conformes (degraus, corrimão)

• Guarda-corpo adequado em varandas e mezaninos

• Materiais de revestimento com inflamabilidade apropriada

• Ventilação de compartimentos

Desafio: Edifícios antigos frequentemente não cumprem requisitos modernos de SCIE. Adequação pode ser complexa.

7. Acessibilidade (Decreto-Lei 163/2006)

Portugal exige conformidade com normas de acessibilidade para pessoas com mobilidade reduzida:

• Acesso à entrada sem barreiras significativas (ou possibilidade de rampas)

• Circulações internas com dimensão mínima (1,50m)

• Casa-de-banho adaptada ou adaptável (espaço de manobra para cadeira de rodas)

• Portas com abertura suficiente (0,77m mínimo)

Adequação pode exigir investimento em rampas, alargamento de portas ou adaptação de casa-de-banho.

8. Estrutura e estado geral

Inspeção visual da estrutura:

• Fissuras significativas

• Infiltrações ou humidade visível

• Ventilação de fundações adequada

• Estado de coberturas (telha, laje)

• Acabamentos (rebocos, pinturas, revestimentos)

• Funcionamento de esquadrias (janelas, portas)

Possíveis desfechos de uma Vistoria

Desfecho 1: Conformidade plena

O imóvel cumpre todos os requisitos. A Câmara emite declaração de conformidade no prazo de 5-10 dias. Licença de habitação é concedida. Processo encerrado com sucesso.

Frequência: aproximadamente 40-50% das vistorias (edifícios novos bem executados)

Desfecho 2: Não conformidades menores

Pequenos problemas identificados (tomada não funcional, pintura descamada, pequena infiltração, etc.). A Câmara estabelece prazo de 30-90 dias para correção. Proprietário contacta empreiteiro para resolver. Segunda vistoria agendada após correção. Se tudo resolvido, conformidade concedida.

Frequência: cerca de 40-50% das vistorias

Tempo adicional: 30-120 dias (conforme complexidade de correção)

Desfecho 3: Não conformidades críticas

Problemas graves identificados: fissuras estruturais, infiltrações severas, saneamento não ligado, pé-direito insuficiente, SCIE inadequada, etc.

A Câmara notifica proprietário. Obra é interditada para ocupação. Prazo para obras de correção definido (geralmente 90 dias ou mais). Pode haver acompanhamento técnico durante execução de correções. Nova vistoria após conclusão.

Frequência: cerca de 5-10% das vistorias

Tempo adicional: 90+ dias (frequentemente muito mais)

Risco: Se deficiências são estruturais (p. ex., edifício inteiro com pé-direito insuficiente), pode ser impossível resolver. Conformidade pode ser recusada.

Desfecho 4: Recusa de conformidade

A Câmara recusa emitir licença porque:

• Deficiências críticas são impossíveis de resolver

• Proprietário não cumpre prazos de correção

• Imóvel não cumpre requisitos fundamentais de habitabilidade

O proprietário pode impugnar administrativamente.

Frequência: menos de 1% (raro, apenas em situações extremas)

Como se preparar para Vistoria com sucesso

Três meses antes:

1. Revisar o projeto aprovado e comparar com a obra em execução

2. Contactar arquiteto/engenheiro para identificar qualquer desvio

3. Se houver alterações: preparar telas finais e termos de responsabilidade

4. Validar que especialidades (eletricidade, gás, saneamento) estão certificadas

Um mês antes:

1. Verificar que toda a documentação está completa (projetos, certificados)

2. Agendar revisão técnica prévia com profissional independente (arquiteto ou engenheiro)

3. Correção de problemas óbvios identificados

4. Ensaiar sistemas (água, eletricidade, gás)

Uma semana antes:

1. Limpeza geral do imóvel

2. Verificação final de funcionamento de torneiras, interruptores, etc.

3. Preparação de acesso (chaves, códigos, contactos)

4. Preparação de documentação (ter à mão durante vistoria)

No dia da Vistoria:

1. Estar presente

2. Facilitar acesso a todos os compartimentos

3. Tomar notas de questões levantadas

4. Pedir esclarecimentos se não compreender

5. Obter cópia de relatório no final

Conselhos finais

A vistoria final é uma oportunidade para garantir conformidade legal e técnica do imóvel. Não é um obstáculo burocrático—é uma proteção do consumidor. Investir tempo e recursos em preparação adequada evita atrasos e custos de correção posteriores. Uma revisão técnica prévia é um investimento que frequentemente se amortiza em atrasos evitados.

A comunicação clara com técnicos municipais durante todo o processo facilita resolução rápida de questões.

Para refletir

A vistoria final é o último passo antes de poder usar legalmente um imóvel como habitação. Compreender o que é verificado, preparar-se adequadamente e manter diálogo próximo com a Câmara Municipal garante um processo mais suave e rápido.

Para proprietários e promotores, conhecer os requisitos técnicos e regulatórios que serão avaliados na vistoria não apenas acelera aprovação—transforma vistoria de momento de ansiedade em confirmação de que o imóvel cumpre padrões de qualidade e segurança.

Se está a aproximar-se do final de uma obra ou reabilitação, dedicar tempo a compreender este processo é tempo bem investido. A qualidade técnica e a conformidade legal não são opcionais—são a base de habitação segura e valorizada.