Propriedade Horizontal: Certificação vs. Vistoria — Qual a via rápida para o seu investimento?

Imagine que acaba de reabilitar um prédio antigo no centro da cidade. A obra está pronta, os acabamentos impecáveis, mas há um problema: juridicamente, o prédio ainda é "uma coisa só". Para vender os apartamentos individualmente, precisa de constituir a Propriedade Horizontal (PH). Até há pouco tempo, este processo era sinónimo de meses de espera por uma certidão da Câmara Municipal. Hoje, o cenário mudou. Com o novo "Simplex Urbanístico", abriram-se portas para procedimentos alternativos que, embora mais rápidos, exigem um rigor técnico redobrado.

O que é a Propriedade Horizontal (e porque precisa dela)?

Em termos simples, a PH é o ato jurídico que transforma um edifício único em várias "fatias" independentes (frações autónomas), como apartamentos, lojas ou garagens. Sem isto, não pode vender o 1.º Esquerdo separadamente do 2.º Direito. Para que a PH seja válida, cada fração tem de ser independente, isolada das outras e ter saída própria para uma parte comum (como as escadas) ou para a rua.

Via 1: A via tradicional (Certificação Camarária)

Este é o caminho clássico, seguro, mas frequentemente lento.

1. Pedido: O proprietário requer à Câmara Municipal uma certidão que ateste que o edifício reúne condições para ser dividido em frações.

2. Vistoria Municipal: Os técnicos da autarquia visitam o local para confirmar se o que foi construído bate certo com o projeto aprovado e se as frações são realmente independentes.

3. Emissão da Certidão: Se tudo estiver conforme, a Câmara emite a certidão. Só com este papel na mão é que pode ir ao Notário fazer a escritura de constituição da PH.

4. O senão: Os prazos de resposta das autarquias podem arrastar-se, bloqueando a comercialização dos imóveis e o retorno do investimento.

Via 2: A via "Simplex" (Termo de Responsabilidade)

Com as recentes alterações legislativas (Decreto-Lei n.º 10/2024), o paradigma mudou. O objetivo é desburocratizar, passando a responsabilidade da verificação para os técnicos privados.

Em vez de esperar pela vistoria e certidão da Câmara, o processo pode avançar com base num Termo de Responsabilidade assinado pelo técnico autor do projeto (arquiteto).

• Como funciona: O arquiteto declara, sob sua responsabilidade legal, que o edifício cumpre todos os requisitos legais para a constituição da propriedade horizontal.

• Vantagem: Rapidez. Permite avançar para a escritura e registo predial sem ficar "refém" da agenda dos fiscais municipais.

• Risco: A responsabilidade é total do técnico. Qualquer erro na descrição das frações ou desconformidade com a lei pode levar à nulidade do título constitutivo no futuro, com custos enormes para a sua retificação.

Qual escolher?

A escolha depende do perfil de risco e da urgência do promotor:

• Escolha a Certificação Camarária se: Não tem pressa e prefere a "almofada de segurança" de ter uma validação oficial da autarquia antes de vender.

• Escolha o Termo de Responsabilidade se: A velocidade de comercialização é crítica e tem uma confiança absoluta na equipa de projeto que o acompanha.

Para considerar

A constituição da Propriedade Horizontal não é apenas burocracia; é a base jurídica do valor do seu imóvel. Um erro na definição de uma área comum ou de um terraço pode gerar litígios de condomínio que duram décadas. A via rápida do Termo de Responsabilidade é uma ferramenta poderosa, mas exige parceiros técnicos de excelência que saibam exatamente o que estão a assinar.