Alteração da Propriedade Horizontal após a sua constituição: Quando é possível e como proceder
- Ana Carolina Santos
- 7 de out.
- 6 min de leitura
Alterar a propriedade horizontal depois de constituída é possível quando as obras e o uso proposto respeitam as regras urbanísticas, a idoneidade técnica do edifício e os requisitos legais do condomínio; exige, na maioria dos casos, título urbanístico adequado (licença ou comunicação prévia), certificação de propriedade horizontal quando aplicável e atualização registral.
“Alterar a propriedade horizontal é viável, desde que a obra e o uso cumpram o RJUE, o título constitutivo e a idoneidade técnica do edifício.”
O que significa “alterar a propriedade horizontal” após a constituição
Refere-se a intervenções que têm impacto no edifício já constituído em propriedade horizontal (PH) e no respetivo título constitutivo, nomeadamente:
Reconfiguração de frações (junção ou divisão de fogos)
Alteração da área ou da composição interna das frações
Modificações em partes comuns com efeito nas frações (ex.: shaft de infraestruturas, caixas de escadas, entradas técnicas)
Mudança de utilização de frações (ex.: de habitação para serviços), quando permitida
Estas alterações exigem, cumulativamente:
Conformidade urbanística (planos, regulamentos, servidões, proteção do património)
Idoneidade técnica do edifício para o fim pretendido
Observância do regime jurídico do condomínio (título constitutivo e deliberações, quando aplicável)
Eventual revisão/atualização do título constitutivo de PH e registo predial, quando a alteração afete a descrição das frações
No RJUE, os pilares estão no controlo prévio de operações urbanísticas, na utilização e nas regras específicas para edifícios em propriedade horizontal e em unidades independentes.
Que obras podem existir e como são enquadradas
O RJUE define categorias de obra com impacto direto na viabilidade e no procedimento:
Obras de alteração: modificam características físicas da edificação ou fração, incluindo estrutura resistente, número de fogos, divisões, materiais de fachada, sem aumento de área total, implantação ou altura de fachada.
Obras de ampliação: aumentam área de implantação, área total, altura de fachada ou volume.
Obras de conservação: manutenção, restauro, reparação e limpeza.
O enquadramento (licença, comunicação prévia ou isenção) depende do local, do tipo de obra e de condicionantes (classificação patrimonial, zonas de proteção, altura de fachadas, entre outros). Interiores sem impacto estrutural, sem alterações de cérceas e sem tocar fachada podem estar isentos de controlo prévio, nos termos do artigo 6.º, n.º 1, alínea b). Já alterações com aumento de fogos, interferência estrutural, mudança de cérceas ou em imóveis protegidos exigem controlo prévio adequado (licença/comunicação).
Mudança de utilização de frações (sem obra urbanística prévia)
Quando a alteração de utilização não é precedida de obra sujeita a controlo prévio, deve ser apresentada comunicação prévia com prazo, com termo de responsabilidade que:
Demonstre a conformidade com as normas que definem usos admissíveis
Declare a idoneidade do edifício/fração para o novo fim, podendo haver utilizações mistas
A utilização pode iniciar-se 20 dias após a submissão, salvo se o Presidente determinar vistoria por termo incompleto ou indícios de inidoneidade.
Em edifícios em PH, a comunicação dos elementos relativos à utilização pode ser feita por fração ou para o edifício. Pode haver oposição à utilização se as partes comuns não estiverem em condições.
Propriedade Horizontal no RJUE: pontos críticos
A Câmara pode certificar, a pedido, que o edifício reúne requisitos para constituição em PH; este pedido pode acompanhar a comunicação de utilização quando ainda não exista certificação.
Em PH, a comunicação (utilização sem obra) pode incidir por frações; no entanto, se as partes comuns não estiverem aptas, pode haver oposição ao início de utilização.
As obras de criação/remodelação de infraestruturas em edifícios abrangidos pelo regime das infraestruturas em PH ficam abrangidas pelo título da construção, dispensando licenças urbanização específicas.
Procedimentos habituais por tipo de alteração
Reconfiguração de frações (juntar ou dividir):
Verificar enquadramento urbanístico (planos, usos, índices).
Identificar se é obra de alteração com impacto no número de fogos (controlo prévio).
Obter deliberação condominial quando exigida pelo título constitutivo e pelo Código Civil (não abordado no RJUE), sobretudo quando mexe em partes comuns ou na afetação.
Requerer o título urbanístico (licença/comunicação) adequado e submeter projetos (arquitetura e especialidades).
Após obra, entregar telas finais quando existirem alterações ao projeto e termo de responsabilidade para efeitos de utilização.
Atualizar descrição predial e título constitutivo de PH no registo, caso haja mudança das áreas/afetações das frações.
Alteração puramente interior sem impacto estrutural e sem fachada:
Pode estar isenta de controlo prévio (art. 6.º, n.º 1, b)), mantendo-se a necessidade de cumprir todas as normas técnicas, de segurança e salubridade.
Se implicar alteração de utilização sem obra prévia, é necessária comunicação prévia com prazo e termo de responsabilidade.
Mudança de utilização com obra:
Segue o regime das obras (licença ou comunicação, conforme o caso).
Após conclusão, a utilização inicia-se mediante submissão da documentação (termo e telas finais quando existam), sem necessidade de alvará autónomo.
Obras em imóveis classificados/zona de proteção:
Ficam sujeitas a licença (art. 4.º, n.º 2, d)).
Exigem pareceres específicos das entidades tutelares do património e respeito por condicionantes.
Em que situações é necessária licença, comunicação ou não há controlo prévio
Sujeição a licença:
Obras de alteração/ampliação fora de PP/UE/loteamento que enquadrem parâmetros de implantação/altura/fachadas/fogos/área.
Imóveis classificados/em vias, conjuntos/sítios classificados, ou em zonas de proteção.
Reconstrução que aumente altura de fachada; demolição fora de reconstrução licenciada.
Sujeição a comunicação prévia:
Em áreas abrangidas por plano de pormenor, operação de loteamento ou unidade de execução que definam parâmetros essenciais, as obras de construção/alteração/ampliação podem ser por comunicação.
Alteração de utilização sem obra urbanística prévia: comunicação prévia com prazo e termo de responsabilidade.
Isenção de controlo prévio:
Conservação e certas alterações interiores sem impacto estrutural/fachadas/cérceas, nem remoção de azulejos de fachada.
Obras de escassa relevância urbanística (limites definidos no RJUE e podendo ser concretizados em regulamento municipal).
ATENÇÃO: Isenção urbanística não dispensa o cumprimento integral das normas aplicáveis, nem a necessidade de regularizar a utilização e a atualização registral quando a alteração afeta a descrição das frações.
Documentos e prazos essenciais
Título urbanístico (licença ou comunicação prévia), quando aplicável.
Termo de responsabilidade do diretor de obra/fiscalização para conclusão e conformidade com projeto, e telas finais quando existam alterações ao projeto, para efeitos de utilização.
Na alteração de utilização sem obra prévia: termo de responsabilidade de pessoa habilitada, submetido antes do início da utilização.
Início da utilização:
Após obra sujeita a controlo prévio: basta a entrega dos documentos (uso imediato).
Sem obra prévia (apenas mudança de utilização): 20 dias após submissão da comunicação, salvo vistoria.
Exemplos práticos
Agregar duas frações T1 para criar um T2 maior:
Pode ser obra de alteração (eventual aumento de n.º de fogos, neste caso redução), com projeto e controlo prévio consoante a área/planeamento. Exige verificação de conduta estrutural e instalações. Após conclusão, entrega de termo e telas finais (se houve alterações) e atualização do registo e do título de PH.
Transformar uma fração habitação em escritório num edifício em zona urbana consolidada:
Se não houver obra sujeita a controlo prévio e o uso for admissível, faz-se comunicação prévia com prazo e termo de responsabilidade sobre uso admissível e idoneidade do espaço. A utilização inicia-se ao 20.º dia salvo vistoria.
Abrir vão em parede não estrutural e remodelar cozinha em fração:
Se cumprir requisitos (sem afetar estrutura, cérceas, fachadas e sem remoção de azulejos), poderá estar isento de controlo prévio. Mantêm-se as obrigações técnicas e de segurança. Se houver alteração à utilização, aplicar o regime respetivo.
Conselhos para acelerar e mitigar risco
Validar o enquadramento municipal e as servidões/restrições antes de projetar.
Confirmar se o título constitutivo de PH permite a alteração pretendida, ou se precisa de atualização e de deliberação condominial.
Projetar com metodologia “sem surpresas”: memória descritiva clara, compatibilização de especialidades, verificação estrutural quando aplicável.
Em alteração de utilização, preparar o termo de responsabilidade com rigor técnico e anexar evidências de idoneidade (acesso, ventilação, segurança, acústica, PCI se aplicável).
Planear a atualização registral (descrição predial e PH) desde o início, quando a alteração atinge áreas/afetações.
Erros comuns a evitar
Assumir que intervenções interiores estão sempre isentas: impacto estrutural, cérceas, fachada e azulejos de fachada mudam o enquadramento.
Iniciar atividade sem comunicação prévia quando a alteração de utilização a exige.
Ignorar a aptidão técnica (acústica, PCI, salubridade) do espaço para o novo uso declarado.
Não prever a necessidade de atualizar o título constitutivo e registo predial após alteração de frações.
Em poucas palavras
Alterar a propriedade horizontal depois de constituída é possível e frequente, mas requer alinhar três dimensões: o regime urbanístico (RJUE), a idoneidade técnica do edifício/fração para o uso declarado e o regime do condomínio/título constitutivo, assegurando o procedimento correto (licença/comunicação/isenção), a documentação de utilização (termos e telas finais quando existam) e a atualização registral sempre que necessária.
Para considerar
Cada edifício e cada município têm especificidades que influenciam o procedimento e os prazos. A análise prévia por uma equipa técnica qualificada reduz custos e tempo, e evita indeferimentos ou embargos. Em imóveis protegidos ou em zonas de proteção, os prazos e exigências aumentam e os projetos devem antecipar as condicionantes.
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