Propriedade Plena em Condomínio: O que precisa de saber

A propriedade plena em propriedade horizontal é um conceito jurídico fundamental que determina os direitos e obrigações dos proprietários em edifícios condominiais. Este regime estabelece a base legal para a gestão de espaços comuns, responsabilidades individuais e coletivas, bem como as regras para alterações e obras em fracções autónomas.

A propriedade plena em regime de propriedade horizontal confere ao proprietário direitos absolutos sobre a sua fracção e direitos proporcionais sobre as partes comuns do edifício.

Hall de entrada de um edifício de habitação lisboeta após obras de reabilitação e remodelação

1. Conceito de Propriedade Horizontal

A propriedade horizontal constitui um regime jurídico especial que permite a coexistência de propriedades individuais (fracções autónomas) com propriedade comum (partes comuns) no mesmo edifício. Este sistema surgiu da necessidade de regular juridicamente a propriedade em edifícios com múltiplas unidades habitacionais ou comerciais.

1.1 Elementos fundamentais

Componente	Definição	Características
Fracção autónoma	Parte do edifício susceptível de aproveitamento independente	Propriedade plena e exclusiva
Partes comuns	Elementos indispensáveis ao uso das fracções	Propriedade comum proporcional
Valor relativo	Percentagem de cada fracção no valor total	Base para repartição de encargos

2. Direitos do Proprietário Pleno

2.1 Sobre a fracção autónoma

O proprietário de uma fracção autónoma detém propriedade plena, o que significa:

• Direito de uso exclusivo e ilimitado da fracção

• Direito de fruição (arrendamento, comodato)

• Direito de disposição (venda, doação, hipoteca)

• Autonomia para alterações interiores que não afectem a estrutura

2.2 Sobre as partes comuns

Na propriedade horizontal, cada proprietário tem direitos sobre as partes comuns proporcionais ao valor relativo da sua fracção:

Partes comuns gerais:

• Estrutura do edifício (fundações, pilares, vigas)

• Cobertura e fachadas

• Caixas de escadas e átrios

• Ascensores e instalações técnicas

Partes comuns especiais:

• Terraços privativos

• Lugares de estacionamento

• Arrecadações

• Jardins privativos

3. Obrigações e Responsabilidades

3.1 Encargos comuns

Os proprietários contribuem para as despesas comuns proporcionalmente ao valor relativo das suas fracções:

• Conservação e manutenção das partes comuns

• Administração do condomínio

• Seguros obrigatórios do edifício

• Consumos de serviços comuns (água, eletricidade, gás)

3.2 Limitações à propriedade plena

Apesar da propriedade plena, existem limitações impostas pelo interesse coletivo:

• Proibição de atividades que perturbem o sossego

• Respeito pelas regras do regulamento do condomínio

• Autorização prévia para obras que afetem partes comuns

• Cumprimento das normas de segurança e habitabilidade

4. Alterações e obras na fracção

4.1 Obras livres

O proprietário pode realizar sem autorização da assembleia:

• Alterações decorativas interiores

• Substituição de pavimentos (sem afetar isolamento acústico)

• Modificação de divisórias não estruturais

• Substituição de equipamentos sanitários e cozinha

4.2 Obras condicionadas

Exigem autorização prévia da assembleia de condóminos:

• Alteração de fachadas ou cobertura

• Modificação de estruturas resistentes

• Obras que afetem isolamentos (térmico ou acústico)

• Instalação de equipamentos nas partes comuns

4.3 Procedimento para autorização

Passo	Ação necessária	Prazo indicativo
1	Projeto técnico assinado por profissional habilitado	-
2	Pedido formal à administração do condomínio	-
3	Convocatória para assembleia extraordinária	8 dias
4	Deliberação da assembleia de condóminos	-
5	Licenciamento municipal (se aplicável)	60-90 dias

5. Gestão do Condomínio

5.1 Órgãos do condomínio

Assembleia de condóminos:

• Órgão máximo de decisão

• Todos os proprietários têm direito a voto

• Deliberações tomadas por maioria (salvo exceções legais)

Administrador:

• Representa o condomínio

• Executa as deliberações da assembleia

• Gere o dia-a-dia do edifício

5.2 Poderes de decisão

Maioria simples (50% + 1 voto):

• Aprovação de orçamentos anuais

• Eleição do administrador

• Obras de conservação ordinária

Maioria qualificada (2/3 dos votos):

• Alteração do regulamento do condomínio

• Obras de melhoria ou inovação

• Contratação de empréstimos

Unanimidade:

• Alienação de partes comuns

• Alteração substancial do edifício

• Modificação dos coeficientes de valor relativo

6. Constituição da Propriedade Horizontal

6.1 Requisitos legais

Para constituir propriedade horizontal é necessário:

• Título constitutivo registado na conservatória

• Planta do edifício com identificação das fracções

• Regulamento do condomínio

• Caderneta predial individual para cada fracção

6.2 Documentos obrigatórios

• Certidão da descrição predial da propriedade total

• Plantas aprovadas pela Câmara Municipal

• Licença de utilização do edifício

• Projeto das fracções autónomas

7. Venda e transmissão de fracções

7.1 Direitos do comprador

O adquirente de uma fracção sucede automaticamente em todos os direitos e obrigações:

• Direito de propriedade plena sobre a fracção

• Direitos proporcionais sobre partes comuns

• Obrigações de pagamento de quotas em dívida

7.2 Informações obrigatórias

O vendedor deve fornecer:

• Certificado energético da fracção

• Declaração sobre dívidas de condomínio

• Regulamento do condomínio atualizado

• Atas das últimas assembleias

8. Resolução de Conflitos

8.1 Mecanismos internos

• Assembleia de condóminos como primeira instância

• Administrador como mediador em conflitos menores

• Regulamento do condomínio como referência normativa

8.2 Vias externas

Julgados de Paz:

• Conflitos até €15.000

• Procedimento simplificado e rápido

Tribunais comuns:

• Ações de maior complexidade

• Declaração de nulidade de deliberações

• Ações de responsabilidade civil

9. Conselhos práticos

9.1 Para proprietários

• Participe ativamente nas assembleias de condóminos

• Mantenha-se informado sobre as deliberações tomadas

• Cumpra pontualmente o pagamento das quotas

• Respeite os direitos dos restantes condóminos

9.2 Para potenciais compradores

• Analise cuidadosamente o regulamento do condomínio

• Verifique a situação financeira do condomínio

• Confirme a inexistência de dívidas pendentes

• Avalie o estado de conservação das partes comuns

Para considerar

A propriedade plena em regime de propriedade horizontal representa um equilíbrio delicado entre direitos individuais e interesses coletivos. O sucesso deste modelo depende do cumprimento rigoroso das regras estabelecidas e da participação ativa de todos os proprietários na gestão do condomínio.

Conselho fundamental: antes de adquirir uma fracção em propriedade horizontal, procure assessoria técnica e jurídica especializada. As implicações desta modalidade de propriedade estendem-se muito além da simples compra e venda, influenciando o quotidiano e a valorização do investimento.

Alerta importante: alterações às regras de propriedade horizontal exigem frequentemente unanimidade ou maiorias qualificadas, pelo que é essencial compreender previamente as limitações e possibilidades de cada situação específica.

Tem dúvidas sobre propriedade horizontal ou precisa de apoio técnico para obras em fracções autónomas? A equipa da AC-Arquitetos tem experiência em projetos condominiais e pode esclarecer as questões técnicas e legais.